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La costituzione del condominio

Essa avviene di fatto anche in presenza di due condomini. Gli obblighi riguardano la nomina dell'amministratore e l'adozione del regolamento
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di Valeria Zeppilli – Nonostante molte persone credano che non sia così, la costituzione del condominio avviene di diritto senza la necessità di un atto formale anche quando ci sono solo due condomini.

Per aversi condominio, infatti, basta che in un immobile vi siano due proprietari e due unità immobiliari: in tal caso si suole parlare di condominio minimo.

Ad esso, così come a tutti gli altri condomini, si applicano le previsioni del codice civile in materia, con la sola limitata eccezione di quelle relative alle delibere assembleari, per le quali occorre guardare alla disciplina generale sulla comunione.

Il codice civile, del resto, quando fissa dei limiti numerici minimi con riferimento al condominio lo fa solo in relazione a degli specifici obblighi.

Ci si riferisce, innanzitutto, all'ipotesi in cui nel condominio vi sono più di otto condomini.

In tal caso, infatti, è obbligatorio nominare un amministratore, che sia in possesso dei requisiti richiesti dall'articolo 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.

Operativamente, quindi, se si supera il predetto limite è opportuno che venga convocata un'assemblea con il fine di nominare un amministratore, interno o esterno, anche deliberandone il compenso.

Secondo quanto disposto dall'articolo 1129 del codice civile, infatti, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.

L'amministratore, quindi, dovrà provvedere, avvalendosi di un tecnico se necessario, a redigere le tabelle millesimali e, ove richiesto, a stendere un regolamento di condominio.

A tal proposito si segnala il secondo limite numerico fissato dal codice civile: quando i condomini sono anche più di dieci è necessario formare un regolamento condominiale nel quale regolare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, e con il quale dettare le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Si ricorda, infine, che il condominio, se non vuole incorrere in responsabilità penali e civili in capo ai singoli condomini, deve essere dotato di codice fiscale. Esso, infatti, ha titolarità fiscale e svolge funzioni di sostituto di imposta.

La relativa richiesta va fatta all'Agenzia delle Entrate, utilizzando l'apposito modello AA5/6, da parte dell'amministratore di condominio o da una persona delegata dai condomini nei casi in cui non vi sia l'obbligo di nominare l'amministratore e questo manchi effettivamente.


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Valeria Zeppilli
Consulenza Legale
Laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la Luiss 'Guido Carli' di Roma con una tesi in Diritto comunitario del lavoro. Attualmente svolge la professione di Avvocato ed è dottoranda di ricerca in Scienze giuridiche – Diritto del lavoro presso l'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti – Pescara
(05/09/2016 - Valeria Zeppilli)
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