Il procedimento di convalida di sfratto nelle locazioni ad uso abitativo

Il procedimento per convalida di sfratto è un forma speciale di procedimento di cognizione (sommario), disciplinato dagli artt. 657-669, c.p.c.
condominio casa palazzo

Avv. Antonio la Penna

IL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA DI SFRATTO NELLE LOCAZIONI AD USO ABITATIVO

La disciplina sulle locazioni ad uso abitativo ha subito negli anni diversi interventi normativi. La normativa prevista nel codice civile, nel tempo, è divenuta residuale, rispetto alla normativa speciale (si pensi alla legge n. 392/1978, e alla legge n. 431/1998, che ha abrogato la disciplina sull'equo canone relativamente agli immobili ad uso abitativo per le nuove locazioni; alla Finanziaria del 2005, che ha sancito la nullità dei contratti di locazione non registrati; si pensi infine alla cedolare secca per le locazioni non registrate).

IL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA DI SFRATTO

Il procedimento per convalida di sfratto è un forma speciale di procedimento di cognizione (sommario), disciplinato dagli artt. 657-669 del codice di procedura civile.

Come il procedimento per ingiunzione, è caratterizzato dall'esigenza di conseguire rapidamente il titolo esecutivo.

Lo scopo di tale procedimento sommario è quello di far riavere al locatore la disponibilità dell'immobile locato nel minor tempo possibile, utilizzando uno strumento processuale facilitato e semplificato.

È sorta questione in ordine alla sopravvivenza di tale procedimento dopo l'entrata in vigore della legge sull'equo canone. La dottrina si è espressa nel senso della sopravvivenza, poiché la legge sull'equo canone non ha inteso disciplinare ex novo tutta la materia delle locazioni, ma si è limitata ad interventi specifici in singoli settori.

La legge sull'equo canone (L. 27 luglio 1978, n. 392), aveva introdotto norme che erano fortemente limitative dell'autonomia negoziale privata.

Con la legge 9 dicembre 1998, n. 431, è stato abrogato l'intero meccanismo di calcolo dell'equo canone, liberalizzando il mercato. Inoltre, tale legge ha abrogato le norme sulla durata delle locazioni e sulla tacita rinnovazione.

Pertanto, i nuovi contratti di locazione ad uso abitativo hanno una durata minima di quattro anni, rinnovabili obbligatoriamente per uno stesso periodo, salvo ipotesi determinate dall'art. 3 L. 431/98 (come nel caso in cui il locatore abbia bisogno per sé o per la propria famiglia dell'immobile).

Al termine della prima scadenza, il locatore può evitare il rinnovo per il medesimo periodo se, almeno 6 mesi prima della scadenza, provveda a comunicare tramite raccomandata con avviso di ricevimento, disdetta motivata al conduttore, indicando uno dei motivi indicati nell'art. 3, L. n. 431/1998.

Alla seconda scadenza del contratto le parti possono attivare la procedura per il rinnovo “a nuove condizioni”, oppure possono rinunciare al rinnovo, comunicando la propria intenzione tramite lettera raccomandata a.r., da inviare all'altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà dare la propria risposta entro 60 giorni dal ricevimento della raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intende risolto.

La mancata comunicazione sulla rinuncia al rinnovo del contratto alla seconda scadenza, comporterà il tacito rinnovo del contratto di locazione alle medesime condizioni per ulteriori 4 anni (non rinnovabili).

In alternativa alla contrattazione libera, le parti possono stipulare contratti il cui contenuto è stabilito dagli accordi tra le organizzazioni dei proprietari e dei conduttori (“locazioni c.d. convenzionate” in base ad accordi territoriali).

In base agli accordi territoriali predetti, il territorio di ciascun comune viene suddiviso in cinque zone (A-centralissima, B-centrale, C-semicentrale, D-periferica, E-agricola e frazioni) che consentono in base anche alla presenza di elementi essenziali o non essenziali (ad es. impianto di condizionamento) l'ammontare di canoni differenziati.

Nelle locazioni convenzionate la durata del contratto non può essere inferiore a 3 anni ed alla prima scadenza, in mancanza di rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per 2 anni, salva comunque la possibilità per il locatore di dare disdetta qualora ricorrano le condizioni previste dall'art. 3, L. 431/98.

