Usucapione - guida legale con fac-simile di citazione

Avv. Valeria Zatti

Cosa è l'usucapione

L’usucapione (dal latino uso-capere, prendere con l’uso) è uno degli istituti del diritto italiano con radici più antiche: il suo omologo, difatti, nonostante le innegabili differenze con l’attuale disciplina, è il c.d. “usus”, disciplinato già dalla Legge delle XII tavole, pietra miliare del diritto romano. 

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà, o di un diritto reale di godimento, che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo e, talvolta, con il concorso di determinati requisiti ulteriori, che, come vedremo, hanno sostanzialmente la funzione di abbreviare il lasso temporale necessario all’operatività dell’istituto in esame. 

Secondo costante giurisprudenza, coerentemente alla nozione appena vista, gli effetti giuridici dell’usucapione si producono automaticamente come conseguenza di uno o più fatti giuridici, tanto che è da riconoscere mero valore dichiarativo alla sentenza che accerta la sussistenza di tali presupposti di fatto

Secondo l’impostazione maggioritaria, dunque, l’usucapione rappresenta una particolare modalità di acquisto a titolo originario (ossia senza che vi sia alcun nesso di derivazione tra il diritto esercitato sul bene dal precedente titolare), basata sulla prescrizione acquisitiva.



Per quanto riguarda la nozione di possesso e le sue regole generali, si rinvia alla sedes materiae, mentre in tale contesto si approfondiranno le ultime due categorie di effetti disciplinate dal nostro codice civile (si noti la sistematicità nella disposizione degli articoli: capo II “Degli effetti”, all’interno del titolo VIII “Del possesso”, a sua volta inserito del libro II “Della proprietà”), ossia la regola “possesso vale titolo” (sezione II del capo dedicato agli effetti del possesso, artt. 1153 e ss. c.c.) e l’usucapione vera e propria (sezione III del capo dedicato agli effetti del possesso, artt. 1158 e ss. c.c.).

Il fondamento dell'usucapione

In merito al fondamento dell’usucapione, analizzando le varie impostazioni dottrinali, si può desumere che essa assolve a una pluralità di funzioni, ma tutte sembrano sottendere a un’esigenza socio-giuridica di fondo: quella di intensificare la circolazione della ricchezza e dei traffici giuridici. Uno degli scopi principali dell’istituto de quo, infatti, è quello di rendere certa e stabile la titolarità formale dei diritti: se non esistesse l’usucapione, la prova della provenienza del diritto di proprietà o di altro diritto reale, che sarebbe costretto a fornire chi si afferma proprietario, non avrebbe limiti e si dovrebbe risalire di autore in autore nella notte dei tempi, con la conseguenza che potrebbe essere una prova di difficile dimostrazione, se non impossibile ( probatio diabolica). Altro scopo fondamentale è quello di premiare il soggetto che ha dimostrato una maggiore propensione allo sfruttamento e alla valorizzazione del bene, lasciando che si estingua il diritto di chi non l’ha utilizzato per un lasso di tempo reputato sufficiente, a seconda delle circostanze individuate dalla legge.

Elementi essenziali dell'usucapione

I due elementi imprescindibili per l’avverarsi dell’usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo. Per essere rilevante ai fini dell’usucapione, tuttavia, il possesso deve rispettare alcuni requisiti.

Innanzitutto esso dovrà essere “inequivoco”, ossia certo ed inidoneo a generare nei terzi il dubbio sulla effettiva intenzione del soggetto di porre in essere un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Il possesso deve essere, inoltre, pacifico e pubblico, ossia non acquistato in modo violento o clandestino (per approfondimenti sul punto, si veda, tra le altre, Cass. Civ. sentenza n. 6997 del 17-7-1998, in Giust. civ. Mass., 1998, p.1547). Esso, infine, dovrà essere continuo ed ininterrotto nel tempo, nel senso che stiamo per vedere. E’ da precisare fin da ora, peraltro, che il possesso, oltre a presentare i caratteri poc’anzi indicati, dovrà avere ad oggetto uno o più beni idonei ad usucapionem. Sono usucapibili, difatti, i beni che sono in commercio (non sono usucapibili le c.d. res communes omnium) e non sono qualificabili come demaniali. Sotto quest’ultimo aspetto, mentre non sono passibili di usucapione, appunto, i beni appartenenti al demanio pubblico, lo sono, invece, quelli che afferiscono al patrimonio indisponibile dello Stato o di altri Enti Pubblici, a patto che, secondo quanto previsto dall’art. 828 c.c., la loro destinazione tipica non venga mutata dal possesso stesso.

