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L'amministratore di condominio: poteri e doveri

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La guida completa sui poteri e doveri dell'amministratore di condominio, sui rapporti con i condòmini, gli obblighi e le anticipazioni economiche dello stesso
Edificio condominiale

Avv. Paolo Accoti - L'amministratore rappresenta l'organo di gestione e rappresentanza del condominio, lo stesso agisce alla stessa stregua di un mandatario con rappresentanza, pertanto, l'amministratore di condominio, in virtù del contratto concluso con i condòmini e, per essi, con l'assemblea condominiale, si obbliga a compiere tutti gli atti giuridici necessari, di gestione e di rappresentanza, nell'interesse del soggetto mandante, quale appunto l'assemblea.

  1. Il rapporto tra amministratore, assemblea e condòmini
  2. Gli obblighi dell'amministratore
  3. Gli altri obblighi a carico dell'amministratore
  4. Le anticipazioni economiche dell'amministratore

Il rapporto tra amministratore, assemblea e condòmini

Il rapporto tra l'amministratore, l'assemblea dei condòmini e i singoli condòmini risulta regolato dalle

norme del codice civile di cui al Libro III, titolo VII, capo II "Del condominio negli edifici" (artt. 1117 - 1139) e, in mancanza di specifica regolamentazione, dalle norme di cui al Libro III, titolo VII, capo I "Della comunione", per esplicito richiamato operato dall'art. 1139 c.c. "Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale", oltre che, in via più residuale, dalle norme sul mandato (artt. 1703-1741).

Altre disposizioni riguardanti il condominio in generale, ma anche l'amministratore, si rinvengono nelle disposizioni di attuazione del codice civile, sezione III, disposizioni relative al libro III, articoli da 59 a 72.

Gli obblighi dell'amministratore

La maggior parte dei doveri (obblighi) dell'amministratore è concentrata negli artt. 1129 e 1130 c.c., pertanto, l'amministratore deve eseguire:

1) le deliberazioni dell'assemblea

convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio.

Pertanto, l'amministratore avendo, tra le altre, funzioni esecutive, è tenuto a porre in essere la volontà assembleare normalmente espressa nelle deliberazioni.

Lo stesso, peraltro, è tenuto ad eseguire con la dovuta tempestività e diligenza dette deliberazioni.

Allo stesso modo è tenuto a far rispettare il regolamento condominiale, se esistente.

Ricordiamo, a tal proposito, che il regolamento è obbligatorio in presenza di un numero di condòmini superiore a dieci.

Il regolamento può essere di origine contrattuale, siccome predisposto dal costruttore dell'immobile e, solitamente, richiamato in tutti gli atti di acquisto dell'immobile ovvero assemblare siccome adottato dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Lo stesso deve, quanto meno, regolamentare l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese in virtù degli diritti e obblighi dei singoli condomini, oltre che le norme a tutela del decoro architettonico dell'edificio e quelle che concernono l'amministratore.

Chiaramente può prevedere altre norme riguardanti il condominio, ma giammai può disporre limitazioni al diritto di proprietà dei singoli condomini, per come cristallizzati nei rispettivi atti di acquisiti ovvero derogare ai criteri legali di ripartizione di spesa, salvo non ci si trovi al cospetto di un regolamento di origine contrattuale o di natura assembleare, approvato però dall'unanimità dei partecipanti al condominio.

In caso di inosservanza del regolamento, l'amministratore può sanzionare il responsabile con il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800; la somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie (art. 70 disp. att. c.c.).

In questo caso, alle tipiche funzioni esecutive si sommano quelle tipicamente giudiziarie.

L'amministratore, inoltre, è tenuto a redigere il rendiconto condominiale, indicando nello stesso le singole voci di entrata e uscita e, più in generale, qualsiasi altro dato relativo alla situazione patrimoniale del condominio (art. 1130 -bis c.c.), che deve essere approvato ogni anno dall'assemblea.

Da ciò si desume come lo stesso sia tenuto, almeno una volta l'anno, a convocare l'assemblea, fatte salve le ulteriori convocazioni (ordinarie e/o straordinarie) rinvenienti dalle necessità dell'assemblea stessa ovvero dell'amministratore.

2) Disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune

in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini.

Questa è una di quelle funzioni evidentemente connaturata alla figura stessa dell'amministratore che, per ruolo istituzionale, ha il dovere di consentire indistintamente a tutti i condòmini di godere nella migliore maniera possibile dei beni comuni, disciplinandone in tal senso l'utilizzo.

La norma, spesso sottovalutata dai condòmini e dagli stessi amministratori, in realtà cela una importantissima funzione sociale considerato che l'amministratore è tenuto, oltre che ad evitare disagi ai condòmini (rumori molesti, immissioni di fumo, stillicidio di acqua, dirigere e disciplinare i dipendenti, ecc.), a combattere l'eventuale abusivismo e ad evitare appropriazioni delle cose comuni.

A ben vedere, pertanto, la norma è di fondamentale importanza per la vita in condominio e il suo mancato rispetto, spesso e volentieri, si è trasformato in motivo di contenziosi tra gli stessi condòmini o tra questi e l'amministratore.

Chiariamo subito che la salvaguardia della proprietà comune, al pari del rispetto delle regole edilizie è un sacrosanto obbligo dell'amministratore, il quale deve di sua iniziativa e, pertanto, senza alcun mandato assembleare deve porre in essere tutti quegli atti, quand'anche di natura giudiziale, idonei a salvaguardare e conservare il patrimonio comune.

Così come espressamente stabilito al n. 4) dell'art. 1130 c.c.

Pertanto, perì come costantemente stabilito dalla giurisprudenza, il potere rappresentativo che compete all'amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall'ambito degli atti conservativi (In tal senso da ultimo: Cass. civ., 22.03.2013, n. 7327. In precedenza: Cass. civ., 25.7.2011, n. 16230; Cass. civ., 30.10.2009, n. 23065; Cass. civ., 24.11.2005, n. 24764).

In altri termini, l'amministratore è tenuto ad esperire tutte quelle azioni necessarie ad assicurare l'integrità del patrimonio comune, attraverso ogni procedura giudiziale che l'ordinamento vigente consente, si pensi al caso della riduzione in pristino dello stato dei luoghi, al risarcimento del danno, alle azioni di reintegrazione.

