La procedura da adottare per la cancellazione dell'ipoteca è diversa a seconda che si tratti di ipoteca legale o di ipoteca giudiziale
ipoteca

Cos'è l'ipoteca

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L'ipoteca è un diritto reale di garanzia che viene costituito su dei beni o su dei diritti relativi a beni immobili o mobili registrati, al fine di assicurare al creditore che, in caso di inadempimento da parte del suo debitore, l'obbligazione sarà adempiuta con la vendita forzata dei predetti beni.

I beni oggetto di ipoteca possono essere sia di proprietà del debitore che di proprietà di un terzo che lo garantisce.

Ipoteca volontaria

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La forma più comune di ipoteca è rappresentata dall'ipoteca volontaria, che è quella che trova la sua fonte nella volontà delle parti.

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Essa può essere costituita o mediante contratto stipulato tra il creditore e il debitore o il terzo datore di ipoteca o con atto unilaterale tra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca (mai per testamento).

In ogni caso è necessaria la forma scritta a pena di nullità e l'autenticazione o l'accertamento giudiziale della sottoscrizione della parte che concede l'ipoteca.

Cancellazione dell'ipoteca volontaria

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L'ipoteca volontaria può essere cancellata in tre modi:

- automaticamente (se l'ipoteca è relativa a un contratto di mutuo)

- con atto notarile

- con ordinanza del giudice.

La cancellazione automatica è prevista dalla Legge Bersani numero 40/2007 e richiede semplicemente che l'istituto di credito comunichi agli uffici competenti l'avvenuta estinzione.

Tale comunicazione comporta la cancellazione automatica, senza l'intervento del notaio e senza oneri per il debitore. Se l'estinzione del mutuo è successiva al 2 giugno 2007 gli istituti di credito sono tenuti a effettuare la comunicazione di cancellazione nel termine di 30 giorni; se l'estinzione è successiva, il termine di 30 giorni decorrerà dalla richiesta da parte del debitore. Non sono previste sanzioni in caso di mancata ottemperanza all'obbligo di comunicazione, con la conseguenza che per il cliente è sempre consigliabile fare richiesta scritta di cancellazione.

In ogni caso, gli istituti di credito hanno ulteriori 30 giorni di tempo per opporsi alla cancellazione dell'ipoteca, se ricorrono giustificati motivi.

Ciò al contrario di quanto avviene con riferimento alla cancellazione con atto notarile, che è immediata e definitiva e è posta in essere dal notaio con atto unilaterale sottoscritto da lui stesso e dal creditore e poi trasmesso all'Agenzia delle entrate. Le spese sono a carico del debitore.

Ipoteca giudiziale

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A fianco all'ipoteca volontaria vi è l'ipoteca giudiziale, ovverosia quella la cui iscrizione deriva da una sentenza di condanna al pagamento di una somma o all'adempimento di un'altra obbligazione o al risarcimento del danno.

In tal senso, sono titoli esecutivi anche i decreti ingiuntivi, i lodi arbitrali esecutivi, le sentenze di separazione e divorzio e i decreti di omologa.

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Cancellazione dell'ipoteca giudiziale

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La cancellazione dell'ipoteca giudiziale, che richiede sempre la domanda di parte, è possibile solo se si verifica una delle seguenti ipotesi:

- il bene ipotecato perisce

- l'obbligazione garantita si estingue

- ha luogo la vendita forzata del bene ipotecato

- il creditore rinuncia espressamente e in forma scritta all'ipoteca.

Peraltro, anche il verificarsi di una di tale ipotesi non basta per la cancellazione dell'ipoteca giudiziale, che richiede anche il possesso di un titolo idoneo, rappresentato da un atto pubblico o una scrittura privata autenticata in cui il creditore dichiara di rinunciare all'ipoteca per estinzione dell'obbligazione garantita o per transazione o da una sentenza o un provvedimento passato in giudicato con i quali il giudice ordina la cancellazione.

Ipoteca legale

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Per completezza, si segnala l'esistenza anche di un terzo tipo di ipoteca: l'ipoteca legale, che è imposta direttamente dalla legge.

Essa è accordata dal legislatore in ragione della causa del credito o della qualità o della posizione assunta dai creditori.

I soggetti che beneficiano dell'ipoteca legale sono quelli tassativamente previsti dall'art. 2817 del codice civile, ovverosia:

- l'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione;

- i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;

- lo Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale (sebbene quest'ultima ipotesi debba ritenersi abrogata dall'articolo 218 del decreto legislativo numero 271/1989).

Estinzione dell'ipoteca

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La cancellazione dell'ipoteca è cosa ben distinta dalla sua estinzione: un'ipoteca, infatti, potrebbe essere estinta anche senza essere cancellata dal registro.

Ai sensi dell'art. 2878 del codice civile, si ha estinzione quando si verificano le seguenti ipotesi:

- cancellazione dell'iscrizione [2882 ss.];

- mancata rinnovazione dell'iscrizione entro il termine indicato dall'articolo 2847 c.c.;

- estinguersi dell'obbligazione;

- perimento del bene ipotecato, salvo quanto è stabilito dall'articolo 2742 c.c.;

- rinunzia del creditore;

- spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o verificarsi della condizione risolutiva;

- pronunzia del provvedimento che trasferisce all'acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Valeria Zeppilli
Avv. Valeria Zeppilli (profilo e articoli)
Consulenza Legale
E-mail: valeria.zeppilli@gmail.com
Avvocato e dottore di ricerca in Scienze giuridiche, dal 2015 fa parte della redazione di Studio Cataldi -- Il diritto quotidiano. Collabora con la cattedra di diritto del lavoro, diritto sindacale e diritto delle relazioni industriali dell'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti - Pescara.
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