Il contratto di locazione commerciale

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di Licia Albertazzi - Oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel codice civile (art. 1572 sui contratti di locazione eccedenti i nove anni di durata - c.d. contratti eccedenti l'ordinaria amministrazione - e art. 2643 sulla trascrizione dei contratti) la disciplina della locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (c.d. uso commerciale) è contenuta nella legge 27 Luglio 1978 n. 392, precisamente dall'art. 27 al 42.

Le regole ivi esposte sono applicabili in tutti quei casi in cui un immobile urbano sia concesso in locazione allo scopo di avviare o continuare un'attività industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistica, culturale, religiosa e assistenziale, ricreativa e sindacale. Rientrano inoltre in questa categoria gli immobili urbani concessi in godimento a Stato ed enti pubblici.

Forma del contratto e requisiti delle parti

La legge 392/1978 nulla prescrive in termini di forma contrattuale. Di conseguenza, vige il principio contrattuale della libertà della forma ai fini della validità del contratto salvo i contratti eccedenti l'ordinaria amministrazione (art. 2643 codice civile: per questi è necessaria la forma scritta ad substantiam); diversamente, sul piano probatorio è richiesta la forma scritta (forma scritta ad probationem).

Se l'immobile ceduto in locazione è adibito ad attività avente scopo di lucro, il conduttore poi dovrà avere i requisiti di cui all'art. 2082 codice civile, dovrà cioè essere un imprenditore.

La durata del contratto (art. 27)

La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto: esso dovrà essere di almeno sei anni nel caso in cui l'attività che il locatario andrà a svolgere ha carattere commerciale in senso stretto o quando vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l'immobile sia adibito ad albergo o simili (ex art. 1786 cod. civ.) oppure ancora sia utilizzato per l'esercizio di attività teatrale.

E' nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge. Unica eccezione a tale regola è l'eventuale carattere transitorio dell'attività commerciale. Questo requisito deve essere espressamente menzionato nel contratto.

Rinnovazione del contratto (artt. 28 e 29)

Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. E' fatta tuttavia salva la facoltà alle parti di pattuire un periodo di locazione più lungo a seguito di primo rinnovo.

Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve comunicare espressa intenzione di recesso.

Il recesso dal contratto (art. 27)

Entrambe le parti possono recedere dal contratto dando all'altro soggetto un preavviso di almeno 12 mesi. Tale periodo è aumentato a 18 mesi nel caso si tratti di attività alberghiera. La disdetta va comunicata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno.

Il recesso anticipato per gravi motivi

Nel caso in cui sussistano gravi motivi il locatario può recedere dal contratto in ogni momento a patto di darne preavviso almeno sei mesi prima con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

L'individuazione dei “gravi motivi” ha richiesto diversi interventi giurisprudenziali. Di recente la Suprema Corte (sent. n. 10624 del 26 Giugno 2012) ha ribadito che questi motivi consistono in “avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all'andamento dell'attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all'attività di impresa, ma anche uno favorevole, purchè sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo”.

Il diniego di rinnovo alla prima scadenza (art. 29)

Il locatore può negare il rinnovarsi del vincolo contrattuale decorsi i primi sei o nove anni di conduzione. Le motivazioni sono tuttavia tassativamente elencate dalla legge all'art. 29 e consistono essenzialmente nell'esigenza di concedere in uso l'edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un'attività propria. La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 mesi prima, 18 mesi nel caso in cui l'immobile sia adibito ad attività alberghiera e, a pena di nullità, deve indicare espressamente uno dei motivi citati dall'ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare. Altresì espressamente il locatore deve indicare “la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato”.

Nel caso in cui, nei sei mesi successivi al rilascio dell'immobile da parte del locatario, questi verifichi che il locatore non ha in effetti posto in essere alcuna delle attività previste dalla legge all'art. 29, può richiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero nonché accollare al locatore le spese di ripristino (art. 31).

