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La sanatoria edilizia

Che cos'è e quali sono le norme che disciplinano l'istituto della sanatoria edilizia
Una casa di grandi dimensioni

Avv. Marco Sicolo - Per edificare un immobile o realizzare un intervento edilizio, la legge italiana esige, come regola generale, che il soggetto interessato richieda il permesso di costruire o, a seconda dei casi, presenti apposita Segnalazione Certificata di Inizio di Attività (SCIA).

In mancanza di tali adempimenti o in caso di violazione delle prescrizioni contenute nel permesso regolarmente ottenuto o nella segnalazione tempestivamente depositata, le costruzioni, gli ampliamenti o gli interventi comunque realizzati si ritengono abusivi, cioè contrari alle leggi, a parte i casi di edilizia libera individuati dalla legge.

A cosa serve la sanatoria edilizia

L'istituto della sanatoria edilizia può servire a regolarizzare tutte quelle situazioni in cui si è agito in assenza dei prescritti permessi e autorizzazioni. Tecnicamente, infatti, una sanatoria è un provvedimento amministrativo in grado di rendere legale un'attività precedentemente considerata illecita.

L'accertamento di conformità

Le norme che disciplinano l'istituto della sanatoria edilizia sono gli artt. 36 e 37 del DPR 380/01, Testo Unico dell'Edilizia.

Tale disposizione prevede che il permesso in sanatoria possa essere concesso solamente ricorrendo la c.d. doppia conformità. Il provvedimento, cioè, può essere rilasciato solamente nel caso in cui l'opera realizzata, pur non autorizzata, sia rispettosa della disciplina urbanistica ed edilizia comunale, con riferimento sia a quella vigente al momento dell'effettuazione dell'intervento, sia a quella vigente al momento della presentazione della richiesta in sanatoria.

Tale accertamento riguarda gli interventi realizzati in assenza o in difformità rispetto al permesso di costruire, oppure in assenza o difformità rispetto alla segnalazione certificata di inizio attività, sia nei casi in cui quest'ultima può sostituire il permesso di costruire (art. 23 TUE), sia in tutti gli altri casi in cui è richiesta dalla legge (c.d. edilizia "leggera": manutenzione straordinaria, restauro conservativo e tutti gli altri interventi previsti dall'art.22 TUE).

Il permesso in sanatoria, pertanto, riguarda solo gli abusi edilizi formali. In tutti i casi sopra esaminati, infatti, l'abuso è rappresentato dalla mera mancanza delle prescritte autorizzazioni o dalla difformità delle opere realizzate rispetto a quelle previste nel progetto approvato; l'intervento effettuato, però, risulta rispettoso della vigente disciplina urbanistico-edilizia e non integra, pertanto, un abuso sostanziale.

Chi può richiedere la sanatoria edilizia

Legittimati a richiedere il permesso in sanatoria di cui gli artt. 36 e 37 del T.U.E. sono il responsabile dell'abuso (cioè, in linea di massima, il titolare del permesso di costruire, il committente e il costruttore) oppure l'attuale proprietario dell'immobile.

Termini e procedure

È possibile chiedere la sanatoria di cui all'art. 36 entro i termini di scadenza indicati nel capo II del citato Testo Unico. Pertanto, a seconda dei casi, la richiesta va inoltrata:

1. in caso di costruzioni eseguite in assenza di permesso di costruire o in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al progetto approvato, entro novanta giorni dalla notifica dell'ingiunzione di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi (per totale difformità si intende un intervento che comporti la realizzazione di un'opera edilizia completamente diversa per caratteristiche o destinazione da quella oggetto del permesso stesso, o in eccesso di volumetria rispetto ai limiti indicati nel progetto, tale da costituire un'opera edile utilizzabile autonomamente; sono variazioni essenziali rispetto al progetto approvato, invece, quelle individuate dalla normativa regionale, che riguardino il mutamento della destinazione d'uso, un aumento consistente della cubatura, le modifiche nella localizzazione dell'edificio, il mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito e la violazione della normativa antisismica);

2. in caso di ristrutturazioni eseguite in assenza di permesso di costruire o in totale difformità rispetto al progetto approvato, entro il termine per provvedere alla rimozione e demolizione, stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza;

3. in caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, entro il termine per provvedere alla rimozione e demolizione, fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell'ufficio.