Nelle locazioni convenzionate sono inoltre previste agevolazioni fiscali volte a favorire la conclusione del contratto e per tutelare maggiormente i conduttori.

Il diritto che si può far valere con il procedimento di convalida di sfratto è soltanto quello del rilascio di un immobile a favore del locatore o del concedente in forza di un contratto di locazione, di affitto a coltivatore diretto, di mezzadria o di colonìa (art. 657), oppure in forza di un contratto di locazione d'opera avente come corrispettivo (totale o parziale) il godimento di un immobile (art. 659, c.p.c.).

La legge prevede tre ipotesi:

1. Licenza per finita locazione, che rappresenta l'esempio più caratteristico di condanna in futuro in quanto la relativa azione è concessa anche prima della scadenza (limitatamente alla cognizione per l'ottenimento anticipato del titolo esecutivo) ed indipendentemente da un fatto idoneo alla risoluzione. Tale procedimento viene utilizzato quando il contratto non è ancora scaduto, per impedire la rinnovazione tacita dello stesso, ed ottenere quindi la disponibilità immediata dell'immobile alla scadenza del contratto. La licenza per finita locazione ha, quindi, anche efficacia sostanziale di disdetta della locazione;

2. Sfratto per finita locazione, che si intima dopo la scadenza naturale del contratto (art. 657, c.p.c.). In tale ipotesi il diritto al rilascio è già attuale perché la scadenza si è già verificata. Il 2° comma dell'art. 657 dispone infatti che “il locatore o il concedente può intimare senz'altro lo sfratto (e non dunque la licenza prevista al 1° comma) purché non si sia, in precedenza, già verificata la tacita riconduzione”. Anche l'intimazione di sfratto ha efficacia di disdetta laddove la reale scadenza del rapporto sia successiva a quella erroneamente indicata nell'atto di citazione per lo sfratto.

3. Sfratto per morosità, che si intima nel caso di mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite o, secondo parte della giurisprudenza, anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori (cfr. Cass. Civ. 18 Aprile 1989, n. 835). Con tale procedimento si raggiunge un risultato simile a quello di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento. Contemporaneamente si può chiedere l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Tale scelta è consigliabile solo se il conduttore possiede beni immobili o mobili registrati, a lui intestati, che consentano al locatore di intraprendere fruttuosamente procedure esecutive, in quanto su quest'ultimo gravano le spese di registrazione del decreto ingiuntivo. In alternativa, se il locatore non chiede contestualmente il pagamento dei canoni scaduti, può comunque farlo successivamente in un autonomo giudizio.

Nei procedimenti predetti, l'accertamento delle posizioni delle parti si realizza in maniera sommaria, o a causa dell'incompletezza dell'attività istruttoria (nel caso di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665, c.p.c.), o per l'acquiescenza dell'intimato, nel caso in cui non compaia all'udienza o, pur comparendo, non si opponga alla convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità.

La competenza spetta al Tribunale in composizione monocratica del luogo in cui si trova la cosa locata. Si tratta di una competenza territoriale inderogabile.

Prima della Riforma, attuata dal D.Lgs 51/1998, che ha istituito il giudice unico di primo grado, per tale procedimento era esclusivamente competente il Pretore.

Il procedimento per convalida di sfratto è lo stesso in tutti i casi, con l'eccezione dell'intimazione di sfratto per morosità, dove, è necessario che il locatore dichiari in udienza che la morosità persiste e dove è possibile chiedere, a norma dell'art. 664, la pronuncia di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non pagati (e degli oneri accessori) fino alla esecuzione dello sfratto.

L'atto introduttivo del procedimento è l'atto di citazione, il quale può avere un contenuto più ampio di quello del normale atto di citazione, poiché può includere anche un atto sostanziale, ossia l'intimazione della licenza o dello sfratto, cioè la disdetta.

