Distanze tra confini e costruzioni

• Distanze nelle costruzioni: art. 873 c.c.
• Cosa si intende per costruzione
• Distanza minima dal confine di proprietà
• Piani regolatori e regolamenti edilizi locali
• Deroghe alle distanze tra costruzioni
• Violazione distanze tra costruzioni: come tutelarsi

Distanze nelle costruzioni: art. 873 c.c.

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Le distanze nelle costruzioni sono stabilite dall'art. 873 c.c., per il quale«le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri.»

Quanto espresso vale dunque per fondi "finitimi", ossia confinanti o contigui, mentre non vi sono problemi in caso di costruzioni unite o aderenti (es. condomini o ville a schiera) oppure se i fondi sono separati da una strada.

La ratio della disciplina codicistica è quella di prevenire la creazione di spazi angusti ed insalubri, intercapedini tra costruzioni che, impedendo il passaggio di aria e luce, possono rivelarsi potenzialmente nocive per la salute, l'igiene e la sicurezza.

Appare evidente come la regola sulla distanza nelle costruzioni stabilita dall'art. 873 c.c. sia una regola generale in caso di fondi attigui o confinanti, che riguarda prettamente i rapporti tra privati. Una prima eccezione a tale regola si rinviene all'interno dello stesso codice civile: ai sensi dell'art. 879 c.c., comma secondo, le norme relative alle distanze non si applicano alle costruzioni "che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche", dovendosi in tal caso osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano.

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, inoltre, l'esonero dal rispetto delle distanze legali, previsto dall'art. 879, comma 2, c.c., per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata

se queste sono gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell'applicazione della norma citata, attiene, più che alla proprietà del bene, all'uso concreto di esso da parte della collettività (cfr. Cass. n. 27364 /2018 e n. 6006/2008).

Cosa si intende per costruzione

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La nozione di "costruzione" a cui il codice fa riferimento non riguarda soltanto gli edifici, ma coinvolge ogni opera caratterizzata da consistenza, solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo e sensibilmente sporgente dal terreno, idonea pertanto a creare intercapedini pregiudizievoli per la sicurezza e per la salubrità del godimento della proprietà.

La giurisprudenza ha ricompreso numerose costruzioni nel concetto esaminato, a titolo esemplificativo balconi, scale esterne in muratura, tettoie, sporti od aggetti di dimensioni consistenti ed altri casi peculiari.

Sono escluse dalla nozione esaminata le costruzioni interrate, completamente al di sotto del livello del suolo, poiché inidonee a provocare pregiudizio.

Distanza minima dal confine di proprietà

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Dalle disposizioni del Codice civile può desumersi come, in base ad un criterio meramente temporale, il proprietario che costruisce per primo abbia sostanzialmente il potere di determinare le distanze che le altre costruzioni vicine dovranno rispettare (cd. principio della prevenzione).

In applicazione del principio della prevenzione, colui che per primo edifichi su un fondo confinante o contiguo potrà:

a) costruire sul confine ed il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio;
b) costruire con il distacco dal confine previsto dalla normativa vigente;
c) costruire con distacco inferiore alla metà della distanza minima prescritta.

Piani regolatori e regolamenti edilizi locali

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Disposizioni in materia di distanze tra confini e costruzioni possono rinvenirsi anche nei piani regolatori generali e negli annessi regolamenti comunali edilizi.

Secondo la giurisprudenza, tali norme vanno ad integrare quelle previste dal Codice civile, pertanto i regolamenti comunali potranno disporre distanze diverse da quella legale purché non inferiori al minimo prescritto dalla legge.

Deroghe alle distanze tra costruzioni

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Siccome la disciplina in materia di distanze tra costruzioni ha lo scopo di tutelare i fondamentali valori della salute e della sicurezza, nonché peculiari esigenze delle singole realtà locali, eventuali accordi tra privati che deroghino alla disposizioni in tema di distanze tra costruzioni sono da considerarsi invalidi.

Deroghe alla disciplina esaminata sono ammesse solo in ipotesi tassative previste dalla legge, quindi neppure il "permesso di costruire" giustifica il superamento delle distanze legali o dei piani regolatori trattandosi di un titolo abilitativo che viene rilasciato facendo salvi i diritti dei terzi.

Violazione distanze tra costruzioni: come tutelarsi

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Colui che lamenta la violazione delle norme sulle distanze contenute nel Codice civile o in altri strumenti urbanistici, potrà richiedere in primo luogo il risarcimento del danno provocato dalla costruzione illegittimamente costruita.

A questo si aggiunge lo strumento della cd. riduzione in pristino che fornisce tutela in forma specifica consentendo il recupero dello status quo ante mediante la distruzione o l'arretramento dell'opera.