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Usucapione terreni

Tempi e modi per l'acquisto per usucapione dei fondi rustici
terreno agricolo

L'usucapione, come noto, è un modo per acquisire a titolo originario il diritto di proprietà o altro diritto reale (Vedi: Usucapione - guida legale con fac-simile di citazione).

Quali beni si possono usucapire in virtù del possesso pacifico, palese e non interrotto? 

Principalmente gli immobili (case, appartamenti, fondi rustici, terreni, fabbricati, ecc.). Innegabile che la nascita dell'istituto sia da ricollegare all'esigenza d'impedire lo stato di abbandono di fondi agricoli e terreni.

Usucapione abbreviata fondi rustici

Una forma speciale di usucapione riguarda infatti i fondi rustici siti in comuni montani e con redditi bassi. L'usucapione in questi casi si realizza in tempi più brevi rispetto al termine ordinario ventennale. L'art. 1159-bis C.C. che disciplina questa tipologia di usucapione prevede: 

"1. La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni. 

2. Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione. 

3. (...)  

4. Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale."

Dalla lettura dell'articolo in esame emerge che l'usucapione di un fondo con le caratteristiche specificamente elencate riguarda solo il diritto di proprietà. La norma trascura infatti di menzionare qualsiasi altro diritto reale (uso, usufrutto, abitazione, servitù prediali, superficie, enfiteusi). 

Al fine di usucapire un terreno privo dei requisiti indicati dall'art. 1159 bis C.C. pertanto deve farsi riferimento alla disciplina dell'usucapione immobiliare generale, applicando, in presenza dei relativi presupposti, l'art. 1158 C.C (usucapione ventennale) o l'art. 1159 C.C. (usucapione decennale).

Definiti i tempi, in che modo si usucapisce un terreno, indipendentemente dalla qualifica di "montano"?  La Corte di Cassazione, con sentenza n. 9325 del 26.04.2011 ha precisato che il possessore, per provare il suo animus possidendi, non è sufficiente che dimostri di aver coltivato il terreno per il periodo previsto dalla legge. La coltivazione non è attività incompatibile con il diritto di proprietà di un terzo. Nel caso di specie difatti il possessore non solo aveva ricevuto le chiavi per accedere al fondo, ma addirittura l'incarico di coltivarlo dai diversi e successivi legittimi proprietari.

Vai ora alla guida: Usucapione - guida legale con fac-simile di citazione

(19/09/2016 - Annamaria Villafrate)
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