Il termine di grazia, istituto previsto dall'art. 55 della legge n. 392/1978, è applicabile solo alle locazioni di tipo abitativo e consente al conduttore, anche dopo l'avvio della procedura di sfratto, di sanare la morosità in 90 o 120 giorni

Cos'è il termine di grazia

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L'istituto del termine di grazia riveste una notevole importanza nella disciplina del contratto di locazione, contenuta nella legge c.d. dell'equo canone, n. 392 del 1978.

La possibilità per il conduttore di farne richiesta rappresenta uno degli aspetti pratici salienti dell'intera procedura di sfratto per morosità e testimonia la tendenza del legislatore a tutelare la posizione del conduttore nell'ambito del rapporto di locazione.

L'art. 55 del citato provvedimento legislativo prevede che, una volta ricevuta l'intimazione di sfratto per morosità, il conduttore inadempiente possa versare alla prima udienza l'importo corrispondente ai canoni scaduti e non pagati.

In presenza di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, il giudice può assegnare un termine non superiore a novanta giorni (comunemente definito come termine di grazia), entro il quale potrà provvedersi al pagamento dei canoni locativi.

Al fine di verificare l'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore, il giudice fissa un'udienza in una data successiva di non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine. Se viene accertato che la morosità persiste, in conseguenza del mancato pagamento o di pagamento parziale, lo sfratto viene convalidato all'udienza successiva e si passa, così, alla fase dell'esecuzione del rilascio dell'immobile.

Cosa bisogna pagare entro il termine di grazia

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Per non subire la convalida dello sfratto, il conduttore deve pagare un importo comprensivo delle seguenti voci:

  • canoni scaduti alla data della ricezione dell'intimazione di sfratto;
  • oneri accessori (ad esempio le spese condominiali) scaduti alla data della ricezione dell'intimazione di sfratto;
  • interessi legali;
  • spese di giudizio liquidate in udienza (onorari, marche da bollo e notifiche).

Solo il versamento integrale delle somme sopra esaminate entro il termine perentorio fissato dal giudice impedisce la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto.

Quante volte è possibile richiedere un termine di grazia

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Come abbiamo visto, il conduttore non è tenuto a pagare entro il termine di grazia anche i canoni eventualmente scaduti successivamente alla ricezione dell'intimazione di sfratto.

Pertanto, se il conduttore adempie all'obbligazione per cui era stato concesso il termine, ma si rende inadempiente rispetto ai canoni successivi, il locatore sarà costretto a instaurare un nuovo procedimento di convalida di sfratto, con una diversa intimazione di sfratto.

Sebbene sia evidente il favor della disciplina nei confronti del conduttore, va detto che questi ha la possibilità di effettuare il versamento in udienza (o entro il termine di grazia eventualmente concesso) al massimo per tre volte nell'arco di un quadriennio. Una volta esaurite queste possibilità, l'ulteriore richiesta di sfratto verrebbe senz'altro convalidata.

Quando è possibile ottenere un termine di grazia più lungo

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L'art. 55 della legge sull'equo canone prevede anche la possibilità di ottenere un termine di grazia più lungo, pari a centoventi giorni.

A tal fine, il conduttore deve dimostrare che il mancato pagamento dei canoni, protrattosi per un massimo di due mesi, sia da imputare alle sue precarie condizioni economiche e che queste siano insorte dopo la stipula del contratto e discendano da malattia, disoccupazione o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.

Ricorrendo tutte le suddette condizioni, tale termine può essere chiesto per quattro volte nell'arco di un quadriennio.

Termine di grazia: deroga art. 1453 comma 3 c.c.

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Sul termine di grazia la Cassazione ha fornito due importanti spiegazioni da segnalare:

  • la previsione di cui all'art 55 della legge sull'equo canone n. 392/1978 "relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento — c.d. termine di grazia (...) non trova applicazione alla locazione di immobili ad uso diverso dall'abitazione";
  • il termine di grazia concesso al conduttore per adempiere deroga alla regola di cui all'art. 1453 c.c. che prevede la risoluzione del contratto del contratto per inadempimento, in quanto nel momento in cui uno dei contraenti chiede la risoluzione, all'altro non è, in genere, più concessa la possibilità di adempiere la propria obbligazione. Affermazione quest'ultima che ha trovato conferma anche nella recente sentenza di merito n. 16504/2021 del Tribunale di Roma, che in punto della motivazione spiega che: " non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341). Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della L. n. 392 del 1978, l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto "termine di grazia" (cfr. sentenza n. 18948/2019)".

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