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Il contratto di locazione a uso abitativo

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Cos'è la locazione a uso abitativo, quante tipologie esistono, come e dove è disciplinata, come si esercitano disdetta e recesso, quando opera la prelazione
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di Licia Albertazzi - Il contratto di locazione di immobili a uso abitativo è il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a far godere a un'altra parte (detta conduttore) un bene immobile con finalità abitative, per un periodo di tempo predeterminato e in cambio di un certo corrispettivo.
  1. Locazioni a uso abitativo: la disciplina
  2. Forma della locazione a uso abitativo
  3. I contratti di locazione a uso abitativo convenzionati
  4. I contratti di locazione a uso abitativo di natura transitoria
  5. I contratti di locazione abitativa ordinaria
  6. Disdetta del locatore dalla locazione a uso abitativo
  7. Recesso del conduttore dalla locazione a uso abitativo
  8. Inadempimento del conduttore
  9. Sublocazione e cessione del contratto di locazione a uso abitativo
  10. Prelazione in caso di alienazione dell'immobile

Locazioni a uso abitativo: la disciplina

La disciplina delle locazioni a uso abitativo è contenuta nella legge 431/1998 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e, nelle parti non abrogate, nella legge 392/1978 (limitatamente agli articoli 2,4,5 e 7).

Obiettivo delle norme sopra citate è appunto quello di regolare i rapporti tra le parti coinvolte (locatore, conduttore ed eventualmente subconduttore), impegnate, da una parte, a lasciare temporaneamente libero un immobile e a garantirne il godimento e, dall'altra, a versare un canone periodico al beneficiario avente diritto (proprietario o sublocatore).

Esclusioni

La legge esclude espressamente dalla normativa speciale in materia di locazioni a uso abitativo alcune categorie di immobili, quali:

  • gli immobili "vincolati" o immobili "di lusso";
  • gli alloggi locati per finalità turistica;
  • a determinate condizioni e limitatamente ad alcuni articoli di legge, i contratti c.d. "transitori".

In tutti questi casi sarà operativa la disciplina codicistica inerente ai contratti di locazione in generale, in combinato disposto con singole previsioni legislative specifiche.

Anche gli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono sottoposti a normative speciali nazionali e regionali.

Forma della locazione a uso abitativo

Venendo agli aspetti di carattere formale, l'ultimo comma dell'articolo 1 della legge n. 431/1998 prescrive chiaramente la forma scritta ad substantiam per tutti i contratti di locazione a uso abitativo stipulati a seguito della sua entrata in vigore. Per i contratti perfezionatisi in precedenza la forma scritta è utile soltanto sul piano probatorio.

Parti del contratto possono essere sia persone fisiche che persone giuridiche.

I contratti di locazione a uso abitativo convenzionati

Nell'ambito dei contratti di locazione a uso abitativo esistono due diverse tipologie pattizie: il legislatore ha previsto da una parte una locazione ordinaria e dall'altra la possibilità di vincolare l'uso dell'immobile per tempi minori attraverso la previsione di contratti convenzionati e contratti a natura transitoria.

I contratti convenzionati sono quelli stipulati sulla base degli accordi raggiunti tra le organizzazioni rappresentative, rispettivamente, della proprietà edilizia e dei conduttori.

Le parti, nel stipulare tale tipologia di contratto, possono discostarsi dalla durata e dal canone previsti dalla disciplina ordinaria, entro tuttavia determinati limiti: ai sensi del quinto comma dell'articolo 2 della legge del 1998, infatti, tali contratti non possono avere una durata inferiore ai tre anni - salvo che non godano di natura transitoria - e alla scadenza, se non viene data disdetta da parte di uno dei contraenti (solo per casi specifici citati dalla legge), si intendono tacitamente rinnovati per ulteriori due anni. Alla seconda scadenza le parti sono libere di pattuire una durata ancora diversa; nel caso in cui nessuna delle due prenda l'iniziativa, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

I contratti di locazione a uso abitativo di natura transitoria

Una disciplina specifica è poi dedicata ai contratti di locazione a natura transitoria, che possono avere una durata inferiore rispetto alla locazione a uso abitativo tradizionale. Ciò per far fronte alle esigenze specifiche delle parti, le quali intendono stipulare un contratto di locazione limitatamente a un preciso lasso temporale.

