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Usucapione - guida legale

L'usucapione: che cos’è, quali sono i requisiti per usucapire e quali beni riguarda (immobili, mobili, etc). Leggi la guida legale completa.

In questa guida:

Concetto di usucapione

Cosa è l'usucapione

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L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà, o di un diritto reale di godimento, che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo e, talvolta, con il concorso di determinati requisiti ulteriori, che, come vedremo, hanno sostanzialmente la funzione di abbreviare il lasso temporale necessario all'operatività dell'istituto in esame. 

Secondo costante giurisprudenza, coerentemente alla nozione appena vista, gli effetti giuridici dell'usucapione si producono automaticamente come conseguenza di uno o più fatti giuridici, tanto che è da riconoscere mero valore dichiarativo alla sentenza che accerta la sussistenza di tali presupposti di fatto

Secondo l'impostazione maggioritaria, dunque, l'usucapione rappresenta una particolare modalità di acquisto a titolo originario (ossia senza che vi sia alcun nesso di derivazione tra il diritto esercitato sul bene dal precedente titolare), basata sulla prescrizione acquisitiva.

In questa guida approfondiremo gli effetti del possesso prolungato secondo la disciplina del codice civile (Artt. 1158 e ss. c.c.).

Vedi anche: Il fondamento dell'usucapione

Il possesso, il tempo e gli atti di interruzione

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Il possesso del bene e il decorso del tempo

I due elementi imprescindibili per l'avverarsi dell'usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo. Come vedremo più avanti, il tempo necessario per usucapire può variare a seconda dei casi.

Per essere rilevante ai fini dell'usucapione, il possesso deve rispettare alcuni requisiti.

Innanzitutto esso dovrà essere "inequivoco", ossia certo ed inidoneo a generare nei terzi il dubbio sulla effettiva intenzione del soggetto di porre in essere un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà (si dice in proposito che si deve possedere "uti dominus" ossia come se si fosse proprietari o come se si stesse esercitando un altro diritto reale (ad esempio una servitù di passaggio).

Il possesso deve essere, inoltre:

  • pacifico (non deve essere stato acquistato in modo violento o clandestino).
  • continuo ed ininterrotto nel tempo

E' da precisare fin da ora, peraltro, che il possesso, oltre a presentare i caratteri poc'anzi indicati, dovrà avere ad oggetto uno o più beni idonei ad essre usucapiti.

Sono usucapibili i beni che sono in commercio mentre non sono usucapibili ad esempio i beni demaniali

L'Interruzione del possesso

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Come poc'anzi accennato, il possesso valido per usucapire deve essere continuo e ininterrotto

Ciò significa che lo stesso dovrà essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale.

E' utile richiamare, a questo punto, l'art. 1142 del codice civile, in base al quale si presume che il possessore attuale, che tale sia stato anche in un momento anteriore, abbia posseduto anche in epoca intermedia.

Ma quali sono le cause che possono interrompere la continuità del possesso?

Di norma si tende a distinguere tra interruzione "naturale" e interruzione "civile":

1. La prima ricorre quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno per fatto di un terzo (ad es. in conseguenza di uno spoglio del bene).

2. La seconda ricorre ogni qual volta contro il possessore è stata esercitata una domanda giudiziale (ad es. una delle azioni petitorie, ossia quelle a difesa della proprietà) tesa a contestare la legittimità del potere esercitato sulla cosa.

Per l'interruzione del possesso ad usucapionem, l'articolo 1165 c.c. richiama le norme sull'interruzione della prescrizione, in quanto compatibili con l'usucapione. E' proprio in virtù di tale rinvio, ad esempio, che l'usucapione è interrotta dalla notificazione dell'atto con cui inizia il giudizio, ai sensi dell'art. 2943 c.c. (ma non anche dalla diffida stragiudiziale del proprietario) e dal riconoscimento del diritto altrui da parte del possessore (cfr. art. 2944 codice civile).

Vedi anche: Usucapione: gli atti interruttivi

Tempo necessario per usucapire

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Come emerge dalla nozione stessa di usucapione, il decorso del tempo è un elemento indefettibile per il suo avverarsi.

Il periodo di tempo necessario per usucapire, tuttavia, varia secondo la categoria del bene, la situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede), l'esistenza o meno di un titolo idoneo, l'esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati).

