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La nuda proprietà

Cos'è la nuda proprietà, quali sono i suoi effetti, i vantaggi per chi vende e per chi compra 

La nuda proprietà, in termini tecnici, rappresenta il valore di un immobile decurtato dell'usufrutto, ossia del diritto di altro soggetto di usare il dato bene. In pratica: per chi vende la nuda proprietà vuol dire alienare il proprio immobile riservandosi il diritto di viverci; per chi compra, invece, vuol dire acquistare la proprietà pur non potendola utilizzare. L'istituto della nuda proprietà, oggi tornato in auge, presenta molti vantaggi sia per chi compra che per chi vende. 

Vediamo come funziona: 


  1. Cos'è la nuda proprietà 
  2. I poteri del nudo proprietario
  3. La consolidazione
  4. Nuda proprietà: i vantaggi
  5. Nuda proprietà: chi paga le spese
  6. Giurisprudenza sulla nuda proprietà

Cos'è la nuda proprietà 

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Ex art. 832 c.c. il titolare del diritto di proprietà ha facoltà di disporre e di godere del proprio bene in modo pieno ed esclusivo, potendo pertanto decidere di ricavare attraverso lo stesso un reddito (c.d. valore di scambio) alienandolo o costituendo sul medesimo dei diritti reali minori (c.d. diritti reali di godimento) a favore di altri.

Quando il diritto di proprietà risulta "compresso" dalla presenza di altri diritti reali, come l'usufrutto, il proprietario conserva soltanto la "nuda proprietà", ovvero rimane titolare del proprio diritto pur non potendo esercitare le facoltà di utilizzo sino all'estinzione degli stessi. 

I poteri del nudo proprietario

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In altri termini, nell'ipotesi di usufrutto (ex artt. 978 e ss. c.c.), il titolare (usufruttuario) ha il potere di godere della cosa e di trarne ogni utilità che la stessa può dare, per tutta la durata della sua vita, ma non oltre, potendo anche cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo, ma rispettandone la destinazione economica. 

Viceversa, la "nuda proprietà", di cui è titolare il proprietario corrisponde alla proprietà "spogliata" del diritto di usufrutto per tutta la durata dello stesso, a favore del suo titolare.

La consolidazione

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Una volta cessata la causa che ha compresso il diritto (a seguito dell'estinzione dell'usufrutto), la proprietà si riespande automaticamente e riacquista la sua pienezza (c.d. "elasticità") attraverso la "consolidazione" ovvero la riunione della nuda proprietà e del diritto reale minore nella stessa persona del titolare.

Nuda proprietà: i vantaggi

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In passato utilizzata raramente e con valenze per lo più negative, oggi la facoltà di alienare la nuda proprietà conservando il diritto di usufrutto sul proprio immobile è diventata una "formula" frequente, complice la crisi e grazie ai vantaggi che tale operazione comporta sia per il venditore che per l'acquirente. 

I vantaggi per il venditore

Il primo, infatti, (di regola, un soggetto anziano) che aliena la nuda proprietà della casa di abitazione, realizza una liquidità immediata mantenendo la possibilità di conservare per il resto della vita l'usufrutto sull'immobile. 

I vantaggi per il compratore

L'acquirente, invece, oltre al vantaggio di acquistare l'immobile ad un prezzo inferiore: dal valore della proprietà piena va, infatti, decurtato il valore dell'usufrutto (vai al calcolo dell'usufrutto), nella prospettiva di utilizzarlo in futuro (quale investimento ad esempio di un genitore per il figlio), acquisendo con l'estinzione dell'usufrutto, la piena proprietà.

Nuda proprietà: chi paga le spese

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Ulteriore vantaggio per l'acquirente della nuda proprietà è rappresentato dal fatto che l'obbligo dell'adempimento degli oneri relativi al godimento della cosa (custodia, manutenzione ordinaria, spese condominiali, ecc.), rimangono a carico dell'usufruttuario, essendo il nudo proprietario obbligato solo a pagare le spese straordinarie (Cass. n. 6877/2014). 

