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Sfratti: il termine di grazia

Che cos'è il termine di grazia e quale è la sua disciplina normativa
due figure sulla porta una caccia di casa altra che chiede perdono

di Marco Sicolo - Nella disciplina del contratto di locazione, contenuta nella legge c.d. dell'equo canone, n. 392 del 1978, riveste una notevole importanza l'istituto del termine di grazia.

La possibilità per il conduttore di farne richiesta rappresenta uno degli aspetti pratici salienti dell'intera procedura di sfratto per morosità, e testimonia la tendenza del legislatore a tutelare la posizione del conduttore nell'ambito del rapporto di locazione.

Cos'è il termine di grazia

L'art. 55 del citato provvedimento legislativo prevede che, una volta ricevuta l'intimazione di sfratto per morosità, il conduttore inadempiente possa versare alla prima udienza l'importo corrispondente ai canoni scaduti e non pagati.

In presenza di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, il giudice può assegnare un termine non superiore a novanta giorni (comunemente definito come termine di grazia), entro il quale potrà provvedersi al pagamento dei canoni locativi.

Al fine di verificare l'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore, il giudice fissa un'udienza in una data successiva di non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine. Se viene accertato che la morosità persiste, in conseguenza del mancato pagamento o di pagamento parziale, lo sfratto viene convalidato all'udienza successiva e si passa, così, alla fase dell'esecuzione del rilascio dell'immobile.

Cosa bisogna pagare entro il termine di grazia

Per non subire la convalida dello sfratto, il conduttore deve pagare un importo comprensivo delle seguenti voci:

  • canoni scaduti alla data della ricezione dell'intimazione di sfratto;
  • oneri accessori (ad esempio le spese condominiali) scaduti alla data della ricezione dell'intimazione di sfratto;
  • interessi legali;
  • spese di giudizio liquidate in udienza (onorari, marche da bollo e notifiche).

Solo il versamento integrale delle somme sopra esaminate entro il termine perentorio fissato dal giudice impedisce la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto.

Quante volte è possibile richiedere un termine di grazia

Come abbiamo visto, il conduttore non è tenuto a pagare entro il termine di grazia anche i canoni eventualmente scaduti successivamente alla ricezione dell'intimazione di sfratto.

Pertanto, se il conduttore adempie all'obbligazione per cui era stato concesso il termine, ma si rende inadempiente rispetto ai canoni successivi, il locatore sarà costretto a instaurare un nuovo procedimento di convalida di sfratto, con una diversa intimazione di sfratto.

Sebbene sia evidente il favor della disciplina nei confronti del conduttore, va detto che questi ha la possibilità di effettuare il versamento in udienza (o entro il termine di grazia eventualmente concesso) al massimo per tre volte nell'arco di un quadriennio. Una volta esaurite queste possibilità, l'ulteriore richiesta di sfratto verrebbe senz'altro convalidata.

Quando è possibile ottenere un termine di grazia più lungo

L'art. 55 della legge sull'equo canone prevede anche la possibilità di ottenere un termine di grazia più lungo, pari a centoventi giorni.

A tal fine, il conduttore deve dimostrare che il mancato pagamento dei canoni, protrattosi per un massimo di due mesi, sia da imputare alle sue precarie condizioni economiche e che queste siano insorte dopo la stipula del contratto e discendano da malattia, disoccupazione o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.

Ricorrendo tutte le suddette condizioni, tale termine può essere chiesto per quattro volte nell'arco di un quadriennio.

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- Come evitare lo sfratto per morosità

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(14/01/2018 - Marco Sicolo) Foto: 123rf.com
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