Il condominio si costituisce automaticamente se ci sono due proprietari. Superate certe soglie bisogna nominare un amministratore e adottare il regolamento
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Quando si costituisce un condominio

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La costituzione del condominio avviene di diritto in tutti i casi in cui in un edificio ci sono anche solo due proprietari e due unità immobiliari distinte. Il che vuol dire che, nonostante non tutti lo sappiano, per costituire un condominio non è necessario alcun atto formale.

Gli obblighi previsti dalla legge scattano, invece, quando sono superate certe soglie dimensionali e riguardano la nomina dell'amministratore e la predisposizione di un regolamento.

Ed è proprio alla nomina dell'amministratore che ci si riferisce, nel gergo comune, quando si parla impropriamente di costituzione del condominio.

In questa guida cerchiamo di fare un po' di chiarezza sulla materia.

Costituzione di diritto del condominio

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Come detto, per aversi condominio basta che in un immobile vi siano due proprietari e due unità immobiliari: in tal caso si suole parlare di condominio minimo, che si costituisce di fatto e senza particolari adempimenti.

Al condominio minimo si applicano le previsioni del codice civile in materia, così come a tutti gli altri condomini. L'unica limitata eccezione è rappresentata dalle norme relative alle delibere assembleari, che, in caso di condominio minimo, sono quelle dettate dalla disciplina generale sulla comunione.

Condominio con più di otto condomini: l'amministratore

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Il codice civile, del resto e come accennato, quando fissa dei limiti numerici minimi con riferimento al condominio lo fa solo in relazione a degli specifici obblighi.

Ci si riferisce, innanzitutto, all'ipotesi in cui nel condominio vi sono più di otto condomini.

In tal caso, infatti, è obbligatorio nominare un amministratore, che sia in possesso dei requisiti richiesti dall'articolo 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.

Operativamente, quindi, se si supera il predetto limite è opportuno che venga convocata un'assemblea con il fine di nominare un amministratore, interno o esterno, anche deliberandone il compenso.

Secondo quanto disposto dall'articolo 1129 del codice civile, infatti, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.

L'amministratore, pertanto, dovrà provvedere, avvalendosi di un tecnico se necessario, a redigere le tabelle millesimali e, ove richiesto, a stendere un regolamento di condominio.

Condominio con più di dieci condomini: il regolamento

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A tal proposito si segnala il secondo limite numerico fissato dal codice civile: quando i condomini sono anche più di dieci è necessario formare un regolamento condominiale nel quale regolare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, e con il quale dettare le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Costituzione del condominio: codice fiscale obbligatorio

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Si ricorda, infine, che il condominio, se non vuole correre il rischio che si generino responsabilità penali e civili in capo ai singoli condomini, deve essere dotato di codice fiscale. Esso, infatti, ha titolarità fiscale e svolge funzioni di sostituto di imposta.

La relativa richiesta va fatta all'Agenzia delle Entrate, utilizzando l'apposito modello AA5/6, da parte dell'amministratore di condominio o da una persona delegata dai condomini nei casi in cui non vi sia l'obbligo di nominare l'amministratore e questo manchi effettivamente.


Per approfondimenti, vai alla guida legale completa sul condominio

Valeria Zeppilli
Avv. Valeria Zeppilli (profilo e articoli)
Consulenza Legale
E-mail: valeria.zeppilli@gmail.com
Avvocato e dottore di ricerca in Scienze giuridiche, dal 2015 fa parte della redazione di Studio Cataldi -- Il diritto quotidiano. Collabora con la cattedra di diritto del lavoro, diritto sindacale e diritto delle relazioni industriali dell'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti - Pescara.
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