L'unico limite risulterebbe quello dell'esperimento di azioni reali contro i singoli condòmini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell'edificio (Cfr.: Cass. civ., 6.2.2009, n. 3044; Cass. civ., 24.11.2005 n. 24764), esclusione che non risulta assoluta, considerato che tali azioni sono subordinate all'esplicito mandato assembleare, il limite, pertanto, è riferito alla sola azione "diretta" dell'amministratore, vale a dire quella non preventivamente sottoposta al vaglio dell'assemblea.

Ciò si inquadra nel più generale obbligo dell'amministratore di controllo, venendosi a trovare sostanzialmente nella posizione di custode (ex art. 2051 c.c.) dei beni condominiali e, come tale, potrebbe anche essere chiamato a rispondere personalmente degli eventuali danni (In tal senso: Cass. civ., 16.10.2008, n. 25251. Nello stesso senso si veda anche: Cass. civ., 30.09.2014, n. 20557; Cass. civ., 9.07.2009, n. 16126).

Motivo per cui i condòmini che si ritenessero danneggiati dall'operato dell'amministratore, per violazione del suo generale potere di salvaguardia e conservazione della cosa comune, ben potrebbero agire nei confronti dello stesso per responsabilità da fatto illecito, derivante dalla violazione dei doveri di custodia.

L'atto in questione dovrà avere la forma dell'atto di citazione, il giudizio, pertanto, seguirà i dettami del rito ordinario e vedrà quale legittimato attivo il condomino o i condòmini che si riterranno lesi dalla condotta omissiva dell'amministratore, il quale sarà l'unico legittimato passivo del giudizio.

Secondo le comuni regole del giudizio civile, all'attore, nel caso concreto il condomino o i condòmini, spetterà l'onere della prova relativo ai danni effettivamente sofferti, in altri termini dovrà dimostrare di aver sofferto un danno e che lo stesso è stato cagionato dalla condotta omissiva dell'amministratore.

Per completezza di esposizione, segnaliamo altresì che l'amministratore, oltre che da un punto di vista civilistico, è responsabile anche penalmente.

Le fattispecie delittuose

Ripercorriamo brevemente le diverse fattispecie delittuose che, nel tempo, sono state contestate.

E' stato ritenuto che: "La responsabilità penale dell'amministratore di condominio va ricondotta nell'ambito della disposizione (art. 40, comma secondo, cod. pen.) per la quale "non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo". Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com'e nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l'amministratore. (In applicazione di tale principio, la Corte ha ritenuto configurabile a carico dell'amministratore di condominio un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni, in una fattispecie di incendio riconducibile ad un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversava parti comuni dell'edificio)". (Cass. pen., 19.10.2009, n. 39959. Con riferimento all'omesso livellamento della pavimentazione dell'edificio condominiale che aveva determinato la caduta di un passante Cfr. Cass. pen., 12.01.2012, n. 34147).

E' stato altresì ritenuto, in linea generale, che negli edifici condominiali l'obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni della costruzione - la cui violazione integra il reato contravvenzionale di cui all'art. 677 c.p. - incombe sull'amministratore, pur potendo esso risorgere in via autonoma a carico dei singoli condomini qualora, per cause accidentali, l'amministratore non possa adoperarsi allo scopo suindicato con la necessaria urgenza. L'amministratore è infatti titolare "ope legis" - salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari - non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma 1, nn. 3 e 4, ma anche del potere di "ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente" con l'obbligo di "riferirne nella prima assemblea dei condomini", ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 2, di talché deve riconoscersi in capo allo stesso l'obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per la eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del "neminem laedere" (In tal senso: Cass. pen., 26.06.2012, n. 25221. In precedenza: Cass. pen., 19.06.1996, n. 7764; 26.01.2001, n. 19678; 8.01.2003, n. 9027; 10.02.2009, n. 21401).

3) Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti

per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.

Questa è un'altra fondamentale attribuzione riconosciuta all'amministratore, necessaria all'esistenza in vita del condominio.

Il generale diritto, ma anche dovere, di riscossione dei contributi necessari a far fronte alle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria dei beni comuni, si ricollega ad altre disposizioni normative che puntualizzano meglio questa funzione.

Ai sensi dell'art. 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Dette spese, sono strettamente correlate ed emergono dal rendiconto condominiale di cui all'art. 1130 - bis c.c., nel quale sono indicate le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve.

Lo stesso è formato da un registro di contabilità, da un riepilogo finanziario e da una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Al fine di verificare la contabilità del condominio l'assemblea può decidere di nominare un revisore e può anche affiancare all'amministratore un consiglio di condominio (negli edifici di almeno dodici unità immobiliari) composto da almeno tre condomini con compiti consultivi e di controllo.

L'amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è compreso, salvo non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea (art. 1129 co. 9 c.c.).

Chiaramente, trattandosi di credito azionabile con decreto ingiuntivo, lo stesso deve risultare vieppiù esigibile, vale a dire che lo stesso sia giunto a maturazione, in altri termini, scaduto.

A tal proposito, ricordiamo che qualora il credito non sia assoggettato ad un termine di scadenza, lo stesso risulta immediatamente esigibile.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellino, i dati dei condomini morosi (art. 63, co. I, disp. att. c.c.).

La norma prevede espressamente che lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea costituisce una prova scritta, e in quanto tale, abilita l'emissione del decreto ingiuntivo, per giunta, immediatamente esecutivo.

La stessa, pertanto, integra le norme del codice di procedura civile (artt. 633 e segg.) in materia di "Procedimento di ingiunzione".

Tali norme, prevedono che su domanda di chi è creditore di una somma liquida di danaro, il giudice competente pronuncia ingiunzione di pagamento, tuttavia, del relativo diritto deve essere data prova scritta (art. 633 c.p.c.).

Sono prove scritte idonee alla pronuncia di ingiunzione di pagamento le polizze e promesse unilaterali per scrittura privata e i telegrammi, sono altresì prove scritte idonee gli estratti autentici delle scritture contabili di cui agli art. 2214 e seguenti del codice civile, purché bollate e vidimate nelle forme di legge e regolarmente tenute, nonché gli estratti autentici delle scritture contabili prescritte dalle leggi tributarie, quando siano tenute con l'osservanza delle norme stabilite per tali scritture (art. 634 c.p.c.), ma anche, proprio in virtù del menzionato art. 63 disp. att. c.c., lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea.

