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Usucapione

L'usucapione (artt. 1158 e seguenti c.c.) è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà che si basa sul possesso continuativo di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo

Cos'è l'usucapione

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La disciplina di legge dell'usucapione si rinviene negli articoli 1158 e seguenti del codice civile.

Si tratta di un modo di acquisto a titolo originario della proprietà di beni mobili o immobili e degli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo. 

L'usucapione ordinaria richiede il decorso di 20 anni per gli immobili e 10 anni per i mobili, ma in casi specifici il possesso necessario ad usucapire può protrarsi per un periodo di tempo inferiore. 

I requisiti per l'usucapione

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Due elementi imprescindibili per l'avverarsi dell'usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo. Come vedremo più avanti, il tempo necessario per usucapire può variare a seconda dei casi. 

Per essere rilevante ai fini dell'usucapione, il possesso deve rispettare alcuni requisiti.

Innanzitutto esso dovrà essere "inequivoco", ossia certo ed inidoneo a generare nei terzi l'idea che il soggetto ha l'intenzione di porre in essere un'attività      corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà sul bene (si dice in proposito che si deve possedere "uti dominus" ossia come se si fosse proprietari o come se si stesse esercitando un altro diritto reale (ad esempio una servitù di passaggio).

Il possesso deve essere, inoltre:

  • pacifico (non deve essere stato acquistato in modo violento o clandestino).
  • continuo ed ininterrotto nel tempo

Le cause di interruzione del possesso

Come accennato, il possesso valido per usucapire deve essere continuo e ininterrotto. 

Ciò significa che lo stesso dovrà essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale.

E' utile richiamare, a questo punto, l'art. 1142 del codice civile, in base al quale si presume che il possessore attuale, che tale sia stato anche in un momento anteriore, abbia posseduto anche in epoca intermedia. 

Ma quali sono le cause che possono interrompere la continuità del possesso?

Interruzione naturale e interruzione civile

Di norma si tende a distinguere tra interruzione "naturale" e interruzione "civile":

  • La prima ricorre quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno per fatto di un terzo (ad es. in conseguenza di uno spoglio del bene)
  • La seconda ricorre ogni qual volta contro il possessore è stata esercitata una domanda giudiziale (ad es. una delle azioni petitorie, ossia quelle a difesa della proprietà) tesa a contestare la legittimità del potere esercitato sulla cosa.

Per l'interruzione del possesso ad usucapionem, ex art. 1165 c.c., l'usucapione è interrotta dalla notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio, ai sensi dell'art. 2943 c.c. (ma non anche dalla diffida stragiudiziale del proprietario) e dal riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (v. Usucapione: gli atti interruttivi). 

Usucapione ordinaria

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L'usucapione ordinaria è quella che si compie quando il possesso di un bene immobile si protrae in modo continuato per venti anni. A dirlo è l'art. 1158 c.c.

Per i beni mobili, l'art. 1161 c.c. stabilisce invece un termine decennale salvo che il possesso non sia avvenuto in malafede (in tal caso il termine torna a essere ventennale).

Vedi anche Usucapione beni mobili

Il possesso protratto dunque determina l'acquisto del diritto di proprietà (o di un altro diritto reale).  

Usucapione abbreviata

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Il codice civile prevede poi un serie di ipotesi in cui l'usucapione si compie in tempi ridotti rispetto alla usucapione ordinaria. 

Si parla in tal caso di usucapione abbreviata. 

Per gli immobili, ad esempio, è prevista l'usucapione decennale se il possesso del bene è stato acquistato in buona fede "in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto" (1159 c.c.).  

Vedi anche L'usucapione abbreviata

Usucapione terreni agricoli

L'usucapione di terreno agricolo (fondo rustico), contemplata dall'art. 1159 bis c.c., rappresenta una species peculiare all'interno delle usucapioni abbreviate, introdotta dalla legge del 10 maggio 1976 n. 346, al fine di dedicare una disciplina apposita alla piccola proprietà rurale, ritenendo sufficiente il possesso protratto per 5 anni dalla data della trascrizione del titolo.

I beni rientranti nella disposizione citata sono: - sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani (per tali intendendosi quelli situati per almeno l'80% della propria estensione al di sopra dei seicento metri di altitudine sul livello del mare); - sia i fondi rustici con annessi fabbricati non classificati in comuni montani ed aventi un reddito dominicale non eccedente la somma di Euro 180,76. 

La giurisprudenza ha precisato che il fondo, oltre ad essere iscritto al catasto terreni, deve, altresì, essere concretamente destinato ad attività agricola. 