La L. 534/95, di conversione del D.L. 432/95, ha modificato la norma dell'art. 660, c.p.c., relativo alla forma dell'intimazione (contestuale alla citazione), specificando che:

- La citazione per la convalida deve contenere anche l'invito a comparire nell'udienza indicata con l'avvertimento che se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto ai sensi dell'art. 663, c.p.c. (art. 669, 3° co.);

- Regole particolarmente rigide sono previste dall'art. 660, c.p.c., per la notifica dell'atto di citazione; da un lato, è esclusa la validità della notificazione al domicilio eletto presso uno studio legale (mentre è regolare la notifica eseguita presso il domicilio, inteso come luogo di abitazione o di lavoro, a norma dell'art. 137 c.p.c. – cfr. Cass. n. 5103/1981); dall'altro si dispone che se l'intimazione non è stata notificata in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso all'intimato dell'effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata e allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione (art. 660, c.p.c., ultimo comma);

- Il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione se risulta o appare probabile che l'intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore (art. 663, comma 1);

- Il nuovo 4° comma dell'art. 660 c.p.c. dispone che “tra il giorno della notificazione dell'intimazione e quello dell'udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di 20 gg.” salva abbreviazione alla metà su istanza dell'intimante nelle cause che richiedono pronta spedizione;

- Il nuovo 5° comma dell'art. 660 c.p.c. dispone che “le parti si costituiscono depositando in cancelleria l'intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta oppure presentando tali atti al giudice in udienza”. Ciò implica che la costituzione dell'una e/o dell'altra parte è tempestiva, anche agli effetti delle preclusioni conseguenti, anche se effettuata all'udienza;

- Ai fini dell'opposizione e del compimento delle attività previste negli artt. da 663 a 666, c.p.c., è sufficiente la comparizione personale dell'intimato (art. 660). Nel caso, invece, di trasformazione del rito da speciale in ordinario, è necessario nominare un difensore, altrimenti il giudizio prosegue in contumacia.

Nella prima udienza del procedimento per convalida di sfratto possono verificarsi le seguenti situazioni:

a) Può accadere, innanzitutto, che all'udienza fissata nell'atto di citazione non compaia l'intimante (locatore): in tale ipotesi gli effetti processuali dell'intimazione cessano ex art. 662, c.p.c. (salvi alcuni effetti sostanziali, come ad esempio, la rinnovazione tacita del contratto) ed il procedimento di convalida si estingue, salvo che il conduttore costituito non chieda l'accertamento negativo della pretesa avanzata dall'intimante.

b) L'intimato non compare o, comparendo non si oppone (art. 663); per queste ipotesi la legge (art. 663, c.p.c.) dispone che il giudice (previo ordine di rinnovare la citazione ogni qual volta sussiste il dubbio che l'intimato non comparso non ne abbia avuto conoscenza o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore), convalida la licenza o lo sfratto e dispone, con ordinanza in calce alla citazione, l'apposizione su di essa della formula esecutiva. Tale ordinanza di convalida, che ha la portata di un provvedimento di condanna al rilascio immediatamente esecutiva (eseguibile solo dopo 30 gg. dall'apposizione della formula), costituisce il risultato della cognizione sommaria fondata sull'acquiescenza da parte dell'intimato, ed è dotata, come il decreto ingiuntivo non opposto, di autentica efficacia di cosa giudicata.

L'originale dell'atto di citazione, unitamente alla convalida, resta nelle mani del locatore e non viene depositato in cancelleria (diversamente da quanto previsto per il decreto ingiuntivo). Con l'ordinanza di convalida dello sfratto, il giudice può anche condannare l'intimato al pagamento delle spese processuali.

L'ordinanza di convalida dello sfratto (per morosità), può essere emanata in assenza dell'intimato solo se il locatore dichiara in udienza che la morosità persiste. Nel caso il giudice convalidi lo stesso lo sfratto anche in mancanza di tale dichiarazione, l'ordinanza di convalida può essere appellata.

In giurisprudenza e dottrina sussistevano contrasti circa l'ammissibilità, avverso l'ordinanza de qua, del regolamento di competenza; un intervento della Corte Costituzionale con sentenza n. 167/1984 ha aperto la via a questa impugnazione; successivamente, la Corte Costituzionale con sentenza n. 558/1989 ha aperto la via anche alla revocazione di cui all'art. 395, n. 4, c.p.c.