Con il ricorso per decreto ingiuntivo il creditore, nel caso di specie il condominio e per esso, l'avvocato incaricato, una volta indicate le generalità del creditore ricorrente, i titoli in base ai quali si fa valere la pretesa di pagamento, vale a dire lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, chiede al giudice di emettere ingiunzione di pagamento, per l'importo richiesto, nei confronti del soggetto debitore, nella fattispecie il condomino, del quale indicherà le generalità, chiedendo contestualmente l'esecuzione provvisoria del decreto.

Il giudice, verificato il ricorso, visti i titoli legittimanti la richiesta, visti ed applicati gli artt. 633 e segg.

c.p.c., emette ingiunzione di pagamento a carico del debitore, per la somma ritenuta dovuta, generalmente con gli interessi legali o convenzionali, la rivalutazione monetaria, se dovuta, oltre alle spese legali della procedura monitoria.

Concede, salvi i casi di esecuzione provvisoria, al debitore termine di 40 giorni per provvedere al pagamento e lo avverte che, nello stesso termine, decorrente dalla notificazione dell'ingiunzione di pagamento, può proporre opposizione.

Il creditore, una volta ottenuta l'emissione dell'ingiunzione di pagamento, deve notificarla al debitore entro e non oltre giorni 60 dalla pronuncia, se deve avvenire nel territorio della Repubblica e di novanta giorni negli altri casi, sotto pena, in mancanza, di inefficacia del decreto ingiuntivo.

Nel caso di opposizione del condomino debitore che, come visto, deve essere proposta entro 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo, si apre un vero e proprio giudizio ordinario a cognizione piena, nel quale il condominio dovrà provare il suo diritto, secondo le comuni regole in materia di onere della prova.

Come accennavamo in precedenza, il decreto ingiuntivo può essere dichiarato immediatamente esecutivo, sia in forza del dettato di cui all'art. 642 c.p.c. ma anche in virtù dell'art. 63 disp. att. c.c.

Ed infatti, il menzionato art. 63 disp. att. c.c., oltre ad aver di fatto integrato l'art. 633 c.p.c., prevedendo che lo stato di ripartizione approvato dall'assemblea costituisce prova idonea all'emissione dell'ingiunzione di pagamento, ha vieppiù equiparato detto stato di ripartizione alla cambiale, all'assegno bancario, all'assegno circolare, al certificato di liquidazione di borsa e agli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato, che sono gli unici titoli riconosciuti dall'art. 642 cpc che consentono al giudice, su istanza del ricorrente, di ingiungere al debitore di pagare senza dilazione, autorizzando l'esecuzione provvisoria del decreto e fissando il termine ai soli effetti dell'opposizione.

Ciò sta a significare che il decreto ingiuntivo afferente le quote condominiali non versate risulta, ovviamente su esplicita richiesta del condominio, immediatamente esecutivo, evenienza che fa sì che il condomino non può più attendere i canonici 40 giorni per il pagamento, ma deve procedere allo stesso immediatamente, sotto pena in mancanza di esecuzione forzata.

Fermo restando il suo diritto ad opporsi allo stesso con il rischio, tuttavia, che nelle more del giudizio conseguente all'opposizione, il condominio possa agire esecutivamente nei confronti dello stesso.

Ciò posto, occorre segnalare ancora che, ai sensi del II comma, dell'art. 63 disp. att. c.c., i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

La giurisprudenza formatasi nel periodo ante riforma, ha ritenuto che "la mancata riscossione degli oneri condominiali dai condomini morosi è contraddetta dalla provata notificazione agli stessi degli atti di precetto; che poi l'amministratore non abbia intrapreso la procedura esecutiva vera e propria è scelta che può giustificarsi sulla base della non sicura solvibilità dei condomini e, quindi, non integra in sé un fatto di mala gestio" (Corte d'Appello Catanzaro, 13/12/2011).

Tuttavia, ad avviso di chi scrive, detta affermazione non risulterebbe propriamente corretta.

Ed invero la Corte di Cassazione, IV Sezione Civile, con ordinanza del 2 settembre 2013, n. 20100, ha

sì rigettato il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello sopra richiamata, tuttavia, non è entrata nel merito della questione relativa alla sufficienza dell'atto di precetto quale condizione atta a ritenere "escusso il patrimonio degli altri condomini" ex art. 63 disp. att. c.c., limitandosi ha statuire in merito alla correttezza della condanna alle spese, da pronunciare anche nello speciale procedimento per la revoca dell'amministratore, senza null'altro aggiungere.

Peraltro, come detto in precedenza, il principio sopra richiamato si è formato nel periodo precedente alla riforma del 2012 e, pertanto, prima della formulazione dell'attuale art. 63 disp. att. c.c.

In precedenza, infatti, l'art. 63 disp. att. c.c. nel testo in vigore fino al 17 giugno 2013 risultava così formulato: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato".

Attualmente, diciamo subito che si ritiene assolutamente non bastevole la mera notifica senza esito dell'atto di precetto nei confronti del condomino moroso, per poter legittimamente escutere il patrimonio degli altri condòmini in regola con i pagamenti.

La nuova formulazione dell'art. 63, co. II, disp. att. c.c., per il quale: "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini", impone, infatti, che il creditore oltre a notificare l'atto di precetto al condomino moroso, deve anche porre materialmente in essere tutti gli atti di esecuzione che l'ordinamento vigente gli mette a disposizione, e solo in caso di infruttuosa escussione potrà legittimamente rivolgersi agli altri condomini, quelli in regola con i pagamenti.

Questa eventualità, pertanto, potrà avverarsi solo allorquando il creditore abbia esaurito infruttuosamente tutte le azioni esperibili nei confronti del condomino effettivo debitore, sotto pena, in mancanza, di giustificata opposizione da parte del condomino in regola con i pagamenti.

In altri termini, per poter legittimamente richiedere il pagamento pro quota al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso, nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede.

Il creditore, quindi, dovrà dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso, prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti, in mancanza, lo stesso potrebbe proficuamente opporsi all'esecuzione nei suoi confronti.

Veniamo ora alla facoltà concessa all'amministratore dal III comma dell'art. 63 disp. att. c.c., per il quale, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, al condomino moroso può essere sospesa la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Questa statuizione risulta senza dubbio "forte" e particolarmente afflittiva, atteso che potrebbe comportare la sospensione di servizi definiti essenziali, quali l'erogazione dell'acqua o del riscaldamento, addirittura garantiti dall'articolo 32 della Costituzione che tutela il diritto alla salute.