Così, mentre l'usucapione ordinaria di immobili, richiede il possesso ininterrotto per un lasso di tempo di venti anni, nell'usucapione "abbreviata" di immobili (ex art. 1159 c.c.) è sufficiente che il possesso si sia protratto ininterrottamente per soli dieci anni, a far data dalla trascrizione del titolo.

L'usucapione abbreviata può riguardare non solo beni immobili, ma anche beni mobili, sia quelli soggetti a registrazione che quelli non soggetti a tale forma di pubblicità, e perfino le universalità di mobili.

A seconda della natura del bene oggetto di usucapione la legge prescrive, oltre alla sussistenza dei requisiti tipici dell'usucapione abbreviata, che sono rappresentati dalla buona fede del possessore, dal titolo astrattamente idoneo al trasferimento e dalla trascrizione dello stesso, una durata del possesso che è di lunghezza diversa (di regola è più lunga per i beni immobili, dato il loro notevole valore economico).

Per i beni mobili non registrati, ad esempio, l'art. 1161 c.c. prescrive che, allorché manchi il titolo astrattamente idoneo, necessario per l'acquisto a non domino ex art. 1153 c.c., ma sussistano gli altri requisiti appena visti, l'usucapione si compie per effetto del possesso protratto per dieci anni.

L'art. 1162 comma 1 c.c., dal canto suo, con riferimento ai beni mobili iscritti in pubblico registro, indica il termine di soli tre anni di possesso continuato, purché ricorrano anche la buona fede del possessore, il titolo astrattamente idoneo al trasferimento e la trascrizione dello stesso.

Per l'usucapione breve delle universalità di mobili è richiesto, unitamente agli altri requisiti, il possesso ininterrotto per 10 anni (cfr. art. 1160 c.c.).

Attraverso l'istituto in argomento, infine, è possibile acquistare anche diritti reali limitati su beni immobili o mobili e la durata del possesso ininterrotto richiesta è la stessa che l'ordinamento prevede, a seconda dei casi, per l'usucapione della proprietà.

Non è possibile, però, usucapire le servitù non apparenti, cioè quelle che sono esercitate senza che vi siano opere visibili e permanenti a tale scopo.

La prova del possesso continuo e ininterrotto

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La prova del possesso continuo e ininterrotto per un determinato arco temporale, necessaria per l'usucapione, deve essere tuttavia molto rigorosa.

La giurisprudenza adotta una linea molto rigida al riguardo.

Ad esempio, per l'usucapione è fondamentale una prova certa circa l'inizio del possesso, non essendo possibile far riferimento al "tempo immemorabile" (cfr. Trib. Cassino n. 823/2011).

Anche le testimonianze vanno valutate con estrema attenzione dato che l'usucapione va ad intaccare un diritto cardine del nostro ordinamento: quello della proprietà.

Risulta pertanto fondamentale che i presupposti dei quali necessita siano provati in maniera rigorosa.

Vedi anche: Usucapione: come provarla in giudizio

Usucapione di beni immobili

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Riepilogando, l'usucapione di beni immobili può verificarsi una volta che gli stessi siano posseduti in maniera indisturbata e continuativa per venti anni.

Per tale periodo, in sostanza, il bene deve essere stato occupato, detenuto ed utilizzato senza che chi ne sia proprietario ne abbia reclamato la proprietà. Si tratta dell'ipotesi più diffusa di usucapione nel nostro paese, avente ad oggetto soprattutto i beni che un tempo erano delle persone emigrate in America Latina.

In alcuni casi, come già visto, è sufficiente il possesso continuato e indisturbato per "soli" dieci anni. Ci si riferisce ai casi in cui un immobile sia stato acquistato in buona fede da chi non ne è proprietario in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto. La decorrenza del termine decennale decorre dalla data della trascrizione.

Usucapione di beni mobili

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Facendo il punto sull'usucapione di beni mobili, invece, essa si verifica a seguito di possesso continuato per dieci anni in caso di acquisto dello stesso in buona fede. Se, invece, il possesso è stato acquistato in mala fede, il tempo necessario per l'usucapione è di venti anni.

La norma di riferimento è quella di cui all'articolo 1161 del codice civile.

Usucapione di terreno agricolo

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In merito all'usucapione di terreno agricolo (fondo rustico), contemplata dall'art. 1159bis c.c., essa rappresenta una species peculiare all'interno della categoria delle usucapioni abbreviate, introdotta dalla legge del 10 maggio 1976 n. 346, al fine di dedicare una disciplina apposita alla piccola proprietà rurale, ritenendo sufficiente il possesso protratto per 5 anni dalla data della trascrizione del titolo.