Aggiornamento del canone periodico (artt. 32 e 33)

La legge prevede la facoltà per le parti di pattuire un adeguamento periodico del canone di locazione, il quale tuttavia non deve superare il 75% della variazione istat registrata per l'anno di riferimento.

Indennità per la perdita dell'avviamento (artt. 34 e 35)

Il legislatore ha previsto tutele particolari per il conduttore. Essendo la locazione commerciale una precisa tipologia di contratto dotata di caratteristiche peculiari proprie ha inteso proteggere la parte debole del contratto, il locatario, da possibili azioni speculative che il locatore potrebbe mettere in atto. Ci si riferisce in particolare all'eventualità che il locatore decida di non rinnovare il contratto al fine di subentrare indebitamente nell'attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata.

Proprio per evitare il verificarsi di simili situazioni l'ordinamento ha previsto un meccanismo di indennizzo a favore del locatario denominato indennità di avviamento: l'obbligo in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l'attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero. Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un'attività simile o identica a quella prima esercitata dal locatario.

La legge prevede anche determinati limiti di operatività a tale obbligo di indennizzo in particolare escludendo gli immobili adibiti ad “attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all'esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici”.

E' nullo qualsiasi patto stipulato tra le parti idoneo ad aggirare questo divieto (sent. Cass. Civ. n. 2659 del 5 Febbraio 2013).

Sublocazione e cessione del contratto (art. 36)

Non ci sono divieti posti al locatario di sublocare l'immobile. Egli ha tuttavia l'onere di darne avviso al locatore almeno sei mesi prima a mezzo lettera raccomandata. Resta ferma la facoltà di opposizione da parte del locatore, limitata tuttavia ai gravi motivi. Se le parti non decidono altrimenti, nel caso in cui il sublocatario risulti inadempiente il locatore ha facoltà d'azione contro il locatario originale.

Successione nel contratto (art. 37)

L'ordinamento prende in considerazione diversi tipi di successione.

Nella successione a causa di morte il contratto si trasferisce in capo ai successori aventi causa o a chi abbia il diritto a proseguirne l'attività.

Nella successione da separazione legale o consensuale o in caso di divorzio il contratto si trasferisce al coniuge che di fatto continui ad esercitare l'attività commerciale.

Nella successione tra liberi professionisti, dovuta a morte o a recesso di uno, il trasferimento avviene a favore degli eventuali altri professionisti presenti.

Prelazione in caso di alienazione dell'immobile (art. 38)

Se il locatore decide di vendere l'immobile, deve darne previamente comunicazione al locatario. La notificazione avviene ritualmente tramite ufficiale giudiziario. Il conduttore ha sessanta giorni di tempo dall'avvenuta notifica per esercitare il proprio diritto di prelazione soddisfando la richiesta pecuniaria del venditore-locatore. Nel caso in cui i locatari siano più di uno, il diritto è di ciascuno e deve essere esercitato congiuntamente salvo rinuncia dei singoli.


Prelazione in caso di nuova locazione (art. 40)

Alla scadenza contrattuale il locatore che non intenda rinnovare la propria obbligazione con il medesimo locatario ma intenda cedere la locazione a terzi ha tuttavia l'obbligo di offrire la stessa nuovamente in prelazione al locatario originario. Il locatore ha l'obbligo, almeno sessanta giorni prima della scadenza, di comunicare al locatario la propria intenzione di locare a terzi insieme alle proprie condizioni di rinnovo. Il locatario avrà allora diritto di prelazione e dunque possibilità di proseguire la locazione solo aderendo alle nuove condizioni poste dal locatore.

Diritto di riscatto (art. 39)

Nel caso in cui il locatore-venditore non provveda ai sensi dell'art. 38 oppure quando il prezzo richiesto al locatario superi quello indicato nell'atto di trasferimento a titolo oneroso concesso ad un terzo acquirente il locatario può riscattare l'immobile entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.

Il terzo acquirente potrà proporre opposizione al riscatto. Vedi anche:
» Guida sulle locazioni
» fac simile di contratto di locazione commerciale
(01/03/2013 - Licia Albertazzi)
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