Sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità, disciplinato dall’art. 658 c.p.c., consente al locatore, in tempi rapidi, di ottenere il rilascio e la riconsegna dell'immobile da parte del conduttore, se quest’ultimo è inadempiente nel pagamento dei canoni concordati

• Cos'è lo sfratto per morosità
• Quando si può sfrattare l'inquilino moroso
• Chi può agire per lo sfratto
• Sfratto: come e dove proporlo
• Cosa può fare il conduttore intimato
• Convalida dello sfratto
• Esecuzione dello sfratto
• Fac-simile sfratto per morosità

Cos'è lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è un procedimento giudiziale “speciale” piuttosto rapido, che permette al locatore di rientrare nel possesso dell’immobile concesso in locazione, nel caso in cui il conduttore risulti inadempiente in relazione al pagamento dei canoni stabiliti da contratto. 

Secondo il disposto dell'art. 658, 1° comma, c.p.c., infatti "il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti".  

Quando si può sfrattare l'inquilino moroso

Per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità devono ricorrere due presupposti essenziali. 

Ecco quali:

Contratto scritto di locazione immobiliare

Il contratto scritto può essere ad uso abitativo o commerciale. L’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. non può infatti essere intrapresa sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore.

Mancato pagamento del canone di locazione

La misura del mancato pagamento, per gli immobili ad uso abitativo, è stabilita dall'art. 5 della l. n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) in una mensilità, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista. Costituisce presupposto per lo sfratto però anche il mancato pagamento, nel termine previsto, "degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone". 

Questo criterio, tuttavia, "trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo". Per queste ultime opera il criterio dell'inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. In questo caso spetta al giudice valutare in concreto l'importanza dell'inadempimento del conduttore. 

A tal fine il giudice può ricorrere al principio sancito dall'art. 5 della l. n. 392/1978, "come parametro orientativo, alla stregua delle particolarità del caso concreto”. Questo anche per locazioni non abitative. 

Chi può agire per lo sfratto

Legittimati alla procedura di sfratto di morosità sono le parti del rapporto di locazione.

La legittimazione attiva spetta al locatore, che può coincidere con il proprietario del bene o con chi ne ha la disponibilità, sulla base di un rapporto o titolo giuridico comprendente la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene. Possono quindi agire anche l’’erede, il legatario e il comproprietario, in mancanza di dissenso da parte degli altri comproprietari.

La legittimazione passiva spetta al conduttore e, nell'ipotesi di più conduttori sussiste litisconsorzio necessario tra gli stessi. 

Sfratto: come e dove proporlo

In genere, il primo atto del locatore, di fronte alla persistente morosità dell'inquilino, consiste in una lettera di diffida, inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno. In essa si sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando a lasciare libero l'immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali. 

Se la diffida non sortisce effetti, il locatore agisce con l'atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida e ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso, il giudice emette decreto ingiuntivo). 

Giudice competente

In merito alla competenza, l'art. 661 c.p.c. dispone che quando si intima lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata. Si tratta di una competenza funzionale e inderogabile. 

Cosa può fare il conduttore intimato

All'udienza di convalida il conduttore dell’immobile può tenere due diversi comportamenti: 

Opposizione allo sfratto

Il conduttore si presenta e si oppone alla convalida dello sfratto. Il giudice a questo punto può rinviare al giudizio ordinario l'esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di emettere subito, in favore del proprietario, l’ordinanza di rilascio dell'immobile.  

Termine di grazia

Il conduttore che si presenta può anche decidere di saldare la morosità o chiedere al giudice il "termine di grazia”. Trattasi di un periodo entro cui dichiara di voler saldare il proprio debito (ex art. 55 l. n. 392/1978). Il giudice, se decide di concederlo, può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l'udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Questo termine però opera solo per le locazioni ad uso abitativo, non per quelle commerciali. 

Di fronte ad una "morosità incolpevole", il conduttore può evitare lo sfratto accedendo anche all'apposito fondo (v. Affitti: niente più sfratti per morosità incolpevole). 

Convalida dello sfratto

Da ultimo, se il conduttore non si presenta o presentandosi non fa opposizione, permette al giudice (in presenza dei presupposti richiesti dalla legge e appurata la persistenza della morosità) di emettere ordinanza di convalida di sfratto. 

Nel provvedimento viene fissata la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell'immobile mediante l’ausilio degli ufficiali giudiziari.  

Esecuzione dello sfratto

Emessa l'ordinanza, che costituisce titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, il locatore, previa notifica dell'atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, può procedere con la "monitoria di sgombero”.

In pratica si tratta dell'esecuzione forzata da parte dell'ufficiale giudiziario che, alla data e all'ora comunicate al conduttore, si recherà personalmente presso l'immobile per eseguire lo sfratto (ricorrendo, se necessario, alla forza pubblica), ed immettere il locatore nel possesso del bene.

Fac-simile sfratto per morosità

Vedi nel formulario il modello di Intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida scaricabile anche in word e in pdf.