Quando applicare nelle ristrutturazioni edilizie l'Iva al 22%, al 10% e al 4%, nonché altri benefici fiscali relativi alla riqualificazione del patrimonio edilizio

Aliquote fiscali spese ristrutturazioni edilizie

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Nel nostro sistema giuridico esistono varie aliquote fiscali da applicare ogni qual volta vengono effettuate spese per ristrutturazioni dell'abitazione.
Per verificare quali interventi godono dell'agevolazioni è necessario mettere a confronto più norme.
Una è contenuta in un decreto del 1978 che individua le tipologie d'interventi, un'altra è contenuta nel testo unico Iva che individua quali degli interventi edilizi fruiscono dell'Iva agevolata, ma con quest'ultima, come si vedrà nel prosieguo, il campo delle norme fiscali agevolative non finisce, tant'è che nella ristrutturazione edilizia, ossia nella manutenzione ordinaria e straordinaria, l'articolo 7, comma 1, lettera b) e 2, della Legge n 488/99, ha previsto l'applicazione dell'aliquota IVA ridotta al 10%, in luogo di quella ordinaria al 22%.
Sono questi gli interventi di ristrutturazione della casa ai quali è possibile applicare l'aliquota Iva agevolata per contratti d'appalto, di opera, di concessione con posa in opera o accordi negoziali.
I riferimenti a cui fa la legge 488/99 sono la manutenzione ordinaria; quella straordinaria; restauro e risanamento conservativo, nonché la ristrutturazione edilizia.
Ulteriori dettagli sono stati forniti dalla Legge di Bilancio 2018, con la norma di interpretazione autentica sull'applicazione dell'Iva agevolata sui beni significativi; infatti, analizzando l'emendamento della legge di bilancio 2018, in particolare l'articolo 3, co. 6 bis, che a sua volta fornisce un'interpretazione autentica della legge n. 488/1999 (finanziaria del 2000), si rileva che disciplina l'aliquota Iva al 10 % per i beni significativi nei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.
Nella lettura della legge 488/1999 si legge che l'Iva agevolata si applica fino alla concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni significativi. Pertanto, il primo passo da fare è quello di stabilire cosa sono i beni significativi per i quali non si applica l'Iva ridotta al 10 per cento per gli interventi di recupero edilizio, richiamando anche a quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2018. Praticamente, bisogna determinare i beni significativi sulla base dell'autonomia funzionale delle parti staccate rispetto al manufatto principale.
In sostanza, come l'Agenzia delle entrate aveva già spiegato nella circolare n. 12/E del 2016, in presenza di questa autonomia, i componenti o le parti staccate non devono essere ricompresi nel valore del bene ma in quello della prestazione (e quindi assoggettati ad aliquota Iva ridotta del 10%).
Al contrario, devono confluire nel valore dei beni significativi e non in quello della prestazione se costituiscono parte integrante del bene, concorrendo alla sua normale funzionalità̀.
La fattura emessa da chi realizza l'intervento di recupero agevolato deve indicare il servizio oggetto della prestazione e il valore dei beni di valore significativo. In sostanza la disposizione riprende una parte della Circolare n. 12/E del 2016 con cui l'Agenzia delle entrate ha chiarito che le parti staccate che hanno un'autonomia funzionale rispetto al bene significativo rientrano nel calcolo dei limiti di valore previsti per i beni significativi.
La stessa legge di bilancio ha previsto, inoltre, che la fattura emessa da chi realizza l'intervento deve specificare, oltre all'oggetto della prestazione, anche il valore dei "beni significativi" forniti con lo stesso intervento.
Per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, le cessioni di beni sono assoggettate all'aliquota Iva ridotta solo se la fornitura è posta in essere nell'ambito del contratto di appalto. Ma quando l'appaltatore fornisce beni di valore significativo, l'aliquota ridotta si applica ai beni solo fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi.
Il D.M. 29 dicembre 1999 ha individuato i beni significativi:
- ascensori e montacarichi,
- Infissi esterni e interni;
- caldaie,
- video citofoni,
- apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria,
- sanitari e rubinetteria da bagni,
- impianti di sicurezza.
Per tali beni vige la regola dell'applicazione dell'Iva agevolata fino a concorrenza del valore della prestazione considerata al netto del loro valore. In tali casi il contribuente dovrà sottrarre al valore complessivo della prestazione il valore dei beni significativi. In buona sostanza, su questi beni significativi l'aliquota agevolata del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi. Per i lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione, si applica l'aliquota Iva del 10% alle forniture dei cosiddetti beni finiti, vale a dire quei beni che, anche se incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità. Sono escluse, invece, le materie prime e semilavorate. In quest'ultimo caso l'agevolazione spetta sia se l'acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori sia se i beni vengono acquistati dalla ditta o da chi li esegue.
Qui di seguito, e per una facile applicazione della norma, si fa un esempio di applicazione dell'Iva al 10%: costo totale dell'intervento 10.000 euro, di cui:
a) Per prestazione lavorativa 4.000 euro;
b) Costo dei beni significativi (per es. rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l'Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l'importo complessivo e quello degli stessi beni significativi (10.000 - 6.000=4.000). A questo punto, sul residuo della somma, ossia su 2.000 euro, viene applicata l'aliquota nella misura del 22%.
L'Iva agevolata del 10% non può essere applicata ai materiali forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori, ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente, alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell'ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio e alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso, la ditta subappaltatrice fatturerà con l'aliquota Iva ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l'Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.
La ditta subappaltatrice potrebbe, anche, fatturare con la c.d. "inversione contabile", ossia con il procedimento del reverse charge che consente di effettuare l'inversione contabile della suddetta imposta direttamente sul destinatario della cessione del bene o della prestazione del servizio, anziché sul cedente.
In buona sostanza, l'inversione contabile è una deviazione alla normale contribuzione dell'IVA e prevede che sia il committente del servizio a pagare direttamente l'IVA in luogo del fornitore.
L'effetto fondamentale del reverse charge è, dunque, lo spostamento del carico tributario IVA dal venditore all'acquirente, con conseguente pagamento dell'imposta da parte di quest'ultimo: l'onere IVA si sposta, pertanto, dal cedente al cessionario nel caso di cessione di beni e dal prestatore al committente nel caso di prestazioni di servizi. Il reverse charge permette, quindi, di far ricadere gli obblighi IVA sul destinatario della cessione o della prestazione, qualora sia soggetto passivo nel territorio dello Stato. Per applicarlo è necessario, infatti, che entrambe le parti siano soggetti passivi Iva di imposta e che il destinatario del bene risieda nel territorio dello Stato.