L'Interruzione del possesso

Come si accennava, nel possesso ad usucapionem si deve riscontrare, tra le altre, anche la caratteristica della continuità, intendendosi che lo stesso dovrà essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale. E’ utile richiamare, a questo punto, l’art. 1142 del codice civile, in base al quale si presume che il possessore attuale, che tale sia stato anche in un momento anteriore, abbia posseduto anche in epoca intermedia. Tanto premesso, bisogna analizzare, ora, quali sono le cause che possono interrompere la continuità del possesso utile ai fini dell’usucapione. Autorevole dottrina, al proposito, distingue tra interruzione “naturale” e interruzione “civile”; ricorre la prima allorché il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno per fatto di un terzo (ad es. in conseguenza di uno spoglio del bene). Si tratta, invece, di interruzione civile ogni qual volta contro il possessore è stata esercitata una domanda giudiziale ( ad es. una delle azioni petitorie, ossia quelle a difesa della proprietà) tesa a contestare la legittimità del potere esercitato sulla cosa. Per l’interruzione del possesso ad usucapionem, l’articolo 1165 c.c. richiama le norme sull’interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l’usucapione. E’ proprio in virtù di tale rinvio, ad esempio, che l’usucapione è interrotta dalla notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio, ai sensi dell’art. 2943 c.c. (ma non anche dalla diffida stragiudiziale del proprietario) e dal riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (cfr. art. 2944 c.c.). 

La cosiddetta regola del "possesso vale titolo"

Accanto all’usucapione ordinaria, il legislatore ha contemplato, altresì, un tipo di usucapione che autorevole dottrina ha definito “speciale” proprio per i caratteri del tutto peculiari che la contraddistinguono. Tale istituto è quello che viene spesso sintetizzato attraverso la formula “possesso vale titolo” o “acquisto a non domino” ed è disciplinato dall’articolo 1153 c.c.. Tale norma contiene la regola in base alla quale il possessore di una cosa mobile ne acquista la proprietà per effetto del possesso immediatamente, cioè nel momento stesso in cui se ne impossessa attraverso al consegna materiale, purché egli sia in buona fede e la traditio (consegna) avvenga in forza di un “titolo astrattamente idoneo”.

Prima di analizzare i requisiti necessari per l’operatività della usucapione speciale di cui trattasi, è opportuno effettuare alcune precisazioni. In primo luogo, nell’eventualità che gravino sulla cosa uno o più diritti reali limitati, l’acquisto a non domino ne determina l’estinzione, a meno che l’acquirente fosse a conoscenza della loro esistenza o potesse comunque venirne a conoscenza usando l’ordinaria diligenza. In secondo luogo, in caso di conflitto fra più acquirenti dello stesso bene mobile, la regola ora esposta vale anche per dirimere il conflitto: acquista la proprietà quello tra gli acquirenti che per primo ha conseguito in buona fede il possesso della cosa (cfr. art. 1155 c.c.). Per i beni immobili e per quelli soggetti a registrazione, invece, non potendo operare la regola “possesso vale titolo”, il conflitto è risolto diversamente: acquista la proprietà il soggetto che trascrive per primo e l'acquisto del trascrivente più solerte rimane a titolo derivativo.

I requisiti per l'acquisto a non domino

Dall’attenta lettura dell’articolo 1153 c.c., emerge che i requisiti essenziali ai fini dell’operatività della c.d. usucapione speciale sono: il possesso, la buona fede (nella particolare accezione che stiamo per vedere) e l’esistenza di un titolo astrattamente idoneo.

Per quanto riguarda il possesso, pur limitandoci in questa sede a rinviare agli approfondimenti effettuati nella sedes materiae, è opportuno precisare che, per l’applicabilità della regola de quo, esso può avere ad oggetto esclusivamente beni mobili non registrati e non anche immobili, universalità di mobili o mobili iscritti in pubblici registri. Altro requisito essenziale è la buona fede dell'acquirente. Come è stato approfondito nella trattazione specifica, essa consiste nell’ignoranza di ledere un diritto altrui (che, però, non sia determinata da colpa grave), è presunta e basta che sia stata presente al tempo dell’inizio del possesso stesso. In tale sede, tuttavia, bisogna chiarire la peculiare accezione che assume la buona fede dell’avente causa: essa, difatti, deve è da intendersi nel senso che quest’ultimo deve ignorare che il suo dante causa non era il proprietario. La norma in esame tende a proteggere, oltre alla sicurezza dei traffici giuridici (come l’usucapione in generale), il legittimo affidamento dell’acquirente, che, al momento della consegna della res, si era fondato sull’apparenza di titolarità del suo dante causa. A conferma della considerazione che beneficiario della tutela dell’art.1153 c.c. è l’acquirente e non l’alienante, da un lato, l’art. 1479 c.c. prevede la possibilità che quest’ultimo preferisca di non giovarsi della regola medesima, decidendo di chiedere la risoluzione del contratto traslativo e, dall’altro lato, il proprietario reale può rivalersi sul proprietario apparente (alienante) e non già sull’acquirente.