In questo senso si è espresso il Tribunale di Milano, con ordinanza del 24.10.2013, che ha ritenuto come la sospensione del servizio, nello specifico, del riscaldamento, non fosse possibile in quanto bene primario costituzionalmente protetto.

Tuttavia, detta interpretazione non è stata condivisa da altre pronunce e, in particolare, dal Tribunale di Roma, ordinanza del 27 giugno 2014, e da quello di Brescia, ordinanze del 17.02.2014 e del 21.05.2014, quest'ultimo, infatti, ha ordinato al condomino moroso di consentire ai tecnici e/o all'impresa incaricati dal condominio la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all'interno dei locali di loro proprietà e mediante interruzione dell'afflusso dell'acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all'interno dell'unità immobiliare.

Nell'attesa di un necessario intervento chiarificatore della Suprema Corte di Cassazione, visti i rilevanti interessi in gioco e la possibilità di intaccare servizi senza dubbio essenziali, a parere di chi scrive sarebbe preferibile, la tesi meno afflittiva del Tribunale di Milano, concedendo la possibilità di sospensione solo dei servizi "non essenziali", con esclusione di quelli relativi alla fornitura di acqua e riscaldamento che, semmai, potrebbero essere interrotti solo negli immobili non destinati ad abitazione principale (quali ad esempio: doppi immobili, box, garage, cantine, ecc.).

Per completezza espositiva ricordiamo, infine, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, allo stesso tempo, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

4) Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.

Vedi sub 2.

5) Eseguire gli adempimenti fiscali.

L'amministratore, nella sua qualità di legale rappresentante del condominio, soggetto con funzioni di sostituto di imposta, è tenuto a versare le ritenute per i compensi, corrispettivi onorari e retribuzioni rinvenienti da lavoro autonomo o dipendente.

E' tenuto altresì al versamento dell'I.V.A. e, eventualmente, al versamento dei contributi previdenziali e assistenziali, nel caso abbia assunto alle proprie dipendenze dei lavoratori subordinati, ha l'obbligo di comunicare all'anagrafe tributaria i dati dei propri fornitori nonché l'importo dei beni e/o dei servizi acquistati annualmente.

6) Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale

contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili. L'amministratore è tenuto a curare il registro dell'anagrafe condominiale, nel quale vanno inserite le generalità dei proprietari degli immobili in condominio.

Dal tenore della norma si evince come l'obbligo è esteso anche ai titolari di diritti reali o personali di godimento, intendendo con ciò gli eventuali usufruttuari, comodatari, conduttori in locazione e titolari di diritto d'uso e di abitazione.

Oltre alle generalità sul registro devono essere annotati anche codice fiscale, la residenza o il domicilio, se differenti, e i dati catastali dei singoli immobili.

La norma riferisce anche di un obbligo di annotare sul registro i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio, intendendosi con ciò quelle che riguardano l'agibilità dei locali, l'igiene e la salubrità degli stessi.

Le eventuali variazioni dei dati sopra indicati devono essere comunicate dai condomini entro sessanta giorni, in caso di omissione, l'amministratore è tenuto a richiederli con lettera raccomandata e decorsi inutilmente trenta giorni, è tenuto ad acquisirli "d'ufficio", con addebito dei costi ai condomini inadempienti.

7) Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee,

del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato.

Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

Il comma VII dell'art. 1130 c.c. istituisce un'altra serie di nuovi registri la cui cura è demandata all'amministratore, da quello dei verbali d'assemblea a quello di nomina e revoca dell'amministratore che, oltre alle date di nomina e revoca di ciascun amministratore, deve contenere anche gli estremi dell'eventuale provvedimento giudiziale di revoca, in rigoroso ordine cronologico e quello, forse più importante, relativo alla contabilità del condominio.

Con il registro della contabilità del condominio il legislatore ha voluto proseguire nell'ottica della "trasparenza" della gestione condominiale e detto registro fa il paio con le disposizioni relative all'obbligo di accensione del conto corrente condominiale con il divieto di commistione del patrimonio condominiale con quello personale dell'amministratore ovvero di un altro condominio dallo stesso amministrato (art. 1129 c.c.).

Nel registro contabile devono essere annotati, sempre in ordine cronologico, tutti i singoli movimenti in entrata e in uscita, registrazioni da effettuarsi entro trenta giorni dal compimento dell'operazione.

Riteniamo, per analogia con i menzionati obblighi di apertura del conto corrente condominiale e del divieto di confusione del patrimonio del condominio, che l'omessa ovvero illegittima tenuta del registro contabile legittima l'assemblea alla revoca dell'amministratore che, ad avviso dello scrivente, può essere legittimamente richiesta in via giudiziaria, in caso di inerzia dell'assemblea, anche dal singolo condomino, costituendo l'anzidetta omissione ovvero arbitraria tenuta del registro una di quelle "gravi irregolarità" indicate dall'art. 1129 c.c., legittimanti il procedimento di revoca.

Più in generale, infatti, riteniamo che in presenza di omissioni e irregolarità fiscali o contabili, considerati i rilevanti interessi in gioco e l'intransigenza che il legislatore ha in qualche modo manifestato con la Legge di riforma n. 220/2012, la revoca dell'amministratore, anche giudiziale, sia sempre utilmente esperibile.

8) Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione

riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.

Piuttosto che al già previsto dovere di conservazione della documentazione - espressamente vigente in materia societaria senz'altro applicabile in via analogica al condominio, per il quale: "Le scritture devono essere conservate per dieci anni dalla data dell'ultima registrazione. Per lo stesso periodo devono conservarsi le fatture, le lettere e i telegrammi ricevuti e le copie delle fatture, delle lettere e dei telegrammi spediti. Le scritture e documenti di cui al presente articolo possono essere conservati sotto forma di registrazioni su supporti di immagini, sempre che le registrazioni corrispondano ai documenti e possano in ogni momento essere rese leggibili con mezzi messi a disposizione dal soggetto che utilizza detti supporti" - la norma in qualche modo ha voluto sancire e consacrare un obbligo di consegna della documentazione conservata.

In particolare, ci riferiamo al cd. passaggio di consegne, ovvero la trasmissione di qualsivoglia documentazione inerente il condominio dall'amministratore cessato dall'incarico a quello successivamente nominato.

