Lo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che consente al locatore, in tempi notevolmente più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, in seguito alla persistente morosità nel pagamento del canone pattuito. Secondo il disposto dell’art. 658, 1° comma, c.p.c., infatti, "il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti".
- Sfratto per morosità: i presupposti
- Legittimazione e competenza
- Il procedimento di sfratto per morosità
- Formula sfratto per morosità
Sfratto per morosità: i presupposti
Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità devono ricorrere due presupposti essenziali:
- la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, non potendo essere intrapresa l’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore (Trib. Roma 1.10.2014);
- il mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura, per gli immobili ad uso abitativo, è stabilita dall’art. 5 della l. n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) in una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, "degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone". Tale criterio, tuttavia, "trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo" (Cass. n. 8628/2006), per le quali resta pertanto operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. dovendo essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore, potendo utilizzare il principio di cui all’art. 5 della l. n. 392/1978, "come parametro orientativo, alla stregua delle particolarità del caso concreto" (Cass. SS.UU. n. 12210/1990; n. 5902/2006).
Legittimazione e competenza
Legittimati alla procedura de qua sono le parti del rapporto di locazione.
La legittimazione attiva spetta al locatore, che può coincidere con il proprietario del bene o con chiunque ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto o titolo giuridico comprendente la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene (Cass. n. 4714/1982; n. 9491/1994). Può agire anche l’erede o il legatario e il comproprietario, in mancanza di dissenso da parte degli altri comproprietari (Cass. n. 4005/1995).
La legittimazione passiva spetta al conduttore e, nell’ipotesi di più conduttori sussiste litisconsorzio necessario tra gli stessi (Cass. n. 6504/1984).
In merito alla competenza, l’art. 661 c.p.c. dispone che quando si intima lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata. Si tratta di una competenza funzionale e inderogabile.
Il procedimento di sfratto per morosità
In genere, il primo atto del locatore, di fronte alla persistente morosità dell’inquilino, consiste in una lettera di diffida, inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale si sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando a lasciare libero l’immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali.
Se la diffida non sortisce effetti, il locatore agisce con l'atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonché, come previsto dall’art. 658 c.p.c., ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso, il giudice emetterà decreto ingiuntivo).
All’udienza di convalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:
- il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida; a questo punto, il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell’immobile;
- il conduttore si presenta e salda la morosità o chiede al giudice il c.d. "termine di grazia", vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito (ex art. 55 l. n. 392/1978); il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l’udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Tale termine, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali (Cass. n. 13248/2010). Giova ricordare che, di fronte ad una "morosità incolpevole", il conduttore può evitare lo sfratto accedendo all’apposito fondo (v. Affitti: niente più sfratti per morosità incolpevole);
- il conduttore non si presenta (o si presenta e non fa opposizione); il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.
Una volta emessa l’ordinanza, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, il locatore, previa notifica dell’atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, potrà procedere con la "monitoria di sgombero", ovvero con l’esecuzione forzata da parte dell’ufficiale giudiziario che, alla data e all’ora comunicate al conduttore, si recherà personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto (usufruendo ove necessario dell’assistenza della forza pubblica), ed immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.