Interventi di recupero del patrimonio edilizio

Il comma 127 terdecies, tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 633/1972 istitutivo dell'IVA, è dedicato alle cessioni di beni finiti forniti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, per le quali è attualmente prevista l'applicazione dell'aliquota IVA 10%.
Il punto sopra citato prevede quanto segue: D.P.R. 633/72, tabella A, parte III - Beni e servizi soggetti all'aliquota del 10% punto 127-terdecies: "beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la realizzazione degli interventi di recupero di cui all'articolo 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo".
L'art. 31 della legge n. 457/78, nelle lettere da a) ad e) prende in considerazione cinque distinti interventi di recupero:
· restauro e risanamento conservativo;
· ristrutturazione edilizia;
· ristrutturazione urbanistica;
· manutenzione ordinaria;
· manutenzione straordinaria.
Pertanto, l'aliquota iva al 10% è applicabile se i lavori riguardano rispettivamente restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica.
Qui di seguito si riportano alcune tipologie di lavori che vengono ricondotti ai singoli interventi di recupero edilizio, chiaramente, facendo riferimento all'art. 31 della legge n. 457/1978, che a sua volta sono state recepite dal T.U. dell'Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).
Il restauro e il risanamento conservativo consentono l'applicazione dell'IVA agevolata al 10%; infatti, l'art. 3, lett. c, co. 1del D.P.R. 380/2021 disciplina gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
La stessa agevolazione fiscale viene applicata anche agli interventi edili rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.
Allo stato attuale invece, rientrano nella nuova definizione di "ristrutturazione edilizia" anche gli interventi di demolizione e ricostruzione a seguito dei quali venga mantenuta la stessa volumetria ma non la stessa sagoma. Come precisato da una risposta del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 14 gennaio 2014 a seguito dell'interrogazione parlamentare n.5- 01866, la variazione della sagoma può anche consistere nello "spostamento di lieve entità" in fase di ricostruzione del fabbricato.
Con la nuova nozione di "ristrutturazione", oltre all'ampliamento delle fattispecie agevolabili con aliquota del 10%, vengono aggiunte le riqualificazioni edilizie di cui all'art. 16- bis del DPR 917/1986 (Testo unico delle imposte sui redditi). Per cui, gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali. Relativamente alla spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l'importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Questi maggiori importi sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di bilancio 2019 (legge n. 145 del 30 dicembre 2018) ha rinviato al 31 dicembre 2019 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare, fino ad arrivare, a causa dell'attuale periodo pandemico, all'approvazione della legge sui superbonus, introdotto dal Decreto Rilancio.
Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all'esercizio di un'attività commerciale, dell'arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.
Riguardo alle spese sostenute per interventi di adozioni di misure antisismiche sono previste detrazioni più elevate, che possono arrivare fino all'85% ed essere usufruite fino al 31 dicembre 2021.

Altre detrazioni agevolative di interventi edilizi al 4%

La vigente normativa sull'IVA prevede che scontino un'aliquota agevolata al 4% "le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto aventi ad oggetto la realizzazione delle opere direttamente finalizzate al superamento o alla eliminazione delle barriere architettoniche".
Per gli interventi di ristrutturazione edilizia sugli immobili è possibile fruire di una detrazione Irpef pari al:
- 50%, da calcolare su un importo massimo di 96.000 euro, se la spesa è sostenuta nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2020
- 36%, da calcolare su un importo massimo di 48.000 euro, per le spese effettuate dal 1° gennaio 2021.
Rientrano nella categoria degli interventi agevolati:
- quelli effettuati per l'eliminazione delle barriere architettoniche (per esempio, ascensori e montacarichi)
- i lavori eseguiti per la realizzazione di strumenti che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico, siano idonei a favorire la mobilità interna ed esterna delle persone portatrici di handicap grave, ai sensi dell'art. 3, comma 3, della legge n. 104 del 1992.
La detrazione non è fruibile contemporaneamente alla detrazione del 19% prevista per le spese sanitarie riguardanti i mezzi necessari al sollevamento del disabile. La detrazione è prevista solo per interventi sugli immobili effettuati per favorire la mobilità interna ed esterna del disabile. Non si applica, invece, per il semplice acquisto di strumenti o beni mobili, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità del disabile.
Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2021, relativamente gli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, effettuati per favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione alle persone portatrici di handicap in situazione di gravità, è possibile usufruire del "Superbonus" (detrazione del 110%). Per richiedere tale agevolazione è però necessario che questi lavori siano eseguiti congiuntamente a interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (cosiddetti interventi trainanti).
Inoltre, in alternativa alla detrazione, è possibile optare per la cessione ad altri soggetti del credito d'imposta corrispondente alla detrazione spettante o per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati (cosiddetto sconto in fattura).

Dott. Maurizio Auteri
Studio.tributario.meloni.auteri@gmail.com


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