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La legittimazione attiva e passiva nelle liti condominiali

La legittimazione dell'amministratore e del singolo condomino
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di Marco Sicolo - L'amministratore di condominio ha facoltà di agire in giudizio, senza necessità di una delibera assembleare, in tutte le materie che rientrano nelle sue attribuzioni, specificate dall'art. 1130 c.c. Diversamente, per le questioni che esorbitano dalle sue competenze, potrà promuovere la lite solo previa delibera adottata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio.

La legittimazione attiva dell'amministratore di condominio

La rappresentanza processuale del condominio, sancita dall'art. 1131 c.c., gli conferisce, pertanto, il potere di agire autonomamente per la tutela di una vasta serie di diritti, come quelli relativi alle parti comuni dell'edificio, al recupero di crediti nei confronti dei terzi o dei condomini morosi, ad azioni di natura risarcitoria o per compiere atti conservativi.

La legittimazione attiva dell'amministratore concerne la possibilità di agire in ogni grado di giudizio e gli conferisce, quindi, la facoltà di proporre qualsiasi tipo di impugnazione, ivi compreso il ricorso per Cassazione.

La legittimazione nei procedimenti di mediazione

A norma dell'art. 71 quater disp. att., inoltre, l'amministratore è legittimato a partecipare al procedimento di mediazione, che il c.d. "Decreto del Fare" (D.L. 69/13) ha reso di nuovo obbligatorio per le controversie in materia di condominio, quelle, cioè, concernenti gli aspetti regolati dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile, nonché dagli articoli da 61 a 72 delle relative disposizioni di attuazione.

La legittimazione passiva dell'amministratore

L'amministratore di condominio può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, e perciò può resistere in giudizio, senza necessità di ottenere apposita delibera assembleare, in tutti i casi in cui vengano promosse, contro il condominio, azioni di natura reale aventi ad oggetto parti comuni dell'edificio o nelle controversie relative ai servizi comuni.

Un'importante sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 18332/2010) ha chiarito che, sebbene l'amministratore possa costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione dell'assemblea, egli deve in ogni caso ottenere da quest'ultima la necessaria ratifica del suo operato, per evitare una pronuncia di inammissibilità riguardo al suo atto di costituzione o alla sua impugnazione.

Invece, secondo costante giurisprudenza, nelle controversie che non rientrano tra quelle che potrebbe autonomamente proporre, ai sensi dell'articolo 1131 c.c., l'amministratore non è legittimato a resistere in giudizio in rappresentanza del condominio, senza un'apposita autorizzazione dell'assemblea (cfr., tra tante, Cass. II civ. n. 2859/2014).

La legittimazione del singolo condomino

In base alle norme sulla comunione, richiamate dall'art. 1139 anche in tema di condominio, è da ritenersi che anche il singolo condominio sia legittimato a proporre un'azione giudiziaria, in caso di inerzia dell'amministratore. Va specificato che tale facoltà, prevista sulla base di quanto disposto dall'art. 1105 c.c., riguarda non solo la difesa dei diritti del condomino in quanto proprietario esclusivo, ma anche per quanto riguarda i suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni.

Inoltre, il singolo condomino è legittimato ad impugnare la sentenza sfavorevole per il condominio, anche quando l'assemblea sia di avviso contrario.

Infine, ogni singolo condomino ha facoltà di intervenire in un giudizio in cui la tutela dei diritti dei condomini sia già stata assunta dall'amministratore. Infatti, sebbene la legittimazione all'appello spetti ai soggetti che sono stati parti nel giudizio di primo grado, il condominio va considerato come un ente privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, e pertanto la presenza in giudizio dell'amministratore non impedisce ai condomini di costituirsi a loro volta.

(28/04/2017 - Marco Sicolo)
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