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La risoluzione consensuale del contratto di locazione: guida e fac-simile

Cosa occorre fare per risolvere anticipatamente il contratto se c'è la comune volontà di locatore e conduttore
stretta di mani che suggella accordo su contratto affitto

di Valeria Zeppilli – Con la stipula di un contratto di locazione, un soggetto (detto locatore) mette a disposizione di un altro soggetto (detto conduttore) un determinato bene a fronte del pagamento di un corrispettivo in denaro. A seguito di tale stipula, quindi, il conduttore diviene titolare di un diritto personale di godimento su cosa altrui.

La durata della locazione ad uso abitativo

Con particolare riferimento alle locazioni ad uso abitativo, che sono quelle più diffuse, la legge detta una serie di disposizione specifiche che vincolano i contraenti nella predisposizione delle clausole contrattuali.

Soffermandoci brevemente sulla durata, la legge numero 431/1998 e il decreto ministeriale 30 dicembre 2002 prevedono come regola generale quella della stipula di contratti di locazione quadriennali con possibilità di rinnovo di pari durata al termine del quadriennio, a meno che il locatore non adduca una specifica causa a sostegno del recesso.

In alternativa, è prevista la possibilità di stipulare contratti di durata triennale, con possibilità di rinnovo per un biennio a meno che il locatore non adduca una specifica causa di recesso, prevedendo come corrispettivo un canone concordato tenendo conto dei parametri fissati dalla legge e degli accordi stipulati tra le associazioni di categoria.

Nel caso in cui vi siano comprovate necessità di natura transitoria o il conduttore sia uno studente universitario (vedi: il contratto di locazione per studenti universitari), è possibile poi stipulare anche contratti di durata variabile da uno a diciotto mesi, concordando il canone tenendo conto dei parametri fissati dalla legge e degli accordi stipulati tra le associazioni di categoria e con possibilità per il locatore di recedere adducendo una specifica causa.

Infine è ammessa sempre la stipula di contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni: si tratta dell'unica ipotesi in cui non è necessaria la registrazione.

In ciascuna delle predette ipotesi, il conduttore ha la facoltà, in presenza di gravi motivi, di recedere dal contratto dando un preavviso di almeno sei mesi al locatore.

La risoluzione consensuale

Diversa dal recesso è la risoluzione consensuale, che si ha quando il conduttore e il locatore hanno la comune volontà di porre fine al rapporto contrattuale in essere tra di loro.

Tale volontà, più nel dettaglio, deriva da quella specifica del locatore di tornare ad avere la disponibilità materiale del proprio bene (pur perdendo il corrispettivo) e da quella specifica del conduttore di cessare il godimento del bene concessogli e di liberarsi dall'onere di pagamento del canone concordato.

Forma e contenuto della risoluzione consensuale

La risoluzione consensuale del contratto di locazione non è sottoposta dalla legge a particolari vincoli formali.

Tuttavia, con specifico riferimento alle locazioni ad uso abitativo, la necessaria forma scritta del contratto con il quale esse vengono stipulate si estende per riflesso anche al contratto di risoluzione.

È inoltre consigliabile regolamentare con quest'ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti tra le parti. Si pensi, ad esempio, alle spese di registrazione della risoluzione o alle sorti della caparra versata dal conduttore al locatore o, ancora, al pagamento degli oneri accessori.

Adempimenti

Così come previsto in generale per il contratto di locazione, anche la risoluzione consensuale dello stesso va registrata.

Il mancato adempimento di tale onere, infatti, lascia le parti assoggettate al pagamento delle imposte sui redditi strettamente connesse al rapporto di locazione.

Per la registrazione è necessario versare entro 30 giorni dalla stipula della risoluzione anticipata l'imposta di registro fissata in 67 euro. Il versamento va fatto tramite modello F24, utilizzando il codice tributo 1503.

Tuttavia, nel caso in cui con riferimento al contratto di locazione che si risolve consensualmente si sia optato per il regime della cedolare secca (da parte di tutti i locatori, se sono più di uno) l'imposta di registro non è dovuta.

In entrambi casi, la risoluzione va comunicata al medesimo ufficio presso il quale è stato registrato il contratto di locazione, compilando l'apposito modello RLI scaricabile (così come il modello F24) dal sito dell'Agenzia delle entrate.

Fac-simile

Risoluzione consensuale contratto di locazione del ____________

Il sig. _________, nato a ______________ il _____________ e residente in _______________, via __________________________ n. ___ (C.F.: ____________________________) – locatore

e

Il sig. _________, nato a ______________ il _____________ e residente in _______________, via __________________________ n. ___ (C.F.: ____________________________) – conduttore

Premesso

- che con contratto del __________, registrato il _____________, il sig. __________ ha concesso in locazione al sig. ___________ l'unità immobiliare sita in ______________ via __________________, n. ___, piano ______________ interno _____;

- che il canone annuo previsto come corrispettivo per la locazione è stato fissato in euro ___________;

- che la durata della locazione è stata fissata in _____ anni, con decorrenza ________;

-che è venuto meno l'interesse di entrambe le parti a proseguire il rapporto instauratosi tra le stesse a seguito della stipula del predetto contratto.

Tutto ciò premesso, il sig. _____________ e il sig. _______________

Concordano

Di risolvere anticipatamente e senza alcun corrispettivo a carico del Sig. ___________ né del Sig. ______________ il contratto di locazione stipulato in data ____________ e registrato al n. _______ atti privati in data __________, avente decorrenza dal _________ e termine il _______.

La risoluzione si ha a far tempo dalla data di sottoscrizione del presente accordo.

Con riferimento alla caparra di euro __________ versata dal sig. ___________, le parti concordano che_________________________.

La registrazione e le spese sono poste a carico di _________________.

Luogo, data _________________________

Il locatore (firma) ____________________

Il conduttore (firma) __________________

Per approfondimenti, leggi:

- La risoluzione anticipata del contratto di locazione

- Guida legale sulla locazione

Valeria Zeppilli
Consulenza Legale
Laureata a pieni voti in giurisprudenza presso la Luiss 'Guido Carli' di Roma con una tesi in Diritto comunitario del lavoro. Attualmente svolge la professione di Avvocato ed è dottoranda di ricerca in Scienze giuridiche – Diritto del lavoro presso l'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti – Pescara
(30/12/2016 - Valeria Zeppilli) Foto: 123rf.com
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