L'art. 3 della legge n. 97/1994 indica, quale azione da esperire per la dichiarazione di avvenuta usucapione, il ricorso al tribunale del luogo in cui è situato il fondo. Nota caratteristica della pronuncia giurisdizionale che ne consegue è la sua inidoneità ad acquistare forza di giudicato, costituendo solo titolo valido per ottenere la trascrizione del diritto. 

Vedi anche Usucapione terreni

Beni non soggetti ad usucapione

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Non tutti i beni possono essere usucapiti. Restano esclusi dall'usucapione i beni demaniali e del patrimonio statale o comunque pubblico. 

Sono, invece, usucapibili i beni che afferiscono al patrimonio indisponibile dello Stato o di altri Enti Pubblici, a patto che, secondo quanto previsto dall'art. 828 c.c., la loro destinazione tipica non venga mutata dal possesso stesso.

Lo sai che:

Un'annotazione va fatta per due ipotesi:

  • l'usucapione in caso di comproprietà di un bene;
  • l'usucapione speciale relativa ai fondi rustici regolata dall'art. 1159bis c.c., 

Per quanto concerne la prima fattispecie, il comproprietario può usucapire la proprietà esclusiva della cosa comune solo possedendola (per tutto il tempo necessario) in un modo che sia inconciliabile con la possibilità di fatto di un godimento comune, come nel caso in cui la cosa venga attratta nella sua sfera di materiale ed esclusiva disponibilità, escludendo totalmente il compossesso da parte degli altri proprietari.

Per quanto riguarda l'usucapione del lastrico solare, se in generale deve ritenersi che anche tale bene può essere usucapito, occorre specificare tuttavia che a tal fine non è sufficiente averlo utilizzato come se fosse proprio indipendentemente dalla presenza di altri proprietari. Per l'usucapione, infatti, è necessario che sia emersa negli anni chiaramente anche l'intenzione di appropriarsi del lastrico solare comune o di altri, ad esempio bloccandone l'accesso a terzi con un lucchetto.

Leggi anche: Condominio e usucapione del lastrico solare

Prova dell'usucapione: come si dimostra

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La prova del possesso continuo e ininterrotto per un determinato arco temporale, necessaria per l'usucapione, deve essere molto rigorosa.

La giurisprudenza adotta una linea molto rigida al riguardo. 

Ad esempio, per l'usucapione è fondamentale una prova certa circa l'inizio del possesso, non essendo possibile far riferimento al "tempo immemorabile" (cfr. Trib. Cassino n. 823/2011). 

Anche le testimonianze vanno valutate con estrema attenzione dato che l'usucapione va ad intaccare un diritto cardine del nostro ordinamento: quello della proprietà. 

Risulta pertanto fondamentale che i presupposti dei quali necessita siano provati in maniera rigorosa. 

Vedi Usucapione: come provarla in giudizio

Anni necessari per l'usucapione

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Come emerge dalla nozione stessa di usucapione, il decorso del tempo è un elemento indefettibile per il suo avverarsi.

Il periodo di tempo necessario per usucapire, tuttavia, varia secondo la categoria del bene, la situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede), l'esistenza o meno di un titolo idoneo, l'esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati).

Anni necessari per l'usucapione di beni immobili

Così, mentre l'usucapione ordinaria richiede il possesso ininterrotto per un lasso di tempo di venti anni, nell'usucapione "abbreviata" di immobili (ex art. 1159 c.c.) è sufficiente che il possesso si sia protratto ininterrottamente per soli dieci anni, a far data dalla trascrizione del titolo.

L'usucapione abbreviata può riguardare non solo beni immobili, ma anche beni mobili, sia quelli soggetti a registrazione che quelli non soggetti a tale forma di pubblicità, e perfino le universalità di mobili.

A seconda della natura del bene oggetto di usucapione la legge prescrive, oltre alla sussistenza dei requisiti tipici dell'usucapione abbreviata, che sono rappresentati dalla buona fede del possessore, dal titolo astrattamente idoneo al trasferimento e dalla trascrizione dello stesso, una durata del possesso che è di lunghezza diversa (di regola è più lunga per i beni immobili, dato il loro notevole valore economico).

Anni necessari per l'usucapione di beni mobili

Per i beni mobili non registrati, ad esempio, l'art. 1161 c.c. prescrive che, allorché manchi il titolo astrattamente idoneo, necessario per l'acquisto a non domino ex art. 1153 c.c., ma sussistano gli altri requisiti appena visti, l'usucapione si compie per effetto del possesso protratto per dieci anni.

L'art. 1162 comma 1 c.c., dal canto suo, con riferimento ai beni mobili iscritti in pubblico registro, indica il termine di soli tre anni di possesso continuato, purché ricorrano anche la buona fede del possessore, il titolo astrattamente idoneo al trasferimento e la trascrizione dello stesso.