La stessa Corte di Cassazione ha ulteriormente chiarito che l'usufruttuario deve provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa; mentre il nudo proprietario è tenuto a sostenere le spese per tutto ciò che riguarda la struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.  

Giurisprudenza sulla nuda proprietà

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Ecco una serie di massime recenti della giurisprudenza di legittimità in tema di nuda proprietà: 

Cassazione civile, sez. II, sentenza 28/02/2018, n. 4641 

Qualora la clausola di assistenza e cura, predisposta in favore dell'alienante e contenuta nel contratto di vendita della nuda proprietà, non abbia per volontà delle parti carattere di componente del corrispettivo, l'eventuale inadempimento dell'obbligo di assistenza e cura non può dar luogo alla risoluzione del contratto.

Cassazione civile, sez. VI, sentenza 22/01/2018, n. 1506

Il presupposto dell'obbligo di collazione, ai sensi dell'art. 737 c.c., è che il soggetto ad esso tenuto abbia ricevuto beni o diritti a titolo di liberalità dal "de cuius", direttamente o indirettamente tramite esborsi effettuati da quest'ultimo. Ne deriva che, se durante la vita del "de cuius" il coerede ha acquistato direttamente dal venditore la nuda proprietà di un immobile dopo che questo era stato oggetto di un preliminare di vendita concluso dalla madre con prezzo interamente da lei pagato, in sede di divisione dell'eredità paterna non vi è alcun obbligo di collazione in relazione a quell'immobile, in quanto il "de cuius", sebbene fosse sposato in regime di comunione legale con la madre dell'acquirente, non ha mai acquistato il diritto reale trasferito al figlio, né ha sostenuto esborsi affinché il figlio lo acquistasse. 

Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza 10/07/2017, n. 3391

La responsabilità tipica che la normativa edilizia prevede in capo all'ordinario (pieno) titolare del diritto di proprietà non può farsi ricadere sul nudo proprietario in quanto, risultando le facoltà proprie del diritto dominicale in capo all'usufruttuario, solo su quest'ultimo (ferma restando la fattispecie in cui egli sia direttamente autore dell'abuso) può ricadere una eventuale corresponsabilità colposa per mancata dissociazione, ovvero per aver omesso di attivare ogni intervento utile alla repressione dell'abuso edilizio, qualora posto in essere da altri.

Cassazione civile, sez. II, sentenza 06/11/2015 n. 22703 

In tema di riparto delle spese tra l'usufruttuario e il nudo proprietario, occorre considerare la natura degli interventi da eseguire, giacché spetta all'usufruttuario la responsabilità e l'onere di provvedere a tutto ciò che riguardi la conservazione ed il godimento della cosa; mentre compete al nudo proprietario tutto ciò che riguarda la struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. 

Cassazione civile, sez. II, sentenza 14/10/2015 n. 20788 
In caso di donazione con riserva d'usufrutto ex art. 796 c.c., non è possibile trasferire l'usufrutto "mortis causa" dato che esso si estingue con la morte del titolare a norma dell'art. 979 c.c.. Nella diversa ipotesi del legato di usufrutto, il testatore ha la piena proprietà al tempo dell'apertura della successione, sicché può legare l'usufrutto, scindendolo dalla nuda proprietà trasmessa ad altro successore. 

Cassazione civile, sez. II, sentenza 05/05/2014 n. 9618 

Nel giudizio di simulazione della compravendita, relativa all'entità del prezzo, anche chi ha acquistato la nuda proprietà è litisconsorte necessario se è stato dedotto l'inadempimento dell'obbligazione di pagamento. 

Leggi anche: 

- Guida legale sull'usufrutto
- Donazione con riserva d'usufrutto
I diritti di usufrutto, uso e abitazione e l'espropriazione forzata
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