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Intollerabili le feste e la musica dal vivo in condominio

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Deve essere risarcito l'inquilino per immissioni intollerabili atteso il turbamento del bene della tranquillità dei partecipanti al condominio, ivi compresi gli inquilini
festa di uomini amici per strada

Avv. Paolo Accoti - La problematica, mai sopita, delle immissioni in condominio e, pertanto, tra privati, deve essere risolta sulla scorta dell'art. 844 Cc, in virtù del quale il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se queste non superano la normale tollerabilità, anche avuto riguardo alla condizione dei luoghi.


  1. Immissioni intollerabili
  2. La vicenda giudiziaria
  3. La decisione della Corte di merito

Immissioni intollerabili

Pertanto, il confine tra le immissioni consentite e quelle vietate è rappresentato dal concetto di tollerabilità, ciò sta a significare che quando le immissioni non superano i livelli di comune accettabilità, non possono essere impedite.

Attesa la genericità del concetto di normale tollerabilità che, evidentemente, può risultare soggettivo, in considerazione del fatto che ogni soggetto percepisce il rumore, gli odori, e gli scuotimenti in maniera differente ed in relazione alla capacità di sopportazione individuale, spetta al Giudice valutare il superamento della normale tollerabilità delle immissioni, in relazione al caso concreto, tenuto conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi, delle attività normalmente svolte, del sistema di vita e delle abitudini delle popolazioni e, con particolare riguardo alle immissioni sonore, con riferimento alla cosiddetta rumorosità di fondo della zona, vale a dire a quel complesso di suoni di origine varia e spesso non identificabili, continui e caratteristici del luogo, sui quali s'innestano di volta in volta rumori più intensi prodotti da voci, veicoli, eccetera.

A tal proposito, al fine di accertare in concreto il superamento della soglia di normale tollerabilità, non risulta necessario demandare l'indagine ad un accertamento di natura tecnica, essendo sufficiente la prova testimoniale riferita ai fatti caduti sotto la diretta percezione sensoriale dei deponenti, anche in relazione agli orari e alle caratteristiche delle immissioni stesse.

Una recente sentenza del Tribunale di Milano, pubblicata in data 5 Dicembre 2018, ha concesso la tutela risarcitoria - in relazione all'accertate immissioni rumorose intollerabili - in favore dell'inquilino, siccome titolare di un diritto personale di godimento dell'immobile locato.


La vicenda giudiziaria


Una ottantanovenne signora, conduttrice di un immobile ubicato al primo piano di uno stabile in condominio, conveniva in giudizio la società conduttrice l'immobile sito al piano terra del medesimo stabile, nonché il proprietario dello stesso, al fine di far cessare le immissioni rumorose provenienti dall'attività di ristorazione esercitata nell'anzidetto locale, con condanna al risarcimento del danno subito.


Evidenziava la ricorrente come nei fine settimana e, in particolare, il giovedì, venerdì e sabato, tale locale veniva adibito a discoteca, con l'emissione di rumori e vibrazioni intollerabili che si protraevano fino alle quattro del mattino, con gli avventori del locale che si intrattenevano numerosi sul marciapiede antistante il condominio producendo schiamazzi notturni e ostacolando il passaggio e l'accesso all'edificio.


Tali circostanze le avrebbero impedito il riposo con conseguenti danni alla salute, quali insonnia, cardiopatia, aritmia cardiaca, ansia e stress, tanto che nei predetti giorni la stessa era costretta a pernottare in albergo o presso conoscenti ed a chiedere l'assistenza domiciliare del figlio.


Deduceva, pertanto, la violazione degli artt. 844 e 2043 Cc, nonché del "Regolamento dell'Edificio>> che vieta le <<feste da ballo>>, le <<riunioni rumorose" e, più in generale, "di recare disturbo" ai vicini, specie di notte.


Si costituivano in giudizio i convenuti declinando ogni rispettiva responsabilità.


La decisione della Corte di merito


Il Tribunale, per quanto concerne la domanda inibitoria relativa alla cessazione delle immissioni, dà atto che la società convenuta non gestisce più l'anzidetto locale, conseguentemente, sul punto, deve essere dichiarata cessata la materia del contendere.


