Come funziona e a quali interventi si applica il bonus facciate 2020 che consente una detraibilità dall'imposta lorda del 90% delle spese documentate
facciate di case
di Lucia Izzo - La manovra 2020 (commi da 219 a 224), ha introdotto il c.d. "bonus facciate", un'agevolazione del 90% sulle spese sostenute dai contribuenti per il recupero o il restauro delle facciate degli edifici. La detrazione (aggiuntiva rispetto a quelle sinora in vigore, come ecobonus, bonus mobili, ecc.) spetta, però, a determinate condizioni illustrate dall'Agenzia delle Entrate con apposita circolare (leggi Bonus facciate: come usufruire dello sconto).

Cos'è il bonus facciate

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Sarà possibile beneficiare di una detraibilità dall'imposta lorda del 90% delle spese documentate relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici ubicati in specifiche zone.

Nel dettaglio, la detrazione è riconosciuta per le spese documentate e sostenute nell'anno 2020 oppure, per i soggetti con periodo d'imposta non coincidente con l'anno solare, nel periodo d'imposta in corso alla data del 31 dicembre 2020.

La detrazione sarà ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo, da far valere nella dichiarazione relativa al periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2020 e nei nove periodi d'imposta successivi, e spetta fino a concorrenza dell'imposta lorda. A differenza di altre agevolazioni per interventi realizzati sugli immobili, per il "bonus facciate" non sono previsti limiti massimi di spesa né un limite massimo di detrazione.

L'importo che non trova capienza nell'imposta lorda di ciascun periodo d'imposta non può essere utilizzato in diminuzione dell'imposta dei periodi successivi o chiesto a rimborso.

Inoltre, i contribuenti interessati non potranno cedere il credito corrispondente alla detrazione spettante, né optare per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi.

Quali zone

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Per avere diritto al bonus è necessario che gli edifici siano ubicati nelle zone A o B (indicate nel decreto ministeriale n. 1444/1968) o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. Tale assimilazione dovrà risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.

Nel dettaglio, la zona A include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.

La zona B include le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate (diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.

Sono esclusi dal "bonus facciate" tutti gli interventi realizzati su edifici che si trovano nelle zone C, D, E ed F.

Cosa vi rientra

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Ferme rimanendo le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione energetica, sono ammessi al beneficio in esame esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.

Qualora i lavori di rifacimento della facciata, ove non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio, gli interventi devono soddisfare specifici requisiti previsti dal D.M. del 26 giugno 2015 e del D.M. del 26 gennaio 2010.

Il primo reca un complesso di disposizioni in materia di certificazione, raccolta dei dati, monitoraggio sugli stessi, tra cui elementi essenziali e disposizioni minime comuni del sistema nazionale e regionale di attestazione della prestazione energetica degli edifici (comprese norme sull'APE e la relativa durata).

Il secondo, invece, ha riguardo ai valori di trasmittanza termica e ha aggiornato il decreto 11 marzo 2008 in materia di riqualificazione energetica degli edifici, disponendo la revisione dei requisiti tecnici di ammissibilità.

A chi spetta il bonus facciate

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Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, anche se titolari di reddito d'impresa, che sostengono le spese per l'esecuzione degli interventi agevolati e che possiedono a qualsiasi titolo l'immobile oggetto di intervento.

In particolare, sono ammessi all'agevolazione:
- le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni
- gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale
- le società semplici
- le associazioni tra professionisti
- i contribuenti che conseguono reddito d'impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

Possesso o detenzione dell'immobile

Per usufruire dell'agevolazione, i beneficiari dovranno possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento in base a un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Nel dettaglio, i contribuenti interessati dovranno possedere l'immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull'immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie) oppure detenerlo in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Hanno diritto alla detrazione anche:
- il promissario acquirente dell'immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato;
- chi esegue i lavori in proprio limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Familiari e conviventi

Potranno fruire della detrazione, purché sostengano le spese per la realizzazione degli interventi, anche i familiari conviventi con il possessore o detentore dell'immobile (coniuge, componente dell'unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) e i conviventi di fatto, ai sensi della legge n. 76/2016.

Per questi contribuenti la detrazione spetta a condizione che la convivenza sussista alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente all'avvio dei lavori e qualora le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

Esclusioni

La detrazione non può essere utilizzata da chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva. Sono esclusi, per esempio, i titolari esclusivamente di redditi derivanti dall'esercizio di attività d'impresa o di arti o professioni che aderiscono al regime forfettario. Infatti, il loro reddito (determinato forfettariamente) è assoggettato a imposta sostitutiva. Tuttavia, se essi possiedono anche redditi che concorrono alla formazione del reddito complessivo, potranno usufruire del "bonus facciate" in diminuzione dalla corrispondente imposta lorda.