Esempio classico di questa forma contrattuale è la locazione a studenti universitari.

I contratti di locazione abitativa ordinaria

I contratti di locazione a uso abitativo che non rientrano nelle due tipologie speciali sopra elencate hanno una durata minima di quattro anni e alla scadenza vengono rinnovati almeno per altri quattro anni. Anche in questo caso, a partire dalla seconda scadenza, in caso di mancata comunicazione di una delle parti da effettuarsi a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza naturale, il contratto si intende tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.

Salvo i casi specifici sopra esposti, a tutte le tipologie contrattuali sono applicate le regole che seguono.

Disdetta del locatore dalla locazione a uso abitativo

Il locatore può dare disdetta da contratto "libero" (locazione abitativa ordinaria) o convenzionato soltanto a partire dalla prima scadenza (dopo che siano decorsi cioè rispettivamente almeno quattro o tre anni dalla stipula) e solamente nei casi tassativamente previsti dalla legge:

- quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
- quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
- quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
- quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
- quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
- quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Recesso del conduttore dalla locazione a uso abitativo

A partire dalla seconda scadenza contrattuale, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento a patto che ne dia preavviso al locatore a mezzo lettera raccomandata con un preavviso di almeno sei mesi.

Può recedere in un periodo precedente soltanto nel caso si verifichino gravi motivi: in tal senso si è pronunciata costantemente nel tempo la Corte di Cassazione stabilendo che gravi motivi sono quei "fatti estranei alla volontà del conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto stesso" (in più pronunce dal 1991 al 1994). Per fare un esempio, grave motivo potrebbe essere una sopravvenuta necessità di cambio di residenza per motivi di lavoro o familiari.

Le parti possono comunque concordare diverse modalità di recesso del conduttore, a lui più favorevoli, mediante l'inserimento di apposita clausola contrattuale.

Inoltre, ai sensi dell'articolo 7 della legge n. 392/1978, rimane in vigore la sanzione della nullità della clausola che preveda lo scioglimento del vincolo di locazione in caso di vendita del bene locato.

Inadempimento del conduttore

Nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente nel pagamento del canone periodico entro venti giorni dalla scadenza, o ancora lo stesso non liquidi gli oneri accessori quando il loro importo sia pari almeno a due mensilità di canone periodico, il locatore è legittimato a richiedere la risoluzione del contratto ex art. 1455 codice civile.

Sublocazione e cessione del contratto di locazione a uso abitativo

Al contrario di quanto stabilito per i contratti di locazione di natura commerciale, per la locazione abitativa vige sia il divieto di sublocare totalmente l'immobile che quello di cedere a terzi il contratto senza l'espresso consenso del locatore.

La sublocazione parziale è concessa soltanto a patto che il conduttore avvisi il locatore a mezzo lettera raccomandata inviata con congruo preavviso nella quale devono essere indicati il subconduttore, la durata del contratto di sublocazione e i vani dalla stessa interessati.

Prelazione in caso di alienazione dell'immobile

Quando il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello che abbia eventualmente adibito a propria abitazione, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile locato.

Il locatore deve notificare la sua decisione al conduttore, specificando, nella comunicazione, il presso, le condizioni e le tempistiche di vendita; il conduttore, dal canto suo, deve esercitare il diritto di prelazione nel termine massimo di sessanta giorni da tale notificazione. Condizione essenziale è che accetti totalmente le condizioni proposte dal proprietario.

Nel caso in cui l'immobile sia locato a più persone, il diritto di prelazione deve essere esercitato congiuntamente, salvo facoltà di rinuncia di ciascuno.

Se il locatore non rispetta l'obbligo di notifica o vende l'immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello dichiarato al conduttore, quest'ultimo ha facoltà di riscattare l'immobile acquistato entro sei mesi dall'avvenuta trascrizione del contratto. Il terzo acquirente potrà allora eventualmente proporre opposizione al riscatto.


Vedi anche:
» Guida sulle locazioni
» Il contratto di locazione ad uso abitativo (modello di contratto)
» Il contratto di locazione commerciale
(23/10/2019 - Avv.Licia Albertazzi)
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