Se la demolizione, la rimozione e il ripristino dello stato dei luoghi risultino impossibili da effettuare, l'istanza per il permesso in sanatoria può comunque essere presentata fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative previste dal TUE in alternativa a tali operazioni.

Sanzioni

Per ottenere il provvedimento di sanatoria previsto dall'art. 36 è necessario versare un contributo di costruzione pari al doppio di quanto previsto in caso di adempimento tempestivo.

Nei casi in cui la legge preveda la gratuità dell'intervento, la sanatoria può essere ottenuta versando un importo pari al contributo normalmente previsto dall'art. 16 del Testo Unico.

Se l'intervento abusivo ha comportato solo una parziale difformità dal progetto approvato, l'importo del versamento da effettuare è calcolato solo con riferimento alla parte di opera edilizia che risulta difforme da quanto previsto nel permesso di costruire.

Le somme previste dall'art. 36 vengono versate a titolo di oblazione: ciò significa che con tale pagamento si estingue anche il reato penale previsto dall'art. 44 T.U.E. Inoltre, per costante giurisprudenza amministrativa, tali somme sono comprensive dell'importo da imputare a contributo di costruzione.

Procedura e sanzioni della sanatoria ex art. 37 T.U.E.

Per quanto riguarda gli interventi di edilizia leggera, invece, cioè quelli contemplati dall'art. 37, la sanatoria può essere ottenuta versando una somma di valore compreso tra i 516 e i 5.164 euro, fermo restando il requisito della doppia conformità. L'importo viene deciso, caso per caso, dal responsabile del procedimento, con riferimento all'aumento di valore dell'immobile, così come valutato dalla competente agenzia del territorio. Se invece la SCIA viene effettuata spontaneamente in corso di esecuzione dell'intervento, il pagamento a titolo di sanzione è pari a 516 euro.

I versamenti stabiliti dall'art. 37 non hanno natura di oblazione, e d'altronde la violazione degli obblighi nelle fattispecie contemplate dall'art. 37 (che riguardano i casi di SCIA c.d. residuale, cioè non sostitutiva di PdC) non dà luogo a responsabilità penale. Si tratta, pertanto, di somme versate a mero titolo di sanzione amministrativa.

I provvedimenti conseguenti alla richiesta di sanatoria

La decisione sulla richiesta di sanatoria è adottata dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio comunale competente. Il provvedimento deve essere adeguatamente motivato e deve essere adottato nel termine di sessanta giorni dalla presentazione della domanda.

Decorso tale termine, l'istanza si considera respinta: si configura quindi un caso di silenzio-rifiuto. Va evidenziato che, per costante giurisprudenza, tale termine è da considerarsi ordinatorio: pertanto, anche dopo la sua scadenza, è possibile adottare un provvedimento espresso e motivato, sia di accoglimento che sfavorevole.

Inoltre, è da considerarsi che in presenza di tutti i requisiti previsti per ottenere la sanatoria, ivi compreso quello della doppia conformità, viene meno la discrezionalità amministrativa, poiché l'ente risulta vincolato a concedere il permesso. Ciò rende contestabile la condotta amministrativa sia sotto il profilo del silenzio-rifiuto, che sotto quello del silenzio-inadempimento.

Per quanto attiene, infine, al requisito dell'adeguata motivazione che deve accompagnare il provvedimento di accoglimento o di rigetto, la previsione del T.U.E. ricalca il dettato della più generale legge sul procedimento amministrativo, n. 241/90. In particolare, si ritiene che la motivazione di un atto di rigetto debba contenere un chiaro riferimento alle specifiche norme urbanistico-edilizie che si ritengano violate.

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(16/01/2018 - Marco Sicolo) Foto: 123rf.com
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