c) L'intimato compare all'udienza e chiede termine di grazia per poter sanare la morosità. Tale termine non può essere superiore a 90 giorni, nel caso di comprovate difficoltà del conduttore, ed è di 120 giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre 2 mesi, è conseguente a precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto di locazione, e dipendenti da disoccupazione, malattie, o gravi e comprovate condizioni di difficoltà. Nel caso in cui il giudice accolga tale richiesta del conduttore, e quest'ultimo provveda a pagare i canoni scaduti unitamente alle spese legali, il procedimento di convalida si estinguerà. Tuttavia la morosità del conduttore può essere sanata in sede giudiziale per non più di 3 volte nel corso di un quadriennio nei casi di cui al 2° comma dell'art. 55, L. 392/78, oppure per non più di 4 volte in un quadriennio nei casi di cui al n. 4 dell'art. 55, L. 392/78.

d) L'intimato compare all'udienza e si oppone alla convalida;

in tal caso il giudizio si trasforma in un normale procedimento locativo (disciplinato dall'art. 447 bis, c.p.c.) previa trasformazione del rito (art. 667, c.p.c.).

In tal caso possono esserci due possibilità:

1) Le eccezioni dell'opponente sono fondate su prova scritta, o se, pur non essendo tali, sussistono gravi motivi; in tal caso, il giudice deve rigettare l'eventuale richiesta dell'intimante di ordinanza di rilascio (art. 665, c.p.c.);

2) Le eccezioni non sono fondate su prova scritta o non esistono gravi motivi; per tale ipotesi la legge prevede la pronuncia di un provvedimento che, pur non essendo definitivo come l'ordinanza di convalida, ha tuttavia il carattere di un provvedimento a cognizione sommaria, più precisamente sommaria perché incompleta. L'art. 665 dispone infatti che “se l'intimato comparisce e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza (provvisoria) non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva (che potrà anche essere subordinata ad una cauzione per i danni e per le spese), con riserva di esaminare le eccezioni del convenuto”, ordinanza comunque destinata ad essere assorbita dalla sentenza di definizione del giudizio.

Tale ordinanza provvisoria di rilascio non è impugnabile, né revocabile, né modificabile, ed i suoi effetti restano in vita fino alla pronuncia della sentenza definitiva di merito del giudizio di cognizione instaurato a seguito del mutamento del rito ai sensi dell'art. 426, c.p.c.

L'art. 665, c.p.c, disciplina la c.d. “opposizione tempestiva”, la quale altro non è se non una domanda di rigetto che non abbisogna neppure di alcuna forma particolare. Di solito viene compiuta nella comparsa di risposta come conclusione principale di quell'atto, ma si ritiene possa essere compiuta anche verbalmente in udienza, come previsto dall'art. 660, 6° comma, c.p.c. L'opposizione tardiva è invece disciplinata all'art. 668, c.p.c., e rappresenta un mezzo di impugnazione straordinario esperibile solo in determinate circostanze, ad esempio quando l'intimato dimostri di non aver avuto tempestiva conoscenza dell'intimazione a causa di una notifica irregolare, o per caso fortuito o forza maggiore.

A questo punto, dopo le eventuali pronunce di cui agli artt. 665 (opposizione, provvedimento del giudice) e 666, c.p.c. (contestazione sull'ammontare dei canoni), il giudizio prosegue per la decisione del merito nelle forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento del rito ai sensi dell'art. 426, c.p.c.

Nel caso di intimazione si sfratto per morosità, può avvenire che il convenuto neghi la propria morosità contestando l'ammontare della somma pretesa. In tal caso il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non contestata entro un termine non superiore a 20 giorni.

Se il pagamento non avviene in questo termine, il giudice convalida l'intimazione di sfratto, eventualmente pronunciando anche decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni.

Se invece il pagamento avviene, il giudizio prosegue per la decisione del merito e l'eventuale risoluzione del contratto ai termini dell'art. 667, c.p.c. (rito locatizio).

Al giudizio di merito si applica in via residuale la disciplina del giudizio ordinario, compresa quella relativa alla posizione delle parti e alla distribuzione dell'onere della prova (ferme restando le preclusioni già maturate).

La sentenza potrà essere impugnata nei modi ordinari, col rito locatizio.

Autore dell'articolo: Avv. Antonio la Penna
Foro di appartenenza: Foggia
Cell: 380 4378110
e-mail: lapantonio@libero.it

Vedi anche nel formulario: Fac-simile di sfratto per finita locazione

(26/04/2015 - Avv. Antonio la Penna)

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