Fare un barbecue in condominio, come emerge dalla giurisprudenza, può essere problematico a causa del divieto di immissioni art. 844 c.c., dell'obbligo di rispettare le distanze e del decoro architettonico dell'edificio

Barbecue: il problema delle immissioni

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La disamina dell'argomento impone dapprima la definizione del concetto di immissioni, essendo per sua natura il barbecue, suscettibile di produrre e disperdere nell'aria gas e fumi che possono, almeno potenzialmente, urtare la sensibilità altrui e creare dissapori nella vita condominiale.

La norma di riferimento è l'art. 844 del Codice Civile, la quale dispone che "Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso".

La norma de qua fa riferimento, ai fini della dispersione di esalazioni e fumo, al concetto di normale tollerabilità, che impone una valutazione da operarsi caso per caso non prescindendo comunque dall'accertamento della condizione dei luoghi.

Come chiarito del resto dalla Cassazione n. 20555/2017: "la disposizione dell'art. 844 c.c. è applicabile anche negli edifici in condominio nell'ipotesi in cui un condomino, nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini. Nell'applicazione della norma deve aversi riguardo, tuttavia, per desumerne il criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari. Dalla convivenza nell'edificio, tendenzialmente perpetua (come si argomenta dall'art. 1119 c.c.), scaturisce talvolta la necessità di tollerare propagazioni intollerabili da parte dei proprietari dei fondi vicini; per contro, la stessa convivenza suggerisce di considerare in altre situazioni non tollerabili le immissioni, che i proprietari dei fondi vicini sono tenuti a sopportare. Il principio, dunque, va precisato in considerazione delle condizioni di fatto, del tutto peculiari, consistenti nei confini in senso orizzontale e verticale tra le unità abitative."

Il rispetto delle distanze

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Connesso al tema delle immissioni è il rispetto delle distanze legali. Importante insomma, soprattutto se si vive in condominio la posizione del barbecue rispetto alle altre unità immobiliari. Come avuto infatti modo di chiarire la Cassazione nella sentenza n. 15246/2017, chiamata a pronunciarsi in una controversia condominiale tra i proprietari di due appartamenti posti uno sopra l'altro: "Per l'art. 890 c.c., chi presso il confine vuole fabbricare forni o camini, per i quali può sorgere pericolo di danni, deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza. Tale articolo va quindi letto nel senso di considerare le cose espressamente elencate come gravate da una presunzione assoluta di nocività o pericolosità. Il rispetto della distanza prevista dall'art. 890 c.c., nella cui regolamentazione rientrano anche i forni (tale essendo qualificato dalla Corte di appello il manufatto), è collegato ad una presunzione assoluta di nocività e pericolosità che prescinde da ogni accertamento concreto nel caso in cui vi sia un regolamento edilizio comunale che stabilisca la distanza medesima; mentre, in difetto di una disposizione regolamentare, si ha pur sempre una presunzione di pericolosità, seppure relativa, che può essere superata ove la parte interessata al mantenimento del manufatto dimostri che mediante opportuni accorgimenti può ovviarsi al pericolo o al danno del fondo vicino Cass. 22/10/2009 n. 22389; Cass. 6/3/2002 n. 3199). Va precisato che la presunzione che deve essere superata non è una presunzione di danno, ma una presunzione di pericolo che si produca il danno e prescinde dall'accertamento in concreto del danno, dovendo invece essere valutata in concreto la pericolosità del forno ancorché non in attività."

Il decoro dell'edificio condominiale

Il barbecue insomma è un problema perché produce odori e fumo che se si propagano negli appartamenti vicini possono dare provocare decisamente fastidio. Vero però che il barbecue e la sua posizione, come abbiamo visto, non rilevano solo per la sicurezza e la salubrità dell'edificio. Esso può presentare anche problematiche di tipo estetico se risulta contrario al decoro dell'edificio. Ricordiamo che l'art. 1122 c.c, dedicata alle opere su parti di proprietà o uso individuale, dipone che: "1. Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condominio non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. 2. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea."
Insomma un conto è posizionare un piccolo barbecue mobile sul terrazzo e riporlo poi in casa o in un angolo nascosto del balcone, altra cosa è costruire un barbecue fisso in muratura di grosse dimensioni e ben visibile in uno stile assai discutibile rispetto alle linee del condominio. Anche l'occhio insomma vuole la sua parte.

Barbecue: regolamenti e divieti

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Insomma quando si parla di barbecue gli animi dei condomini possono "accendersi" per diverse ragioni. Per questo non è infrequente che, per evitare fastidi, ma anche per non contravvenire ai regolamenti locali, molti regolamenti condominiali prevedono il divieto espresso di poter accendere legna o carbonella sul barbecue posizionato sul terrazzo.

E' quindi sempre opportuno, prima di farsi prendere dall'entusiasmo, informarsi sulle disposizioni contenute nel regolamento del comune e in quello del condominio, con l'avvertimento che se i fumi prodotti sono troppo frequenti e fastidiosi si rischiano sanzioni, richieste di danni e perfino querele.
Daniele PaolantiDaniele Paolanti - profilo e articoli
E-mail: daniele.paolanti@gmail.com Tel: 340.2900464
Vincitore del concorso di ammissione al Dottorato di Ricerca svolge attività di assistenza alla didattica.

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