Ricordiamo, a tal proposito, che risulta ormai pacifico il legittimo ricorso all'autorità giudiziaria in caso di omessa consegna della documentazione da parte del precedente amministratore.

L'azione esperibile in questi casi sarà quella del ricorso ex art. 700 c.p.c., vale a dire il ricorso d'urgenza, stante appunto la necessità di entrare in possesso dell'anzidetta documentazione nel minor tempo possibile, pena la paralisi dell'attività di gestione del condominio.

Il giudice competente è il Tribunale presente nella circoscrizione dove è ubicato l'immobile in condominio.

Legittimato attivo a proporre l'anzidetto ricorso cautelare è senza dubbio il nuovo amministratore, eventualmente anche senza specifica autorizzazione assembleare, essendo facoltà rientrante nelle attribuzioni tipiche dell'amministratore ex artt. 1129 e 1130 cc.

Legittimato passivo risulterà altrettanto indubbiamente il vecchio amministratore che, eventualmente, sarà tenuto anche al pagamento delle spese e competenze di giudizio nel caso di soccombenza.

9) Fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione

relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

Anche questo è un dovere connaturato alle funzioni dell'amministratore e alle prerogative di ogni singolo partecipante al condominio, il quale ha chiaramente diritto a conoscere dello stato dei pagamenti e delle eventuali controversie formatesi in materia e, più in generale, quelle riguardanti tutte le questioni condominiali.

Il condomino interessato ovviamente dovrà sostenere i costi di copia relativi alla documentazione richiesta.

10) Redigere il rendiconto condominiale annuale

della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

L'obbligo di redazione del rendiconto, probabilmente, è uno dei più importanti e gravosi per l'amministratore.

Tanto è vero che detto obbligo viene ribadito a più riprese in diverse norme contenute nel codice civile, al Titolo VII, Capo II "Del condominio negli edifici".

Evidenziamo subito che, stante l'importanza del rendiconto, la sua eventuale mancata predisposizione consente all'assemblea di revocare immediatamente l'amministratore ovvero anche al singolo condomino di chiederne la revoca giudiziale, tanto è vero che, ai sensi dell'art. 1129 co. XI c.c., "la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione".

Come dicevamo in precedenza, l'amministratore è obbligato, almeno una volta l'anno, a convocare l'assemblea proprio per l'approvazione del rendiconto.

L'assemblea deve essere convocata nel termine di centottanta giorni per la relativa approvazione.

In merito al contenuto del rendiconto, l'art. 1130 bis c.c., introdotto ex novo dalla L. 220/2012, stabilisce che esso deve contenere: "… le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo".

Per come si evince dalla norma allo stesso devono essere necessariamente allegati tutti i documenti giustificativi (fatture, pagamenti, ecc.), e anche l'estratto del conto corrente condominiale, per consentire ad ogni singolo condomino un effettivo controllo sulla situazione patrimoniale dell'ente.

A tal proposito: "L'amministratore uscente è gravato dall'obbligo di consegnare al condominio, nella persona del nuovo amministratore, tutta la documentazione in suo possesso e, più in generale, tutto quanto abbia ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio. Tale obbligo, in particolare, discende proprio dalle norme in materia di mandato, in quanto schema contrattuale cui viene comunemente ricondotto il rapporto che lega l'amministratore con il condominio. Nella documentazione suddetta deve essere ricompresa quella relativa al conto corrente bancario aperto dall'amministratore uscente ed intestato al condominio per il transito di movimentazioni in denaro afferenti la gestione condominiale" (Trib. Milano Sez. XIII, 22/06/2012).

Ogni singolo condomino, peraltro, ha il diritto di ottenere copia della documentazione menzionata, previa corresponsione delle relative spese di copia, in un tempo anticipatamente congruo al fine di poter pienamente esercitare il suo diritto di verifica.

L'assemblea, dopo aver ascoltato la relazione dell'amministratore sul contenuto del rendiconto, passa quindi all'approvazione dello stesso.

Il rendiconto condominiale, al pari della nomina dell'amministratore, s'intende approvato con il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

Le spese portate dal rendiconto, quindi, vengono suddivise tra la totalità dei condòmini sulla scorta dei millesimi di proprietà di ciascuno.

Ricordiamo, infine, in virtù della giurisprudenza formatasi in materia che: "La validità del rendiconto relativo alla gestione condominiale e, più in generale, della contabilità presentata dall'amministratore di un condominio, non presuppone che i predetti documenti contabili siano redatti con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. Tuttavia, è pur sempre necessario che detta contabilità sia idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, in modo da rendere ostensive sia le entrate che le spese effettuate nel periodo in considerazione, con le relative quote di ripartizione. Il rendiconto deve, in altri termini, fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi, non solo della quantità e qualità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi effettuati, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se l'operato dell'amministratore si sia adeguato a criteri di buona amministrazione. Nel caso di specie, viceversa, l'amministratore, non soltanto non ha restituito al condominio attore la documentazione contabile e fiscale in suo possesso - nonostante si fosse a tanto impegnato nel verbale di esecuzione del provvedimento ex art. 700 c.p.c. - ma ha altresì omesso di redigere il consuntivo relativo all'intero arco temporale di durata del suo mandato, benché gli fosse stato concesso, dall'assemblea del 10.11.04, termine di 30 gg. per tale incombente. Ed è del tutto evidente che soltanto l'avvenuta approvazione dell'operato dell'amministratore in sede assembleare, e la mancata impugnativa della relativa delibera, valgono a precludere al condominio attore l'azione di responsabilità per presunti danni subiti per l'attività, svolta dal precedente amministratore, di gestione dei beni e dei servizi condominiali, per il fatto che eventuali comportamenti di quest'ultimo esorbitanti dall'ambito dei propri poteri dovrebbero in tal caso ritenersi ratificati, per effetto dell'approvazione dell'operato dell'amministratore da parte dell'assemblea. Viceversa, nel caso concreto - come si desume dalla documentazione allegata agli atti - l'assemblea non è stata neppure posta in condizione di poter approvare il consuntivo finale della gestione, ed ha accettato le dimissioni dell'amministratore, esortandolo a consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione relativa alla gestione condominiale. Per tutte le ragioni che precedono, va pertanto accolta la domanda attorea di condanna dell'amministratore dimissionario" (Trib. Salerno Sez. I, 15.10.2009).

