Le spese condominiali rappresentano i costi necessari per il mantenimento e il funzionamento del condominio e sono sostenuti da tutti i condomini, secondo i criteri di ripartizione previsti dalla legge o da diversi accordi

Spese condominiali: la disciplina legislativa

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Le spese condominiali rappresentano i costi necessari per il mantenimento e il funzionamento del condominio e sono sostenuti da tutti i condomini, secondo i criteri di ripartizione previsti dalla legge o da diversi accordi.

La norma di riferimento posta dal nostro ordinamento a disciplina della materia della ripartizione delle spese condominiali, è rappresentata dal disposto di cui all'art. 1123 c.c., fermo restando la possibilità per i condomini di stabilire con un accordo un criterio diverso, quale espressione dell'autonomia privata.

Soggetti obbligati al pagamento e ripartizione delle spese

Come detto tutti i condomini sono obbligati al pagamento di un contributo per far fronte alle spese condominiali. Tale obbligo è qualificato come "propter rem", con ciò intendendosi l'obbligazione a carico di un soggetto per la sola e mera relazione con il bene, sia come proprietario che come titolare di altro diritto reale.

Nel caso più semplice, il condomino coincide con il proprietario dell'unità immobiliare cui compete la quota dei contributi dovuti, anche se è in essere un contratto di locazione, di comodato o di leasing.

La regola generale cambia, invece, quando sull'unità immobiliare insiste un diritto di usufrutto, di uso o di abitazione, oppure è intervenuto un atto di vendita o, infine, in caso di coniugi separati.

Tornando, ora, alla modalità di ripartizione delle spese, l'art. 1123 c.c. individua due regole, la regola di ripartizione proporzionale, disciplinata dal comma primo, e la regola di ripartizione secondo l'utilizzo, disciplinata dai commi 2 e 3 dell'articolo richiamato.

Ripartizione proporzionale

Secondo la regola proporzionale le spese condominiali vanno ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni. Ciò in considerazione della circostanza secondo la quale ciascuna unità immobiliare ha un valore diverso rispetto all'intero edificio; tale valore è determinato dai millesimi posseduti secondo la tabella millesimale generale del condominio, che esprime il diritto che ciascun condomino ha sulle parti comuni, in proporzione al valore di piano o porzione di piano che gli appartiene.

Ripartizione secondo l'utilizzo

È evidente, tuttavia, come non tutte le cose comuni possano poi essere effettivamente e concretamente destinate a servire i condomini in egual misura.

Può verificarsi, infatti, che per la particolare conformazione dello stabile, e in relazione a una singola unità immobiliare, un bene comune venga in concreto utilizzato in misura ridotta dal condomino proprietario di quell'unità rispetto agli altri.

In queste circostanze trova allora applicazione, quale criterio ulteriore e suppletivo di ripartizione delle spese, l'art. 1123 c.c. secondo comma, secondo il quale, in caso di utilizzo differente di un bene, le relative spese sono ripartite in misura proporzionale all'uso che ciascuno può farne.

La norma citata, per la genericità della sua formulazione, ha però sollevato non poche difficoltà interpretative e, pertanto, non è agevole delimitare i confini applicativi.

Sarà necessaria, quindi, una valutazione circa la corretta applicazione del secondo comma dell'art. 1123 c.c., che andrà condotta caso per caso e in considerazione delle specifiche particolarità del caso concreto.


Vedi la guida La ripartizione delle spese condominiali



avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it

Per saperne di più su questo argomento contatta l'Avv. Nicola Comite

Foto: 123rf.com
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