Nel merito della vicenda ritiene che l'attrice, nonostante la sua qualità di inquilina, sia "legittimata attivamente a proporre le domande giacchè la tutela ex art. 844 c.c., dettata in favore della proprietà nell'ambito dei rapporti tra titolari di fondi confinanti, è generalmente riconosciuta anche ai titolari di diritti personali di godimento dell'immobile, in base ad una interpretazione estensiva della norma, consolidatasi nel tempo>> e che, nondimeno, la domanda possa essere legittimamente avanzata nei confronti dell'altro inquilino, gestore dell'attività commerciale, <<non essendo state richieste modifiche strutturali dell'immobile dal quale provengono le immissioni, ma solo una ingiunzione di non facere".


Viceversa, ritiene non esperibile la domanda di risarcimento danni nei confronti del proprietario dell'immobile, in considerazione del fatto che tale responsabilità extracontrattuale "presuppone, oltre alla causazione del danno, l'elemento soggettivo del dolo o della colpa ed il nesso di causalità tra il danno e la condotta. Coerentemente con i principi generali, "Il proprietario di un immobile concesso in locazione non può essere chiamato a rispondere dei danni a terzi causati da immissioni ricollegabili alla attività del conduttore ove non risulti che abbia contribuito alla realizzazione del fatto dannoso, dando un apporto causale allo stesso, cioè sia qualificabile come autore o coautore del fatto causativo del danno ... la responsabilità ex art. 2043 c.c. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell'immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi" (Cass. n. 11125/2015; in termini, Cass. n. 16407/2017).".


Nel merito della vicenda osserva come dalla produzione documentale, dalle deposizioni testimoniali e dalla Consulenza Tecnica d'Ufficio espletata, è emerso che dai "numerosi e periodici annunci su siti web e diversi profili Facebook", la società convenuta pubblicizzava eventi musicali dal vivo organizzati nel ristorante tutti i venerdì e sabato, a partire dalle ore 23,00 e fino alle ore 3 o 4 del mattino, circostanza confermata anche da "diversi files multimediali (video tratti da Youtube e dai profili Facebook) finalizzati a promuovere le iniziative musicali notturne ("Night Life") ivi organizzate"; che le "molte fotografie raffiguranti i locali … che ritraggono numerose persone danzanti all'interno (una foto ritrae addirittura una giovane donna con un megafono in mano) nonché numerosissime altre persone raggruppate sui marciapiedi antistanti il locale, articoli pubblicati sui siti online … aventi ad oggetto le feste tenutesi nei locali fino alle ore 4 del mattino"; che, inoltre, il CTU aveva riscontrato la "presenza numerosa di clienti che consumavano prodotti da bar in piedi e accennavano movenze a seguito di ritmi musicali, - all'esterno vi erano raggruppamenti di persone valutabili almeno in un centinaio che invadevano non solo marciapiede e parte di Via ….., ma anche buona parte dell'accesso in Via …., - l'orario di queste manifestazioni si protraeva fino al mattino""; che, infine, "la intollerabilità delle immissioni sonore è dimostrata: - dall'enorme disturbo che esse hanno causato non soltanto alla signora …, ma anche a numerosi inquilini del medesimo stabile che, abitando i piani superiori, sono pure più distanti dalla fonte di inquinamento e che tuttavia sono arrivati al punto di minacciare azioni legali; - dall'orario notturno in cui esse sono state prodotte (ore 23,00-3/4 del mattino), che è il periodo della giornata specificamente deputato al sonno ed al riposo delle persone; - dalla ripetitività e frequenza bisettimanale.".


Ecco che allora, accertata l'intollerabilità delle immissioni rumorose idonee a disturbare un numero indeterminato di persone, con la conseguente violazione dell'art. 844 Cc, considerato altresì che l'intollerabilità delle immissioni sonore è di per sé idonea a cagionare il danno alla salute lamentato, peraltro, documentato dalla certificazione medica in atti, conforme, "alle nozioni di comune esperienza che la ripetuta esposizione ad immissioni sonore intollerabili può determinare una lesione dell'equilibrio psico-fisico (Cass. n. 13208/2016, n.13208, n. 26899/2015, n. 5844/2007)", dimostrato analogamente il danno patrimoniale consistente negli esborsi sostenuti per l'alloggio in albergo nelle serate degli eventi musicali e la produzione delle relative ricevute di pagamento dell'hotel, la domanda risarcitoria proposta nei confronti della società che gestiva, all'epoca dei fatti, l'attività commerciale viene accolta, con condanna della inquilina a risarcire il danno cagionato, da liquidarsi in separato giudizio.

Tribunale Milano, 5 Dicembre 2018
Paolo AccotiAvv. Paolo Accoti - profilo e articoli
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(23/01/2019 - Avv.Paolo Accoti) Foto: 123rf.com
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