Gli altri obblighi a carico dell'amministratore

Tra gli altri doveri posti a carico dell'amministratore, per completezza, segnaliamo quello relativo alla stipula di una polizza assicurativa professionale e della c.d. targa di reperibilità.

L'art. 1129 c.c., nella formulazione dettata dalla Legge di riforma n. 220/2012, in materia di nomina, revoca e obblighi dell'amministratore prevede, tra l'altro, quando i condòmini sono più di otto, che l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condòmini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.

Inoltre l'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

La norma prevede altresì che sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore, in mancanza di questi, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

- La polizza assicurativa dell'amministratore

Iniziamo col dire che siffatta polizza è differente rispetto a quella comunemente definita "assicurazione del condominio" o meglio del "fabbricato".

La prima riguarda l'amministratore è, pertanto, una polizza assicurativa professionale e attiene alla responsabilità civile dello stesso per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato; quella del condominio concerne il più generale dovere di custodia delle parti comuni dell'edificio e assicura, pertanto, "i danni arrecati a terzi nella qualità di proprietario del fabbricato e degli impianti fissi destinati alla sua conduzione".

Ciò posto, appare evidente che le menzionate polizze hanno un differente rischio assicurato, avendo un oggetto diverso, ma anche contraenti differenti: in quella professionale il contraente è l'amministratore; in quella del condominio il contraente risulta, appunto, lo stesso condominio nella sua interezza.

Per quanto concerne la polizza assicurativa dell'amministratore, per come si evince dal tenore della norma, la stessa non riveste i caratteri dell'obbligatorietà, lo diviene solo allorquando la stipula della polizza viene espressamene richiesta dall'assemblea.

Solo in quel momento, pertanto, diventa indispensabile, e la stipula della stessa costituisce condizione necessaria alla legittima nomina dell'amministratore del condominio.

Si tratta evidentemente di una comune polizza assicurativa professionale, stipulata a garanzia del professionista (amministratore) per le eventuali responsabilità rinvenienti dagli atti compiuti nella attività di gestione dello stabile, in relazione al mandato affidatogli.

La polizza, in senso lato, garantisce anche i condomini per le eventuali insolvenze dell'amministratore, atteso che - a prescindere dal patrimonio personale dello stesso, che potrebbe anche essere insufficiente a risarcire l'ipotetico danno prodotto dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni - i condomini godrebbero della guarentigia della compagnia di assicurazione che copre il rischio derivante dalla responsabilità civile dell'amministrare, nei limiti del massimale assicurato.

Tanto è vero che l'amministratore è espressamente obbligato ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea delibera lavori straordinari, in misura adeguata e, comunque, non inferiore all'importo di spesa deliberato ovvero in presenza di polizza di assicurazione generale (a copertura totale dei rischi professionali), la stessa deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca l'importo dei lavori sopra detto.

Abbiamo avuto modo di notare, pertanto, che la polizza professionale dell'amministratore, pur non risultando obbligatoria ex lege, lo diventa per esplicita volontà dell'assemblea.

Si tratta, in altri termini, di una obbligatorietà rinvenibile dal potere contrattuale dell'assemblea che ben può subordinare la validità del contratto, o la sua legittima stipulazione, alla presenza di determinati requisiti, che possono aggiungersi e integrare quelli previsti dalla legge.

L'assenza dei requisiti stabiliti dall'assemblea come, nel caso della polizza assicurativa, consente l'esclusione di tutti i soggetti (amministratori) non in possesso delle qualità richieste, che sebbene nominati dall'assemblea, potrebbero essere legittimamente revocati dalla stessa o in sede giudiziale, su richiesta anche di un solo condomino.

Si è parlato, a tal proposito, di "condizione sospensiva alla validità del contratto di mandato" considerato che la polizza dell'amministratore deve essere presentata all'atto di accettazione della nomina che, naturalmente, è successiva alla delibera assembleare di incarico.

Di talché solo l'omessa, successiva, consegna della copia ovvero degli elementi identificativi della polizza assicurativa comporterebbe l'invalidità o meglio la nullità del contratto stipulato.

Allo stesso modo, per gli amministratori già in carica, l'omessa presentazione della polizza - a richiesta dell'assemblea - determinerebbe la sospensione del mandato a suo tempo conferito.

Tuttavia, in considerazione del fatto che, ai sensi dell'art. 71 -bis disp. att. c.c., l'amministratore deve essere in possesso: a) del godimento dei diritti civili; b) non aver subito condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) non essere interdetto o inabilitato; e) non risultare iscritto nell'elenco dei protesti cambiari; f) aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, ma anche dei requisiti esplicitamente richiesti dall'assemblea, come ad esempio, la polizza assicurativa professionale, sarebbe buona norma per gli amministratori, di corredare la propria offerta contrattuale, oltre che delle condizioni economiche anche e, soprattutto, della documentazione attestante il possesso dei requisiti personali e professionali imposti dalla legge e dall'assemblea, come nel caso della polizza assicurativa.

La circostanza relativa alla mancanza di polizza assicurativa dell'amministratore, determinerebbe la nullità del contratto concluso con lo stesso, si potrebbe quindi parlare di nullità del contratto ab origine, con conseguente caducazione sin dall'inizio di tutti gli effetti prodotti.

A tal proposito, infatti, giova ricordare come la mancanza di uno degli elementi essenziali del contratto, per come enucleati dall'art. 1325, vale a dire l'accordo delle parti, la causa, l'oggetto e la forma, determina la sua nullità.

Si ritiene, pertanto, altamente consigliabile la formulazione della proposta (offerta) contrattuale - da sottoporre al vaglio dell'assemblea - completa di tutti gli elementi richiesti dalla legge e dalla stessa assemblea, corredata vieppiù di tutta la documentazione necessaria ad attestare i requisiti personali e professionali richiesti tra cui, eventualmente, anche la polizza assicurativa per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato, sotto pena, in mancanza, di sospensione della validità del contratto stipulato ovvero della sua nullità sin dall'inizio.

Alle medesime conclusioni, si deve giungere qualora l'amministratore non adegui i massimali della polizza, laddove l'assemblea deliberi l'esecuzione di lavori straordinari.

Detto adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere contestuale all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia "coperto" da polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale di natura generale afferente l'intera attività svolta, la stessa deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca l'esecuzione dei lavori straordinari per l'intero importo.

