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Come si costituisce un condominio

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Il condominio si costituisce automaticamente se ci sono due proprietari. Superate certe soglie bisogna nominare un amministratore e adottare il regolamento. Guida alla costituzione del condominio
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di Valeria Zeppilli - La costituzione del condominio avviene di diritto in tutti i casi in cui in un edificio ci sono anche solo due proprietari e due unità immobiliari distinte. Il che vuol dire che, nonostante non tutti lo sappiano, per costituire un condominio non è necessario alcun atto formale.

Gli obblighi previsti dalla legge scattano, invece, quando sono superate certe soglie dimensionali e riguardano la nomina dell'amministratore e la predisposizione di un regolamento.

Ed è proprio alla nomina dell'amministratore che ci si riferisce, nel gergo comune, quando si parla impropriamente di costituzione del condominio.

Vediamo di fare un po' di chiarezza sulla materia.

Indice:

  1. Costituzione di diritto del condominio
  2. Condominio con più di otto condomini: l'amministratore
  3. Condominio con più di dieci condomini: il regolamento
  4. Costituzione del condominio: codice fiscale obbligatorio

Costituzione di diritto del condominio

Come detto, per aversi condominio basta che in un immobile vi siano due proprietari e due unità immobiliari: in tal caso si suole parlare di condominio minimo, che si costituisce di fatto e senza particolari adempimenti.

Al condominio minimo si applicano le previsioni del codice civile in materia, così come a tutti gli altri condomini. L'unica limitata eccezione è rappresentata dalle norme relative alle delibere assembleari, che, in caso di condominio minimo, sono quelle dettate dalla disciplina generale sulla comunione.

Condominio con più di otto condomini: l'amministratore

Il codice civile, del resto e come accennato, quando fissa dei limiti numerici minimi con riferimento al condominio lo fa solo in relazione a degli specifici obblighi.

Ci si riferisce, innanzitutto, all'ipotesi in cui nel condominio vi sono più di otto condomini.

In tal caso, infatti, è obbligatorio nominare un amministratore, che sia in possesso dei requisiti richiesti dall'articolo 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.

Operativamente, quindi, se si supera il predetto limite è opportuno che venga convocata un'assemblea con il fine di nominare un amministratore, interno o esterno, anche deliberandone il compenso.

Secondo quanto disposto dall'articolo 1129 del codice civile, infatti, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.

L'amministratore, pertanto, dovrà provvedere, avvalendosi di un tecnico se necessario, a redigere le tabelle millesimali e, ove richiesto, a stendere un regolamento di condominio.

Condominio con più di dieci condomini: il regolamento

A tal proposito si segnala il secondo limite numerico fissato dal codice civile: quando i condomini sono anche più di dieci è necessario formare un regolamento condominiale nel quale regolare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, e con il quale dettare le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Costituzione del condominio: codice fiscale obbligatorio

Si ricorda, infine, che il condominio, se non vuole correre il rischio che si generino responsabilità penali e civili in capo ai singoli condomini, deve essere dotato di codice fiscale. Esso, infatti, ha titolarità fiscale e svolge funzioni di sostituto di imposta.

La relativa richiesta va fatta all'Agenzia delle Entrate, utilizzando l'apposito modello AA5/6, da parte dell'amministratore di condominio o da una persona delegata dai condomini nei casi in cui non vi sia l'obbligo di nominare l'amministratore e questo manchi effettivamente.


Per approfondimenti, vai alla guida legale completa sul condominio

Valeria Zeppilli
Consulenza Legale
Avvocato e dottore di ricerca in Scienze giuridiche, dal 2015 fa parte della redazione di Studio Cataldi -- Il diritto quotidiano. Collabora con la cattedra di diritto del lavoro, diritto sindacale e diritto delle relazioni industriali dell'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti - Pescara.
(23/04/2019 - Valeria Zeppilli)
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