Quanto costa mettere in regola dal punto di vista formale un'opera edilizia che è stata costruita in assenza dei necessari titoli abilitativi previsti dalla legge
uomo con soldi in mano per costruire casa

Cos'è una sanatoria edilizia

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La sanatoria è un atto di natura amministrativa grazie al quale il soggetto che ha edificato in modo irregolare, può sanare appunto l'abuso commesso. Essa serve per regolarizzare un abuso formale, ovvero aver costruito senza le necessarie autorizzazioni. Affinché si possa procedere alla sanatoria però i lavori devono rispettare i requisiti urbanistici previsti dalla legge. Per cui se un soggetto ad esempio decide di ampliare una stanza di casa, ma non chiede le apposite autorizzazioni al Comune, potrà procedere alla sanatoria solo se l'opera è conforme a quanto prevede la legislazione edilizia.

Scia e permesso di costruire

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Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, DPR n. 380/2001 prevede due fondamentali titoli abilitativi per eseguire regolarmente determinati interventi edilizi.

Il primo titolo abilitativo, ovvero la Segnalazione di inizio attività (SCIA) è necessaria, come precisato dall'art 22 del testo unico dell'edilizia se si vogliono eseguire principalmente:

  • interventi di manutenzione straordinaria che interessano le parti strutturali o i prospetti dell'edificio;
  • interventi di restauro e risanamento conservativo sempre su parti strutturali dell'edificio;
  • altri particolari interventi di ristrutturazione.

Il secondo titolo abilitativo invece, sempre contemplato dal DPR 380/2001 è il permesso di costruire, che deve essere richiesto se si vogliono eseguire i seguenti interventi di trasformazione urbanistica:

  • nuove costruzioni;
  • ristrutturazioni urbanistiche;
  • interventi di ristrutturazione più consistenti finalizzati a realizzare un organismo edilizio diverso dal precedente, che comportano mutamenti della volumetria, della destinazione d'uso, della sagoma, della volumetria complessiva degli edifici e dei prospetti di immobili che sono sottoposti ai vincoli del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Quando è possibile ottenere la sanatoria

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Abbiamo visto che la sanatoria serve a sanare vizi di forma, ovvero l'assenza dei certificati abilitativi per costruire. Per ottenerla però è necessaria la cosiddetta "doppia conforme."

L'art 36 del Testo Unico dell'Edilizia stabilisce infatti che: "In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (...) o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda."

L'opera quindi ai fini della sanatoria deve essere in regola sia nel momento in cui viene realizzata l'opera sia nel momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria.

La norma però ci dice anche che per ottenere la sanatoria è necessario presentare una domanda. Domanda deve essere presentata dal proprietario dell'immobile o dal responsabile dell'abuso, (anche se in genere questi soggetti coincidono) quando l'abuso è ancora in corso, quando l'opera è stata completata e in ogni caso prima che, una volta accertato l'illecito dalla Pubblica Amministrazione, venga irrogata la sanzione.

La domanda va presentata al Comune, che ha tempo 60 giorni per negare o concedere la sanatoria fornendo naturalmente un'adeguata motivazione della decisione. In questi casi trascorsi 60 giorni la legge prevede la regola del silenzio - dissenso, ovvero il rigetto della domanda, anche se non tutto è perduto, è infatti possibile rivolgersi al giudice amministrativo presentando ricorso per far valere le proprie ragioni.

Quanto costa una sanatoria?

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Il costo della sanatoria di compone fondamentalmente di due voci fondamentali.

La prima è rappresentata dall'ammontare della parcella del tecnico abilitato, che può essere un geometra, un ingegnere o un architetto, a cui spetta il compito di accertare l'entità dell'opera edilizia realizzata e la sua conformità al piano regolatore. In genere un geometra chiede dai 600 ai 1400 euro, anche se si tratta di un importo meramente indicativo. Tutto dipende infatti anche dalla complessità della prestazione. Costi in genere più elevati sono invece richiesti da architetti e ingegneri.

La seconda invece riguarda le sanzioni previste per l'illecito amministrativo o penale commesso.

Per quanto riguarda ad esempio la realizzazione di interventi per i quali è possibile procedere mediante segnalazione certificata di inizio attività che non comportano la variazione dei parametri e delle volumetrie ad esempio, l'art. 37 del DPR n. 380/2001 prevede, in assenza o difformità della SCIA l'applicazione della "sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro." Somma che può salire fino a 10.329 euro se sono stati effettuati interventi di restauro su immobili sottoposti a vincoli statali o regionali o a leggi urbanistiche vigenti.

Molto elevate anche le sanzioni penali, che vengono applicate quando l'abuso integra un reato. La norma di riferimento in questo caso è l'art. 44 del Testo Unico sull'edilizia che, per quanto riguarda le sanzioni pecuniarie prevede:

  • l'ammenda fino a 10329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste anche dal permesso di costruire;
  • l'ammenda da 5164 a 51645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione nonostante l'ordine di sospensione e nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio.
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Foto: 123rf.com
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