In mancanza, l'amministratore potrebbe essere revocato dall'assemblea ovvero dal Tribunale, su ricorso anche di un solo condomino, con le modalità di cui all'art. 64 disp. att. c.c., venendo a mancare un requisito indispensabile, siccome ritenuto espressamente "obbligatorio" dall'art. 1129, co. 3 e 4, c.c.

- La targa di reperibilità.

Per esplicita previsione normativa (art. 1129, co. 5 e 6 c.c.), sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore, in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

Dal tenore della norma, che indica quale luogo di apposizione quello "di accesso al condominio o di maggior uso comune", in ogni caso, "accessibile anche ai terzi", si desume che la previsione normativa è posta a tutela soprattutto dei terzi, anche in considerazione del fatto che i condomini generalmente conoscono tutti i dati e i recapiti telefonici dell'amministratore ovvero della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore, generalità, al contrario, quasi sempre sconosciute ai soggetti estranei al condominio (terzi).

La ratio della norma, pertanto, è quella di consentire ai terzi estranei al condominio, agli organi di polizia giudiziaria e, in generale, a tutti i soggetti interessati a qualsiasi titolo, di individuare immediatamente il legale rappresentante dello stesso.

Si pensi, ad esempio, al caso di danno cagionato a terzi da una parte comune dell'edificio, nel qual caso, il danneggiato avrebbe l'opportunità di conoscere immediatamente i dati e le generalità del soggetto rappresentante l'ente di gestione, quale risulta essere il condominio, al quale inviare l'eventuale richiesta di risarcimento del danno ovvero la successiva citazione in giudizio, senza ricorrere ad affannose, lunghe e spesso infruttuose ricerche.

A parere di chi scrive detto obbligo incombe in capo all'amministratore e l'eventuale delibera assembleare che esonerasse lo stesso dall'apposizione della targa di reperibilità, risulterebbe inevitabilmente nulla.

Ed invero, la necessità dell'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore, risultando precetto rinveniente da norma di legge, quella di cui all'art. 1129 co. 5 e 6, c.c., peraltro rubricato sotto il nome "obblighi dell'amministratore", non è devoluta alla libera autonomia delle parti private (quali l'amministratore e l'assemblea dei condomini), che pertanto non possono derogare allo specifico obbligo.

Di talché l'eventuale delibera contraria al dettato normativo che, come visto impone l'apposizione della targa di reperibilità, risulterebbe adottata in violazione di legge e, pertanto, da considerarsi senz'altro nulla, fermo restando lo specifico dovere dell'amministratore di provvedere in tal senso.

Cerchiamo ora di verificare quali potrebbero essere le conseguenze relative alla mancata esposizione della cd. targa di reperibilità.

A tal proposito vi è da segnalare la circostanza per la quale molti Comuni hanno già adottato delle specifiche ordinanze in merito alle caratteristiche qualitative e dimensionali delle anzidette targhe di reperibilità, prevendendo, in caso di violazione, anche la possibilità dell'applicazione di una sanzione amministrativa.

Soggetti incaricati a far rispettare detto obbligo risulterebbero, pertanto, gli agenti della Polizia municipale presenti in ogni Comune italiano i quali sarebbero altresì legittimati a contestare la violazione dell'obbligo amministrativo ed a comminare la relativa sanzione.

La sanzione ovviamente verrebbe emessa a carico dell'intero condominio, tuttavia, l'effettivo obbligato risulterebbe l'amministratore personalmente, considerato che l'obbligo, come visto sopra, incombe sullo stesso.

In questi casi il condominio, soggetto tenuto a pagare la sanzione amministrativa, avrebbe azione di rivalsa nei confronti dell'amministratore per il rimborso delle somme anticipate.

Dubbi invece si esprimono in merito alla possibilità di revoca giudiziale dell'amministratore in caso di violazione del dovere di affissione dell'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, atteso che, in virtù del combinato disposto dagli articoli 1129, 1130, 1131 c.c. e 71 -bis disp. att. cc., tale omissione non rientrerebbe tra quelle esplicitamente considerate motivo di revoca.

Fatta salva l'ipotesi per la quale, nonostante l'esistenza di specifica delibera che sollecita ovvero impone all'amministratore l'affissione della cd. targa di reperibilità, lo stesso non provvedesse in tal senso.

In siffatta ipotesi, potrebbe configurarsi a carico dell'amministratore una mancata "esecuzione di deliberazioni dell'assemblea" che, rientrerebbe a pieno titolo tra quelle "gravi irregolarità" previste dall'art. 1129, co. 12 n. 2) c.c., che autorizzerebbero a tal punto la revoca da parte dell'autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condomino.

Il conto corrente condominiale

Nell'ambito di quella che abbiamo già definito "operazione trasparenza", il legislatore del 2012, riprendendo una necessità già segnalata dalla giurisprudenza, ha previsto che "L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica" (art. 1129, co. VII, c.c.).

Come detto, questa necessità era stata già ravvisata in diverse sentenze, anche della Suprema Corte.

A tal proposito: "Rientra nei poteri dell'amministratore condominiale, senza necessità di una specifica autorizzazione dell'assemblea, l'apertura di un conto corrente bancario intestato al condominio, su cui fare affluire i contributi versati dai condomini per far fronte alle spese condominiali, con conseguente opponibilità al condominio, in tal caso, di un eventuale scoperto, necessariamente produttivo di interessi passivi. Pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l'amministratore di condominio è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, senza necessità di espressa autorizzazione dell'assemblea." (Cass. civ. Sez. I, 10/05/2012, n. 7162).

Ed ancora: "Integra un'ipotesi di grave irregolarità, legittimante la revoca dell'amministratore di condominio, la mancata apertura ed utilizzazione da parte dell'amministratore di un conto corrente, bancario o postale, intestato al condominio, sul quale far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio" (Trib. Salerno Sez. I, 03/05/2011).

Questo obbligo ora è stato consacrato con la nuova formulazione del comma VI dell'art. 1129 c.c. Il dovere di apertura del conto corrente postale o bancario, intestato al condominio, incombe direttamente sull'amministratore, di talché lo stesso non avrà necessità di alcuna delibera autorizzativa da parte dell'assemblea e la sua omissione consente la revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea ovvero dell'autorità giudiziaria, su ricorso anche di un solo condomino, in virtù di esplicita previsione normativa (art. 1129, co. XII, n. 3), c.c.).

