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Il prestito vitalizio ipotecario

Guida legale al prestito vitalizio ipotecario, la forma di finanziamento erogata ai soggetti ultrasessantenni, previa iscrizione d'ipoteca su immobile residenziale
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di Annamaria Villafrate - Il prestito vitalizio ipotecario, introdotto nel nostro ordinamento dal decreto legge n. 203/2005 e modificato in parte dal dm n. 226/2015, è un istituto che consente agli ultrasessantenni di ottenere un finanziamento, legato alla durata della loro vita, a condizione che venga iscritta a garanzia, un'ipoteca su un immobile residenziale. Regole particolari sono previste nel caso in cui il coniuge, il convivente o il soggetto unito civilmente a quello che ha richiesto il finanziamento, risiedano nell'immobile. Le formule previste per questo finanziamento sono quella senza capitalizzazione, che prevede il rimborso rateale di interessi e spese e quella con capitalizzazione, ossia rimborso del finanziamento in un'unica soluzione. Entro 12 mesi dalla morte del finanziato, gli eredi possono rimborsare il prestito o far vendere l'immobile al finanziatore. La restituzione del finanziamento però può essere richiesta non solo quando muore il finanziato, ma anche se l'immobile perde valore o in caso di ripetuto ritardo nel rimborso.

Indice:

  1. Cos'è il prestito vitalizio ipotecario?
  2. Prestito vitalizio ipotecario: la disciplina
  3. PVI: matrimonio, convivenza e unione civile
  4. Cosa succede alla morte del soggetto finanziato?
  5. Cosa caratterizza il prestito vitalizio ipotecario?
  6. Rimborso integrale del finanziamento

Cos'è il prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito vitalizio ipotecario (PVI), come si intuisce dai termini utilizzati per definire questo strumento, è una forma di finanziamento, che può essere concesso da un istituto di credito o da un intermediario finanziario, a soggetti che abbiano superato i 60 anni di età. E' definito ipotecario perché la restituzione della somma capitale finanziata, degli interessi e delle spese è garantita da dall'iscrizione di un'ipoteca di primo grado su immobile residenziale presso i pubblici registri immobiliari con atto ricevuto o autenticato da notaio.

Prestito vitalizio ipotecario: la disciplina

Il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto dall'art 11 quaterdecies comma 12 - 12.bis - 12.ter - 12 quater - 12 quinquies - 12. sexies (estratto sotto allegato) del decreto legge n. 203/2005, "Misure di contrasto all'evasione fiscale e disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria", modificato successivamente dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico n. 226/2015, che ha completato la parziale modifica della disciplina del prestito.

PVI: matrimonio, convivenza e unione civile

Il prestito vitalizio ipotecario risponde a regole particolari, se nell'immobile garantito da ipoteca, oltre al soggetto richiedente, risiede anche il coniuge, il convivente o la persona unita civilmente.

In questo caso, se il matrimonio, la convivenza o l'unione civile dura da più di 5 anni, e il partner ha anch'esso più di 60 anni, il prestito deve essere firmato da entrambi, anche se il proprietario è uno solo.

Cosa succede alla morte del soggetto finanziato?

Nel momento in cui sopraggiunge il decesso del soggetto finanziato, entro 12 mesi gli eredi possono scegliere di rimborsare il finanziamento o porre la casa in vendita, a cui provvede il finanziatore. Il prezzo dell'immobile è fissato da un perito per soddisfare il credito del finanziatore, riconoscendo l'eventuale eccedenza agli eredi. Può accadere però che la casa resti invenduta nei primi dodici mesi. In questo caso il prezzo è diminuito del 15% ogni anno, fino a quando la vendita non si perfezionerà.

Cosa caratterizza il prestito vitalizio ipotecario?

Il prestito ipotecario è definito vitalizio perché è legato alla durata di vita del soggetto richiedente. Nel caso in cui il contratto è sottoscritto anche dal coniuge convivente o unito civilmente, però, la durata del finanziamento si riferisce al soggetto che, tra i due, vive più a lungo.

Rimborso del finanziamento

Il prestito vitalizio ipotecario è rimborsabile in due diverse modalità:

  • senza capitalizzazione: gli interessi e le spese vengono rimborsati gradualmente, il capitale invece dopo la morte del soggetto, alla cui durata di vita è legato il finanziamento;
  • con capitalizzazione: alla scadenza si dovrà restituire il capitale, le spese e gli interessi capitalizzati su base annua.

Il rimborso deve avvenire entro il termine dodici mesi:

  • dal decesso del soggetto finanziato;
  • dal decesso del coniuge convivente o unito civilmente, se più longevo.

PVI: formula di rimborso più conveniente

Tra le due formule di rimborso analizzate, quella senza capitalizzazione degli interessi è sicuramente la migliore per il soggetto finanziato. Questo perché, il metodo di rimborso alternativo, ossia quello con capitalizzazione, prevede il calcolo degli interessi sugli interessi maturati (anatocismo).

Rimborso in un'unica soluzione

Il rimborso del finanziamento in un'unica soluzione non avviene solo in caso di morte. Il finanziatore infatti può chiedere la restituzione integrale anche quando:

  • viene trasferita in tutto o in parte la proprietà dell'immobile in garanzia;
  • viene trasferito in tutto o in parte un diritto reale minore (es: usufrutto o abitazione) gravante edificio;
  • vengono compiuti atti che diminuiscono il valore del bene (es. costituzione di diritti reali di garanzia);
  • soggetti terzi (ad eccezione dei figli, del coniuge, del soggetto unito civilmente, del convivente, del personale assunto regolarmente dal soggetto finanziato) prendano la residenza nell'immobile ipotecato.

Tardivo rimborso di spese e interessi e risoluzione

Il finanziatore può chiedere la risoluzione del contratto di prestito vitalizio ipotecario se, per almeno sette volte, non necessariamente consecutive, il soggetto finanziato ha ritardato nel pagamento degli interessi e delle spese, tenuto conto che si considera tardivo il pagamento effettuato nel periodo compreso tra il trentesimo e il centottantesimo giorno decorrenti dalla scadenza della rata.

Per comprendere l'evoluzione dell'istituto leggi anche:

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(20/10/2018 - Annamaria Villafrate) Foto: 123rf.com
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