Occorre soffermarci, ora, sull’ultimo requisito indispensabile per l’avverarsi dell’usucapione speciale: l’esistenza di un titolo astrattamente idoneo, nel senso che il dante causa non è davvero il titolare del diritto che si intende trasferire e, quindi, il titolo sarà solo “astrattamente” idoneo al trasferimento medesimo, poiché l'effetto traslativo sarà precluso proprio dalla menzionata assenza di legittimazione. Non potendosi avere effetto traslativo, appunto perché nessuno può realmente trasferire un diritto che non ha, ma restando la necessità di tutelare il legittimo affidamento dell’acquirente, al legislatore non restava altro che introdurre questa particolare ipotesi di acquisto a titolo originario. E’ da precisare, tuttavia, che, ai fini dell’operatività dell’acquisto a non domino in commento, il titolo non deve essere nullo, ossia non deve presentare vizi talmente gravi da essere insanabili. Secondo l’impostazione prevalente, comunque, i negozi “caducabili” (ossia che possono venir meno a seguito di annullamento o di rescissione) ma produttivi di effetti sono da considerarsi “idonei” a tal fine. Il disponente, infatti, è “non domino” o perché non ha mai acquisito il diritto oppure perché è divenuto tale soltanto successivamente, in particolare in quanto il suo titolo di acquisto è stato posto nel nulla con effetti retroattivi.

L'elemento del tempo nell'usucapione

Come emerge dalla nozione stessa di usucapione, il decorso del tempo è un elemento indefettibile per il suo avverarsi. La durata del periodo di tempo necessario per usucapire, tuttavia, varia secondo la categoria del bene, la situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede), l’esistenza o meno di un titolo idoneo, l’esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati). Così, mentre l’usucapione ordinaria di immobili, richiede il possesso ininterrotto per un lasso di tempo di venti anni, nell’usucapione “abbreviata” di immobili (ex art. 1159 c.c.) è sufficiente che il possesso si sia protratto ininterrottamente per soli dieci anni, a far data dalla trascrizione del titolo. L’usucapione abbreviata può riguardare non solo beni immobili, ma anche beni mobili, sia quelli soggetti a registrazione che quelli non soggetti a tale forma di pubblicità, e perfino le universalità di mobili. A seconda della natura del bene oggetto di usucapione la legge prescrive, oltre alla sussistenza dei requisiti tipici dell’usucapione abbreviata, che sono rappresentati dalla buona fede del possessore, dal titolo astrattamente idoneo al trasferimento e dalla trascrizione dello stesso, una durata del possesso che è di lunghezza diversa (di regola è più lunga per i beni immobili, dato il loro notevole valore economico). Per i beni mobili non registrati, ad esempio, l’art. 1161 c.c. prescrive che, allorché manchi il titolo astrattamente idoneo, necessario per l’acquisto a non domino ex art. 1153 c.c., ma sussistano gli altri requisiti appena visti, l’usucapione si compie per effetto del possesso protratto per dieci anni. L’art. 1162 comma 1 c.c., dal canto suo, con riferimento ai beni mobili iscritti in pubblico registro, indica il termine di soli tre anni di possesso continuato, purché ricorrano anche la buona fede del possessore, il titolo astrattamente idoneo al trasferimento e la trascrizione dello stesso. Per l’usucapione breve delle universalità di mobili è richiesto, unitamente agli altri requisiti, il possesso ininterrotto per 10 anni (cfr. art. 1160 c.c.).

Attraverso l’istituto in argomento, infine, è possibile acquistare anche diritti reali limitati su beni immobili o mobili e la durata del possesso ininterrotto richiesta è la stessa che l’ordinamento prevede, a seconda dei casi, per l’usucapione della proprietà. Non è possibile, però, usucapire le servitù non apparenti, cioè quelle che sono esercitate senza che vi siano opere visibili e permanenti a tale scopo.

Ipotesi particolari di usucapione

Un approfondimento meritano due ipotesi peculiari: l’usucapione in caso di comproprietà di un bene e l’usucapione speciale regolata dall’art. 1159bis c.c., relativa ai fondi rustici.

Per quanto concerne la prima fattispecie, il comproprietario può usucapire la proprietà esclusiva della cosa comune solo possedendola (per tutto il tempo necessario) in un modo che sia inconciliabile con la possibilità di fatto di un godimento comune, come nel caso in cui la cosa venga attratta nella sua sfera di materiale ed esclusiva disponibilità, escludendo totalmente il compossesso da parte degli altri proprietari.

In merito all’ipotesi contemplata dall’art. 1159bis c.c., essa rappresenta una species peculiare all’interno della categoria delle usucapioni abbreviate, introdotta dalla legge del 10 maggio 1976 n. 346, al fine di dedicare una disciplina apposita alla piccola proprietà rurale, ritenendo sufficiente il possesso protratto per 5 anni dalla data della trascrizione del titolo.

