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La proprietà

La proprietà è quel diritto reale disciplinato dagli articoli 832 e ss. del codice civile in base al quale il proprietario ha la facoltà di godere e disporre in modo pieno ed esclusivo di un determinato bene

La funzione sociale della proprietà

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Si tratta dunque di una situazione giuridica che garantisce il massimo grado di poteri sulla cosa oggetto del diritto anche se subordinata alla realizzazione della c.d. "funzione sociale"

Il legislatore del 1942 prima e la Carta Costituzionale dopo, si sono preoccupati, infatti, di contemperare l'interesse del singolo con quello collettivo, subordinando chiaramente il diritto individuale a quello più generale, attraverso il rinvio alla legge ordinaria della disciplina delle modalità di acquisto, di godimento e dei limiti della proprietà, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e renderla accessibile a tutti. 

La proprietà nel Codice civile e nella Costituzione

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Nell'ordinamento italiano, la disciplina generale del diritto di proprietà è dettata dagli artt. 832 e ss. del codice civile, nonché dall'art. 42 della Costituzione.

Mentre la norma costituzionale si limita a riconoscere e garantisce solennemente la proprietà privata, rinviando poi alla legge per determinarne limiti, modi di acquisto e di godimento, l'art. 832 c.c. sancisce espressamente che: "il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico". 

Modi di acquisto della proprietà

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Le modalità di acquisto della proprietà sono sottratte all'autonomia negoziale, la quale può soltanto estrinsecarsi nella scelta nell'ambito delle categorie previste ex lege.

Acquisto a titolo originario e derivativo

È il legislatore, pertanto, a fissare (all'art. 922 del codice civile) i modi di acquisto della proprietà che possono essere a titolo originario e derivativo.

Nel primo caso, il diritto nasce in capo al proprio titolare in modo pieno ed assoluto senza l'ausilio di terzi (occupazione, invenzione, accessione, specificazione, usucapioneunione o commistione). 

Nel secondo, il diritto viene trasferito, con l'ampiezza e i limiti originari, da un precedente proprietario (compravendita espropriazione, donazione, successione). 

I limiti all'esercizio del diritto di proprietà

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I limiti previsti dall'ordinamento all'esercizio del diritto di proprietà possono essere suddivisi in due macrocategorie: limiti nell'interesse pubblico e limiti nell'interesse privato.

Limiti alla proprietà nell'interesse pubblico

Nel rinviare ad apposita trattazione (v. I limiti alla proprietà), giova ricordare che i limiti del primo tipo, aventi la ratio di subordinare l'interesse privato a quello collettivo in rapporto alle diverse categorie di beni, sono contenuti sia nel codice civile che nelle numerose legislazioni speciali (espropriazione, requisizione, imposizione di vincoli per necessità pubbliche, ambientali, ecc.).   

Limiti alla proprietà nell'interesse privato

I limiti posti nell'interesse privato, disciplinati dal codice civile, tendono invece a contemperare il potere di godere e di disporre del titolare della cosa, con gli analoghi poteri spettanti agli altri individui, in modo da assicurare il rispetto delle c.d. "regole di vicinato" ed evitare che l'esercizio del diritto si trasformi in un vero e proprio abuso. 

A tal fine rispondono:

Le azioni a tutela della proprietà

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La pretesa del proprietario di esercitare e godere del proprio diritto sulla res è protetta erga omnes, ovvero contro chiunque la violi.

Oltre alle azioni previste in materia di responsabilità civile e penale, l'ordinamento predispone a favore del proprietario specifici strumenti di protezione per affermare la titolarità del proprio diritto avverso chiunque ponga in essere atti diretti a contestare la sua titolarità o che tendono ad incidere sul suo contenuto.

Lo strumento principale offerto dall'ordinamento a favore del proprietario è rappresentato dalle azioni petitorie (azione di rivendicazione, azione negatoria, azione di regolamento di confini e di apposizione di termini), dette anche "actiones in rem" disciplinate dagli artt. 948-951 c.c. 

Sono altresì legittimamente esperibili dal proprietario le azioni di nunciazione ex artt. 1171 e 1172 c.c. 

La nuda proprietà

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A volte il diritto di proprietà può risultare limitato dalla presenza di altri diritti reali, come l'usufrutto

In tal caso il proprietario conserva solo la "nuda proprietà" del bene. 