I beni rientranti nella previsione della disposizione citata sono sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani (per tali intendendosi quelli situati per almeno l'80% della propria estensione al di sopra dei seicento metri di altitudine sul livello del mare) sia i fondi rustici con annessi fabbricati non classificati in comuni montani ed aventi un reddito dominicale non eccedente la somma di Euro 180,76. Sempre per quanto concerne l'ambito applicativo, la giurisprudenza ha precisato che il fondo, oltre ad essere iscritto al catasto terreni, deve, altresì, essere concretamente destinato ad attività agricola. L'art. 3 della Legge del 31-1-1994, n. 97 indica, quale azione da esperire per la dichiarazione di avvenuta usucapione, il ricorso al tribunale del luogo in cui è situato il fondo. Nota caratteristica della pronuncia giurisdizionale che ne consegue è la sua inidoneità ad acquistare forza di giudicato, costituendo solo titolo valido per ottenere la trascrizione del diritto. Una delle principali conseguenze di siffatta inidoneità è l'inopponibilità del provvedimento di riconoscimento di cui trattasi nei confronti dell'intestatario dei beni, usucapiti dal terzo, il quale non sia stato sentito, in via preventiva e nel pieno rispetto delle regole di contraddittorio con l'usucapiente, in occasione del procedimento di accertamento del diritto conteso.

Usucapione di bene in comproprietà

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Un approfondimento meritano due ipotesi peculiari: l'usucapione in caso di comproprietà di un bene e l'usucapione speciale regolata dall'art. 1159bis c.c., relativa ai fondi rustici.

Per quanto concerne la prima fattispecie, il comproprietario può usucapire la proprietà esclusiva della cosa comune solo possedendola (per tutto il tempo necessario) in un modo che sia inconciliabile con la possibilità di fatto di un godimento comune, come nel caso in cui la cosa venga attratta nella sua sfera di materiale ed esclusiva disponibilità, escludendo totalmente il compossesso da parte degli altri proprietari.

Usucapione del lastrico solare

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Un'ipotesi particolare di usucapione, sulla quale la giurisprudenza si è interrogata più volte e che è stata dichiarata ammissibile, è quella avente ad oggetto il lastrico solare.

Se in generale deve ritenersi che anche tale bene può essere usucapito, occorre specificare tuttavia che a tal fine non è sufficiente averlo utilizzato come se fosse proprio indipendentemente dalla presenza di altri proprietari. 

Per l'usucapione, infatti, è necessario che sia emersa negli anni chiaramente anche l'intenzione di appropriarsi del lastrico solare comune o di altri, ad esempio bloccandone l'accesso a terzi con un lucchetto.

Leggi anche: Condominio e usucapione del lastrico solare

Beni che non possono essere usucapiti

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Prima di addentrarci meglio all'interno dell'istituto occorre sin da subito chiarire che non tutti i beni possono essere usucapiti.
Restano infatti esclusi dall'usucapione i beni demaniali e del patrimonio statale o comunque pubblico.

Sono, invece, usucapitili i beni che afferiscono al patrimonio indisponibile dello Stato o di altri Enti Pubblici, a patto che, secondo quanto previsto dall'art. 828 c.c., la loro destinazione tipica non venga mutata dal possesso stesso.

Articoli, sentenze e fac-simile di citzione per usucapione

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Raccolta articoli


Massime

"Il principio della cosiddetta retroattività reale dell'usucapione comporta che l'usucapente sia ritenuto titolare del diritto di proprietà sin da quando ha cominciato a possedere la cosa e, pertanto, opera limitatamente ai casi in cui occorra sanare o rendere certe e definitive situazioni cui solo questi, e non altri, abbia dato luogo con propri atti intermedi" (Cass. n. 25964/2015). 

"Ai fini dell'usucapione decennale di cui all'art. 1159, c.c., per il caso di acquisto a non domino, il requisito dell'esistenza di un titolo che sia idoneo a far acquistare il diritto trasferendo, va inteso nel senso che il titolo deve essere idoneo in astratto e non in concreto a determinare il trasferimento di diritto reale, ossia tale che l'acquisto si sarebbe senz'altro verificato se l'alienante ne fosse stato titolare" (Cass. n. 21227/2010).