Tanto al pari della gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini (art. 1129, co. XII, n. 4), c.c.).

Detto obbligo, siccome espressamente rinveniente dalla legge, ci porta a ritenere che l'eventuale delibera che autorizzasse l'amministratore a non aprire l'anzidetto conto corrente, risulterebbe irreversibilmente nulla e, pertanto, impugnabile anche decorsi i trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, conseguentemente, l'amministratore rimarrebbe comunque passibile di revoca, anche giudiziaria, in virtù dell'obbligo ricadente sullo stesso.

Pertanto, l'amministratore dovrà recarsi in banca o posta e provvedere all'apertura del conto corrente condominiale, semplicemente esibendo ovvero depositando copia della delibera assembleare di nomina dello stesso, e così, anche il neo-amministratore, subentrato al precedente in tutte le sue prerogative, potrà operare sullo stesso conto previo deposita della delibera di sua nomina.

I condomini, peraltro, avrebbero il pieno diritto di prendere visione ed estrarre copia del conto corrente condominiale, in qualunque momento, senza ovviamente alcuna possibilità di rifiuto da parte dell'amministratore, sotto pena, in mancanza, di fondata azione giudiziaria nei confronti dello stesso, sia per chiederne l'adempimento in forma specifica, ma anche per l'eventuale risarcimento del danno cagionato.

Le anticipazioni economiche dell'amministratore

Quando i condomini si disinteressano totalmente alla vita condominiale, non partecipando alle assemblee e, soprattutto, non versando le quote condominiali necessarie alla gestione del condominio, l'amministratore più accorto dovrebbe rassegnare le dimissioni.

In simili fattispecie occorrerebbe intervenire tempestivamente riunendo l'assemblea - anche in via straordinaria - al fine di reperire le somme necessarie all'esistenza in vita del condominio e avviare, contestualmente, tutte le procedure per il recupero coattivo del credito nei confronti del condomino moroso; magari fino alle estreme conseguenze, con il pignoramento dell'immobile in caso di persistente morosità.

Tuttavia queste procedure risultano oltre modo dispendiose, sia in termini economici che di tempo, pertanto, si è diffuso l'insano metodo di far fronte alle spese condominiali correnti con fondi personali dell'amministratore o, peggio ancora, "spostando" fondi da un condominio all'altro.

Per inciso, con l'attuale legge di riforma detta ultima ipotesi, quella di trasloco di somme di pertinenza di un condominio ad un altro, non sarebbe più possibile, esistendo l'obbligo di apertura di specifico conto corrente condominiale.

Pratica in voga in passato, e forse anche attualmente in quei condomini dove l'amministratore non si è adeguato all'anzidetto obbligo.

A tal proposito, giova ribadire che esistono precise responsabilità penali e civili a carico dell'amministratore.

Ed invero, a carico dell'amministratore che distrae fondi da un condominio all'altro potrebbe configurarsi il reato di appropriazione indebita ex art. 646 c.p.: "Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a lire due milioni. Se il fatto è commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario, la pena è aumentata. Si procede d'ufficio, se ricorre la circostanza indicata nel capoverso precedente o taluna delle circostanze indicate nel n. 11 dell'articolo 61".

Tanto è vero che: "E' configurabile il reato di appropriazione indebita, aggravata dalla circostanza di aver commesso il fatto con abuso di prestazione d'opera, in relazione alla condotta dell'amministratore di condominio, che effettui dei prelievi del tutto ingiustificati sul conto corrente acceso dal condominio al solo scopo di pagare le spese per la manutenzione straordinaria dell'edificio" (Trib. Perugia, 13/10/2012).

Per quanto riguarda il profilo civilistico ricordiamo che, ai sensi dell'art. 1129 co. XII, n. 4), costituisce tra le altre grave irregolarità, "la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini", evenienza che esplicitamente autorizza la revoca dell'assemblea ovvero quella giudiziale, anche su ricorso di un solo condomino.

I motivi di detta pratica risultano facilmente comprensibili, primo tra tutti quello di non "inimicarsi" i condomini che risultano in regola con i pagamenti, sui quali normalmente andrebbero ribaltate e ripartite le quote di pertinenza dei condomini morosi e ciò per far fronte alle spese quotidiane dello stabile (energia elettrica, pulizia, amministrazione, manutenzione, ecc.).

Il più delle volte, quindi, per sopperire alla carenza di liquidità del condominio, l'amministratore provvede personalmente a ripianare le casse condominiali deficitarie, salvo poi esigere la restituzione delle anticipazioni effettuate una volta revocato ovvero dimessosi.

Questo modus operandi potrebbe risultare estremamente incauto e non privo di sorprese, stante le difficoltà che si potrebbero incontrare nel recupero del credito.

La giurisprudenza di legittimità formatasi sul punto richiede, infatti, la prova rigorosa delle anticipazioni effettuate dall'amministratore.

Appare pleonastico ricordare come le singole partite di spesa devono essere sempre preventivamente approvate dall'assemblea, salvo i casi di urgenza, comunque anch'essi da dimostrare. In mancanza il credito non potrebbe essere considerato esigibile.

Tanto è vero che, l'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute (Cass. 27/06/2011 n. 14197).

E' pur vero che l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito, ma ciò solo per le poste passive specificamente indicate. Pertanto, non è sufficiente che il rendiconto di cassa presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, atteso che non si può ritenere in via deduttiva che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all'esame dell'organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso.

Ciò posto l'approvazione del rendiconto dell'amministratore recante un importo di spese superiore a quello dei contributi condominiali pagati dai condomini, può valere come riconoscimento di debito da parte di tutti i condomini in favore dell'amministratore, ma solo limitatamente alle poste a debito dei condomini che siano state indicate nel rendiconto con sufficiente specificità e chiarezza (Cass. 09/05/2011 n. 10153. Si confronti anche: Cass. 28/05/2012 n. 8498; Cass. 04/07/2014 n. 15401).

In assenza dei requisiti e delle specificità delineate dalla giurisprudenza di legittimità l'eventuale credito dell'amministratore, rinveniente dalle anticipazioni effettuate in favore del condominio, potrebbe non risultare esigibile.

Paolo AccotiAvv. Paolo Accoti - profilo e articoli
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(22/02/2019 - Avv.Paolo Accoti)
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