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Il permesso di costruire

Cos'è il permesso di costruire, come si richiede e qual è la sua efficacia temporale

Cos'è il permesso di costruire

Il permesso di costruire è un titolo autorizzativo rilasciato dal Comune di riferimento e necessario per eseguire interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia. 

Esso è disciplinato dal Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380/2001) e ha sostituito la vecchia concessione edilizia introdotta dalla legge numero 10 del 1977 (c.d. Legge Bucalossi), che a sua volta era subentrata alla licenza edilizia.

Il permesso di costruire viene essenzialmente utilizzato per le nuove costruzioni, gli ampliamenti o gli interventi rilevanti di ristrutturazione.

Interventi che richiedono il permesso di costruire

Più nel dettaglio, ai sensi dell'articolo 10 del Testo unico, il permesso di costruire è necessario per le seguenti tipologie di intervento:

  • interventi di nuova costruzione,
  • interventi di ristrutturazione urbanistica,
  • interventi di ristrutturazione edilizia che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, o, se si tratta di immobili compresi nelle zone omogenee A, mutamenti della destinazione d'uso, nonché interventi che comportano modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.

In ogni caso, alle Regioni è data la facoltà di stabilire con propria legge i mutamenti dell'uso di immobili o di loro parti effettivamente subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività e di individuare nello stesso modo ulteriori interventi sottoposti al rilascio del permesso, tenendo conto dell'incidenza degli stessi sul territorio e sul carico urbanistico.

Rilascio del permesso di costruire

Il permesso di costruire può essere richiesto attraverso un'apposita istanza da presentare o, previa sottoscrizione digitale, via pec all'ufficio protocollo del Comune di riferimento o recandosi direttamente presso il Front Office dello Sportello Unico dell'Edilizia.

Alla richiesta vanno allegati un'attestazione concernente il titolo di legittimazione, gli elaborati progettuali richiesti, gli eventuali ulteriori documenti previsti per lo specifico intervento e una dichiarazione con la quale il progettista abilitato assevera la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi vigenti, alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia (antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all'efficienza energetica).

La competenza al rilascio è del dirigente o del responsabile dello sportello unico, che vi provvede nel rispetto delle leggi, dei regolamenti e degli strumenti urbanistici. In caso di inerzia, è possibile rivolgersi al titolare del potere sostitutivo nominato dalla Regione di riferimento.

Legittimato a ricevere il permesso, invece, è il proprietario dell'immobile o chi abbia titolo per richiederlo, con la precisazione che, in ogni caso, tale titolo autorizzativo può essere trasferito ai successori o aventi causa unitamente all'immobile e non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio.

Il permesso di costruire, infine, è irrevocabile e oneroso e non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

Condizioni per il rilascio

Il rilascio del permesso di costruire, che deve avvenire in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia, è subordinato:

  • all'esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, o
  • alla previsione da parte del Comune dell'attuazione delle stesse nel successivo triennio, o
  • all'impegno degli interessati di procedere alla loro attuazione contemporaneamente alla realizzazione dell'intervento che è oggetto del permesso.

Se, tuttavia, il Sindaco ne fa espressa richiesta, il Presidente della giunta regionale può ordinare che gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia avviati siano sospesi se gli stessi sono tali da compromettere l'attuazione degli strumenti urbanistici o, comunque, renderla più onerosa. A tal fine è necessario un provvedimento motivato da notificare all'interessato.

Procedimento per il rilascio

Veniamo ora agli aspetti procedimentali, fermo restando che le leggi regionali possono prevedere delle ulteriori misure di semplificazione e delle riduzioni dei termini stabiliti dal testo unico. 

Una volta ricevuta l'istanza, lo sportello unico ha dieci giorni di tempo per comunicare al richiedente il nominativo del responsabile del procedimento. Quest'ultimo, entro sessanta giorni dalla presentazione della domanda, cura l'istruttoria e formula una proposta di provvedimento, corredandola da una relazione dettagliata sull'intervento richiesto. Nello stesso termine, può anche richiedere che vengano apportate modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, illustrandone le ragioni.

Il termine assegnato al responsabile del procedimento può essere interrotto, ma solo per una volta, entro trenta giorni dalla domanda e solo per acquisire (con richiesta motivata) dei documenti necessari a integrare o completare la documentazione presentata, che l'amministrazione non abbia già a disposizione né possa acquisire autonomamente. In tal caso, il termine inizia nuovamente a decorrere da quando la documentazione integrativa viene consegnata.

Il provvedimento finale è adottato dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio entro trenta giorni dalla proposta del responsabile del procedimento ed è notificato all'interessato dallo sportello unico. Tale termine è esteso a quaranta giorni se il dirigente o il responsabile del procedimento ha comunicato all'istante i motivi che ostano all'accoglimento della domanda.

Tutti i termini del procedimento possono essere raddoppiati se i progetti risultano particolarmente complessi.

Silenzio-assenso

Il Testo unico prevede oggi che, se il dirigente o il responsabile dell'ufficio non ha opposto un motivato diniego alla domanda di permesso di costruire e il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo è decorso inutilmente, sull'istanza si intende formato il silenzio-assenso, a meno che non sussistano vincoli relativi all'assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali.

Permesso di costruire in deroga

In alcuni casi è possibile che il permesso di costruire sia rilasciato in deroga agli strumenti urbanistici generali, deroga che deve comunque rispettare le norme igieniche, sanitarie e di sicurezza e che può riguardare solo i limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati e, se si tratta di interventi attuati in aree industriali dismesse e alle condizioni che vedremo tra breve, le destinazioni d'uso.

Il permesso in deroga, in particolare, può essere rilasciato, previa deliberazione del consiglio comunale, esclusivamente con riferimento a edifici e impianti pubblici o di interesse pubblico e per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, se da ciò non derivi un aumento della superficie coperta prima dell'intervento di ristrutturazione.

Durata del permesso di costruire

termini di inizio e di ultimazione dei lavori entro i quali il permesso di costruire ha efficacia sono indicati nel permesso stesso. In ogni caso, l'articolo 15 del Testo unico precisa che il termine di inizio dei lavori non può essere superiore a un anno dal rilascio del titolo, mentre quello entro il quale l'opera va completata non può essere superiore a tre anni dall'inizio.

Proroga

Una volta scaduto il termine di efficacia del permesso, quest'ultimo decade di diritto per la parte non eseguita.

Per evitare la decadenza, prima della scadenza va richiesta una proroga che viene accordata, con provvedimento motivato, nei seguenti casi:

  • sopravvenienza di fatti estranei alla volontà del titolare del permesso,
  • esigenze connesse alla mole dell'opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive,
  • difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori,
  • opere pubbliche il cui finanziamento è previsto in più esercizi finanziari,
  • impossibilità di iniziare o concludere i lavori per iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.

Nuovo permesso e decadenza

Il rilascio del nuovo permesso riguarda le opere ancora da eseguire ed è concesso a meno che le stesse non rientrino tra quelle che possono essere realizzate mediante segnalazione certificata di inizio attività. Ove necessario, è previsto il ricalcolo del contributo di costruzione.

In ogni caso, l'entrata in vigore di previsioni urbanistiche contrastanti comporta la decadenza del permesso, a meno che i lavori non siano già iniziati e vengano completati entro tre anni dall'inizio.

Data: 27 novembre 2017

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