Per l'usucapione breve delle universalità di mobili è richiesto, unitamente agli altri requisiti, il possesso ininterrotto per 10 anni (cfr. art. 1160 c.c.).

Attraverso l'istituto in argomento, infine, è possibile acquistare anche diritti reali limitati su beni immobili o mobili e la durata del possesso ininterrotto richiesta è la stessa che l'ordinamento prevede, a seconda dei casi, per l'usucapione della proprietà. 

Non è possibile, però, usucapire le servitù non apparenti, cioè quelle che sono esercitate senza che vi siano opere visibili e permanenti a tale scopo.  

La vendita di un bene usucapito

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La vendita di un immobile usucapito, in caso di usucapione accertato giudizialmente, non pone dubbi in ordine alla sua ammissibilità. 

Più complessa, invece, l'ammissibilità della vendita di un immobile acquistato per usucapione non accertato giudizialmente. 

In passato, la giurisprudenza minoritaria (cfr. Cass. n. 9884/1996) riteneva che non fosse possibile la vendita in difetto dell'accertamento giudiziale. 

Tuttavia, oggi, l'orientamento maggioritario ritiene al contrario del tutto legittima la vendita di un bene usucapito ma il cui acquisto non sia stato cristallizzato in una pronuncia di accertamento, richiedendo però al notaio precisi doveri di informazione all'acquirente sui rischi che tale atto traslativo può comportare (cfr. Cass. n. 32147/2018; n. 2485 2007). 

Come si acquista la proprietà per usucapione

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L'usucapione, di norma, è dichiarata con una sentenza.

Chi ha interesse a far valere l'acquisto a titolo originario di un bene, in presenza dei necessari presupposti e delle prove idonee a dimostrarli, deve quindi avviare un ordinario giudizio, notificando un atto di citazione al proprietario formale del bene e iscrivendo la causa a ruolo. 

Ricordiamo che prima di avviare il giudizio, è necessario tentare la mediazione.

Mediazione obbligatoria

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L'accertamento dell'usucapione rientra, infatti, tra le materie oggetto di mediazione obbligatoria ex art. 5 del Dlgs. n. 28/2020, trattandosi di fattispecie di "controversie in materia di diritti reali" per le quali la norma stabilisce che è necessario esperire il tentativo di mediazione obbligatoria. 

In virtù del dl n. 69/2013 (che ha aggiunto il n. 12-bis all'art. 2643 c.c.) oggi è possibile usucapire in bene ricorrendo alla mediazione, con vantaggi di tempi e costi rispetto alla procedura ordinaria. 

Il tentativo di conciliazione tra le parti per trovare un accordo ed evitare la causa deve partire da un'apposita istanza (con l'assistenza di un avvocato) presso un Organismo di mediazione territorialmente competente, il quale, fissa il primo incontro nel corso del quale le parti potranno decidere se procedere con il tentativo di accordo bonario o adire il giudice. 

L'eventuale accordo raggiunto in mediazione, sottoscritto dalle parti, dai rispettivi legali e dal mediatore, è titolo esecutivo, non occorre, pertanto, l'omologa del giudice. L'accertata usucapione va trascritta presso la Conservatoria e, a tal fine, è indispensabile l'intervento di un notaio che autentichi le firme apposte al verbale di mediazione e che si occupi della registrazione e trascrizione dell'accordo.

Costi usucapione

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Uno dei vantaggi dell'usucapione in mediazione rispetto alla procedura dinanzi al Tribunale è rappresentato dai costi, ridotti rispetto alla procedura ordinaria, sia in sede di avvio della mediazione (variabili a seconda del valore della lite e indicati dal mediatore in sede di primo incontro) che con riferimento al verbale, esente dall'imposta di registro fino a 50mila euro, superati i quali l'imposta è dovuta solo per l'eccedenza. 

V. Usucapione in mediazione: iter e vantaggi e Usucapione: la mediazione obbligatoria

I costi previsti, invece, per fare una causa di usucapione sono strettamente connessi al valore del bene immobile. 

Oltre al contributo unificato (che va a scaglioni dai 518 euro circa a oltre mille euro in basa al valore dell'immobile), ci sono da aggiungere le imposte di registro, ipotecarie e catastali e gli onorari dell'avvocato (vai al Calcolo compensi avvocati). 

Fac-simile citazione per usucapione

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Scarica il fac-simile dell'atto di citazione per usucapione dal nostro formulario, disponibile anche gratuitamente in word e in pdf

Vedi anche:

- Usucapione: significato e procedura

- Usucapione e comunione legale tra coniugi

Vedi tutti gli Articoli e sentenze sull'usucapione

Data aggiornamento: 8 aprile 2022