La detrazione non spetta, inoltre, a chi è sprovvisto di un titolo di detenzione dell'immobile regolarmente registrato al momento dell'inizio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese se antecedente, anche se provvede alla successiva regolarizzazione.

Infine, la detrazione non spetta al familiare del possessore o del detentore dell'immobile quando gli interventi sono effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato) o su quelli che non appartengono all'ambito "privatistico", come gli immobili strumentali all'attività d'impresa, arte o professione.

Interventi agevolabili

Sono ammessi al beneficio gli interventi realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali. In sostanza, vi rientrano quelli finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna, ovvero effettuati sull'involucro esterno visibile dell'edificio, cioè sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell'edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).

In particolare, la detrazione spetta per gli interventi:
- di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
- su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura:
- sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio.

Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell'edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

Inoltre, è possibile portare in detrazione anche le spese per l'acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni
professionali connesse, richieste dal tipo di lavori (es., effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell'attestato di prestazione energetica) e gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (es. spese per installazione ponteggi, l'Iva, l'imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l'occupazione del suolo pubblico).

Spese escluse

Dalle istruzioni fornite dall'Agenzia delle Entrate risultano escluse le spese effettuate per interventi sulle superficie confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico  sostenute per sostituire vetrate, infissi, portoni e cancelli.

L'agevolazione non spetta, inoltre, per gli interventi effettuati durante la fase di costruzione dell'immobile né per gli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione, ivi compresi quelli con la stessa volumetria dell'edificio preesistente inquadrabili nella categoria della "ristrutturazione edilizia".

Gli interventi di efficienza energetica

I lavori di rifacimento della facciata, non di sola pulitura o tinteggiatura esterna, che influiscono anche dal punto di vista termico o interessano oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio, devono soddisfare specifici requisiti per essere ammessi al bonus.

Si tratta, in primis, dei "requisiti minimi" previsti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico del 26 giugno 2015, a cui si aggiungono i valori limite di trasmittanza termica stabiliti dal decreto del Ministro dello Sviluppo economico dell'11 marzo 2008 (tabella 2 dell'allegato B), aggiornato dal decreto ministeriale del 26 gennaio 2010.

Modalità di pagamento

Per quanto riguarda le persone fisiche non titolari di reddito d'impresa, per beneficiare della detrazione, sarà necessario effettuare il pagamento mediante bonifico bancario o postale (anche "on line") dal quale risulti:
- la causale del versamento
- il codice fiscale del beneficiario della detrazione
- il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (ditta o professionista che ha effettuato i lavori).

I contribuenti titolari di reddito d'impresa, invece, non hanno l'obbligo di effettuare il pagamento mediante bonifico, in quanto il momento dell'effettivo pagamento della spesa non assume alcuna rilevanza per la determinazione del reddito d'impresa.

Altri adempimenti

Gli altri adempimenti, necessari per avvalersi del "bonus facciate", sono i medesimi sia per i titolari che per i non titolari di reddito d'impresa. Sul punto bisogna fare riferimento alle disposizioni del regolamento riportato dal decreto del Ministro delle Finanze n. 41/1998.

In particolare, per usufruire del beneficio fiscale, i contribuenti dovranno indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti ai fini del controllo della detrazione.

Ancora, sarà necessario comunicare preventivamente la data di inizio dei lavori all'azienda sanitaria locale territorialmente competente, mediante raccomandata, quando obbligatoria, secondo le disposizioni in vigore sulla sicurezza dei cantieri.

Documenti da conservare

Andrà inoltre conservata ed esibita richiesta degli uffici una puntuale documentazione indicata dall'Agenzia delle Entrate, tra cui la documentazione relativa agli interventi realizzati (es. fatture comprovanti le spese sostenute, ricevuta bonifico del pagamento, eventuali abilitazioni amministrative, ecc.), nonché:
- la copia della domanda di accatastamento, per gli immobili non ancora censiti, le ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili, se dovuti
- la copia della delibera assembleare di approvazione dell'esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e la tabella millesimale di ripartizione delle spese;
- la dichiarazione di consenso all'esecuzione dei lavori, nel caso in cui gli stessi siano effettuati dal detentore dell'immobile, diverso dai familiari conviventi.

Bonus facciate condominio

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio, gli adempimenti necessari per poter usufruire del "bonus facciate" possono essere effettuati da uno dei condòmini, a tal fine delegato, o dall'amministratore.

Questi, nella generalità dei casi, provvede a indicare i dati del fabbricato in dichiarazione e agli altri adempimenti, come avviene per le detrazioni spettanti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio o di efficienza energetica sulle parti
comuni.

Anche per il "bonus facciate" l'amministratore rilascia, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condomino, una certificazione delle somme corrisposte e attesta di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge. Infine, l'amministratore deve conservare la documentazione originale, per esibirla eventualmente agli uffici che la richiedono.
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(19/02/2020 - Lucia Izzo) Foto: 123rf.com
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