I beni rientranti nella previsione della disposizione citata sono sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani (per tali intendendosi quelli situati per almeno l’80% della propria estensione al di sopra dei seicento metri di altitudine sul livello del mare) sia i fondi rustici con annessi fabbricati non classificati in comuni montani ed aventi un reddito dominicale non eccedente la somma di Euro 180,76. Sempre per quanto concerne l’ambito applicativo, la giurisprudenza ha precisato che il fondo, oltre ad essere iscritto al catasto terreni, deve, altresì, essere concretamente destinato ad attività agricola. L’art. 3 della Legge del 31-1-1994, n. 97 indica, quale azione da esperire per la dichiarazione di avvenuta usucapione, il ricorso al tribunale del luogo in cui è situato il fondo. Nota caratteristica della pronuncia giurisdizionale che ne consegue è la sua inidoneità ad acquistare forza di giudicato, costituendo solo titolo valido per ottenere la trascrizione del diritto. Una delle principali conseguenze di siffatta inidoneità è l’inopponibilità del provvedimento di riconoscimento di cui trattasi nei confronti dell’intestatario dei beni, usucapiti dal terzo, il quale non sia stato sentito, in via preventiva e nel pieno rispetto delle regole di contraddittorio con l’usucapiente, in occasione del procedimento di accertamento del diritto conteso.

Fac-simile di citazione per usucapione

Tribunale di ____________

Atto di citazione

Per :____________, nato a ____________, il ____________,e res.te in ____________,C.F.________ elett.te dom.to in ____________ presso lo studio dell'Avv. ____________ C.F.________ che lo rappresenta e difende difeso in virtù di mandato in calce al presente atto,

Premesso che

1) L’istante possiede da più di 20 anni il seguente bene immobile sito nel comune di ____________:

 _____________________________ indicare dati catastali del bene con foglio particella subalterno etc...

2) detto immobile è stato posseduto ininterrottamente pacificamente, animo domini, dai propri genitori da partire dal _________ e, alla loro morte, dall’istante. Tale possesso si è sempre concretizzato non solo nell'avervi fissato la propria residenza ma anche nel fatto di averne curato la manutenzione ordinaria e straordinaria come dimostrano anche le fatture allegate.

4) In occasione di alcuni lavori di restauro del fabbricato, è emerso che una quota dell'immobile risulta intestata a ___________________ ma tale persona ha lasciato l'italia nel lontano 1970. Da accertamenti compiuti in Comune non risulta che questi abbia contratto nozze né abbia avuto figli, mentre è certo che, una volta emigrato, non ha più fatto ritorno in patria né dato notizie di sé. 

In siffatta situazione e sulla scorta del certificato rilasciato dal Comune in data _____________ si è fatta istanza per la nomina di un curatore dell’assente. 

Il Tribunale, con decreto in data 20/11/2003, ha nominato quale Curatore Speciale all’assente l’Avv. ________________ , residente in questa città, via ________________. 

Poiché è interesse dell’istante ottenere il riconoscimento dell'avvenuto acquisto della proprietà dell'intero immobile a titolo originario per maturata usucapione acquisitiva avendo riunito il suo possesso a quello dei suoi genitori,

-tutto ciò‚ premesso,

Cita

____________ CF:___________ residente in ____________ via ____________ a comparire dinanzi all'intestato Tribunale, nella nota sede, Sezione e Giudice Istruttore designandi, all'udienza che ivi si terrà il giorno ____________, ore di rito, con invito a costituirsi, ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c., nel termine di 20 giorni prima dell'udienza indicata nel presente atto, oppure di quella fissata, ai sensi dell'art.168 bis ultimo comma c.p.c., dal Giudice Istruttore con avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c. e, inoltre, con avviso che in caso di mancata costituzione si procederà in contumacia per ivi sentir accogliere le seguenti

Conclusioni

1. accertare e dichiarare che ________________________, meglio in epigrafe qualificata, è proprietario esclusivo per maturata usucapione acquisitiva, dell'immobile sito nel comune di ___________________, distinto al Catasto Edilizio Urbano alla Partita ____________ foglio ______________ particella ______________ 

2. conseguentemente ordinare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, di provvedere alle necessarie variazioni ipo-catastali, con esonero del conservatore da ogni responsabilità.

Spese solo in caso di ingiusta opposizione.

= In via istruttoria si chiede di essere ammessi a provare per testi le seguenti circostanze di fatto:

a) vero che .......

a) vero che .......

Indica come testi:

________________ nome e indirizzo

________________ nome e indirizzo

Si depositano i seguenti documenti:

_______________

_______________

Ai fini del contributo unificato si dichiara che il valore della presente causa è di Euro _________________.

Città e data ____________, ____________

Avv. ____________


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