Quindi pur restando titolare del diritto di proprietà, non potrà esercitare le facoltà di utilizzo sino all'estinzione dell'usufrutto. Solo a quel punto tornerà ad avere la piena proprietà. 

Vai alla guida La nuda proprietà

Caratteristiche del diritto di proprietà

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Dal combinato disposto delle norme che regolano la proprietà emergono una serie di caratteristiche del diritto reale per eccellenza: 

Pienezza, assolutezza ed esclusività della proprietà

Innanzitutto la "pienezza", "assolutezza" ed "esclusività" del diritto, riconosciuto e tutelato avverso tutti (erga omnes) a favore di chi ne è il titolare, fatti salvi i limiti sanciti dall'ordinamento. 

L'ampiezza del diritto di proprietà

In ordine all'ampiezza del diritto di proprietà: 

- in linea verticale la stessa si estende teoricamente all'infinito nel sottosuolo e nello spazio sovrastante (usque ad sidera, usque ad inferos), sebbene il proprietario non possa opporsi ad attività di terzi svolgentisi a tale profondità e a tale altezza che egli non abbia interesse ad escludere (art. 840 c.c.); 

- in linea orizzontale, invece, la proprietà si estende nell'ambito dei propri confini, per cui il proprietario potrà esercitare il proprio diritto nello spazio dallo stesso delimitato (pur non potendo impedire l'accesso a terzi per determinate attività stabilite ex lege o per la presenza di specifiche consuetudini). 

Utilità diretta e utilità di scambio

Per quanto concerne le facoltà derivanti dai caratteri principali del diritto, si distingue tradizionalmente tra la c.d. "utilità diretta" e la c.d. "utilità di scambio"

- la prima è costituita dal diritto del proprietario di godere della res, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa, tenendo conto dei vari tipi di vincoli che la legge impone, più o meno stringenti anche in base alla natura del bene (un immobile di notevole valore artistico situato in un centro storico, ad esempio, è soggetto a regole rigorose dettate dagli organismi pubblici competenti), nonché di fare propri i frutti, naturali e civili che dalla cosa possano realizzarsi (c.d. "valore d'uso").  

- l'utilità di scambio, invece, è rappresentata dal potere del proprietario di disporre della cosa (ius disponendi), ovvero il diritto di realizzare attraverso la stessa dei corrispettivi (c.d. "valore di scambio" o "valore venale") alienandola o costituendo diritti limitati a favore di altri. In quest'ultimo caso, l'ampiezza del diritto di proprietà subisce una compressione che può arrivare fino a far denominare il titolare della stessa "nudo proprietario", qualora venga costituito un diritto di usufrutto su quel bene. 

Elasticità della proprietà

Tuttavia, altro carattere della proprietà è l'"elasticità": una volta cessata la causa che ha compresso il diritto, infatti, esso si riespande automaticamente.

Imprescrittibilità e perpetuità della proprietà

La proprietà si caratterizza inoltre per: 

- imprescrittibilità (salvo il perfezionamento degli effetti dell'acquisto per usucapione. Per vedere quanti anni per usucapione, vai alla guida Usucapione)

- e perpetuità: una proprietà ad tempus, infatti, sarebbe contraddittoria rispetto ai caratteri della "realità" del diritto, sostanziando invece un diritto parziale. 

La proprietà temporanea

Tuttavia, è dibattuta in dottrina la figura giuridica della proprietà temporanea, nonostante la stessa si discosti dal diritto di proprietà per l'assenza di un carattere essenziale come la perpetuità. 

Secondo alcune tesi dottrinali, esisterebbero delle ipotesi legali di proprietà temporanea (o a termine), come ad esempio, nei casi di sostituzione fedecommissaria, art. 692 c.c., di legato a termine finale ex art. 637 c.c.

Proprietà superficiaria

Altro caso in cui secondo parte della dottrina si rinviene un'ipotesi di proprietà temporanea è la proprietà superficiaria, vincolata alla durata del diritto di superficie, il quale, una volta scaduto il termine (nel caso di superficie a tempo determinato ex art. 953 c.c.), fa rivivere il principio dell'accessione nei confronti del proprietario del suolo che diviene anche proprietario della costruzione esistente sullo stesso. 

Multiproprietà

Secondo parte della dottrina, si può dare vita a diritti di proprietà temporanei anche attraverso lo strumento contrattuale, come ad esempio, nel caso della multiproprietà o del negozio fiduciario. 

Data aggiornamento: 16 febbraio 2022


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