"Ai fini della configurabilità del possesso ad usucapionem è necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un diritto reale, manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità e alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare" (Cass. n. 18392/2006)

"La rinunzia tacita all'usucapione è configurabile allorché sussista incompatibilità assoluta fra il comportamento del possessore e la volontà del medesimo di avvalersi della causa di acquisto del diritto, senza possibilità di diversa interpretazione" (Cass. n. 10026/2002).

"L'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale da parte di un soggetto privo di titolo trascritto estingue le ipoteche iscritte o rinnovate a nome del precedente proprietario, quantunque non ancora perente., tale effetto estintivo riconducendosi non già ad una presunta usucapio liberati bensì all'efficacia retroattiva dell'usucapione stessa" (Cass. n. 8792/2000).


Fac-simile di citazione per usucapione

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Tribunale di ____________

Atto di citazione

Per :____________, nato a ____________, il ____________,e res.te in ____________,C.F.________ elett.te dom.to in ____________ presso lo studio dell'Avv. ____________ (C.F.________ - fax ________ - pec____________), che lo rappresenta e difende difeso in virtù di mandato in calce al presente atto,

Premesso che

1) L'istante possiede da più di 20 anni il seguente bene immobile sito nel comune di ____________:

 _____________________________ indicare dati catastali del bene con foglio particella subalterno etc...

2) detto immobile è stato posseduto ininterrottamente pacificamente, animo domini, dai propri genitori da partire dal _________ e, alla loro morte, dall'istante. Tale possesso si è sempre concretizzato non solo nell'avervi fissato la propria residenza ma anche nel fatto di averne curato la manutenzione ordinaria e straordinaria come dimostrano anche le fatture allegate.

3) In occasione di alcuni lavori di restauro del fabbricato, è emerso che una quota dell'immobile risulta intestata a ___________________ ma tale persona ha lasciato l'italia nel lontano 1970. Da accertamenti compiuti in Comune non risulta che questi abbia contratto nozze né abbia avuto figli, mentre è certo che, una volta emigrato, non ha più fatto ritorno in patria né dato notizie di sé. 

In siffatta situazione e sulla scorta del certificato rilasciato dal Comune in data _____________ si è fatta istanza per la nomina di un curatore dell'assente. 

Il Tribunale, con decreto in data 20/11/2003, ha nominato quale Curatore Speciale all'assente l'Avv. ________________ , residente in questa città, via ________________. 

Poiché è interesse dell'istante ottenere il riconoscimento dell'avvenuto acquisto della proprietà dell'intero immobile a titolo originario per maturata usucapione acquisitiva avendo riunito il suo possesso a quello dei suoi genitori,

-tutto ciò‚ premesso,

Cita

____________ CF:___________ residente in ____________ via ____________ a comparire dinanzi all'intestato Tribunale, nella nota sede, Sezione e Giudice Istruttore designandi, all'udienza che ivi si terrà il giorno ____________, ore di rito, con invito a costituirsi, ai sensi e nelle forme stabilite dall'art. 166 c.p.c., nel termine di 20 giorni prima dell'udienza indicata nel presente atto, oppure di quella fissata, ai sensi dell'art.168 bis ultimo comma c.p.c., dal Giudice Istruttore con avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c. e, inoltre, con avviso che in caso di mancata costituzione si procederà in contumacia per ivi sentir accogliere le seguenti

Conclusioni

1. accertare e dichiarare che ________________________, meglio in epigrafe qualificata, è proprietario esclusivo per maturata usucapione acquisitiva, dell'immobile sito nel comune di ___________________, distinto al Catasto Edilizio Urbano alla Partita ____________ foglio ______________ particella ______________ 

2. conseguentemente ordinare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, di provvedere alle necessarie variazioni ipo-catastali, con esonero del conservatore da ogni responsabilità.

Spese solo in caso di ingiusta opposizione.

= In via istruttoria si chiede di essere ammessi a provare per testi le seguenti circostanze di fatto:

a) vero che .......

a) vero che .......

Indica come testi:

________________ nome e indirizzo

________________ nome e indirizzo

Si depositano i seguenti documenti:

_______________

_______________

Ai fini del contributo unificato si dichiara che il valore della presente causa è di Euro _________________.

Città e data ____________, ____________

Avv. ____________


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