La scadenza dei termini previsti per l'esecuzione dei lavori può determinare la decadenza del permesso di costruire e impedire la prosecuzione delle opere non ancora realizzate. Per completare l'intervento sarà quindi necessario ottenere un nuovo titolo edilizio.
È quanto affermato dal Tribunale di Benevento con la sentenza 20 agosto 2026, n. 1202, con riferimento alla disciplina dell'art. 15 del D.P.R. n. 380/2001.
I termini per iniziare e completare i lavori
Il permesso di costruire è soggetto a precisi limiti temporali. L'art. 15 del D.P.R. n. 380/2001 stabilisce che il termine per l'avvio dei lavori non può essere superiore a un anno dal rilascio del titolo, mentre l'ultimazione deve avvenire entro il termine previsto, che non può superare tre anni dall'inizio dei lavori.
Il rispetto delle scadenze risponde all'esigenza di assicurare certezza temporale alle trasformazioni urbanistiche ed edilizie del territorio.
Secondo la pronuncia, il termine deve essere collegato alla materiale disponibilità del titolo da parte dell'interessato, attraverso la relativa comunicazione o consegna, e non alla semplice data in cui il provvedimento è stato formalmente adottato.
Cosa accade se i lavori non vengono ultimati
Il mancato completamento dell'opera entro il termine previsto comporta la decadenza del permesso per la parte ancora non eseguita.
Ne consegue che il titolare non può proseguire i lavori sulla base del precedente titolo una volta maturata la decadenza. Per realizzare le opere residue occorre un nuovo titolo edilizio, secondo la disciplina urbanistica applicabile al momento della nuova richiesta.
Una proroga può evitare la decadenza quando venga richiesta prima della scadenza e ricorrano i presupposti previsti dalla legge.
L'effettivo inizio dei lavori
Anche l'avvio dei lavori deve essere concreto e verificabile. Non è sufficiente eseguire interventi di entità minima o meramente simbolica con l'unico scopo di impedire la scadenza del termine.
La valutazione deve essere effettuata considerando la natura, le dimensioni e l'entità dell'intervento autorizzato. L'attività iniziale deve quindi dimostrare in modo oggettivo la volontà di procedere effettivamente alla realizzazione dell'opera.
Decadenza e provvedimento amministrativo
La sentenza distingue inoltre la decadenza del titolo dalle ipotesi di illegittimità del permesso.
La decadenza è collegata alla verifica del mancato rispetto dei termini stabiliti per l'esecuzione dell'intervento. L'eventuale illegittimità originaria del titolo edilizio costituisce invece una questione diversa, che può eventualmente rilevare nell'ambito dell'esercizio dell'autotutela amministrativa.
Per la decadenza derivante dal mancato rispetto dei termini, l'amministrazione deve comunque procedere alla relativa verifica e adottare uno specifico provvedimento dichiarativo.
Nuovo titolo per le opere residue
Il principio affermato dal Tribunale di Benevento può essere riassunto nel senso che la scadenza del termine per ultimare i lavori determina la perdita di efficacia del permesso relativamente alle opere non completate.
Chi intende proseguire l'intervento dopo la decadenza non può quindi utilizzare il titolo originario, ma deve richiedere un nuovo titolo edilizio per la parte ancora da realizzare, verificando la compatibilità dell'opera con la disciplina urbanistica vigente.
