Condominio: niente detrazioni fiscali per chi non paga i lavori

di Annamaria Villafrate - Con l'ordinanza n. 10845/2020 (sotto allegata) la Cassazione, nel respingere il ricorso della condomina ricorrente enuncia il principio secondo cui, nel momento in cui il singolo condomino contesta i lavori decisi da alcuni condomini al di fuori dell'assemblea e poi ritarda nei pagamenti, non può chiedere il ristoro per aver perso le detrazioni a cui le opere condominiali davano diritto.

• Rigetto opposizione contro spese rifacimento facciata condominiale
• Decadenza dei benefici delle detrazioni fiscali
• Chi non paga le spese dei lavori non ha diritto al ristoro per i benefici fiscali persi

Rigetto opposizione contro spese rifacimento facciata condominiale

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La Corte d'Appello respinge l'opposizione di una condomina contro il decreto ingiuntivo intimatole dal Condominio di cui è parte, con cui le viene chiesto il contributo dovuto per il rifacimento della facciata dell'immobile. La Corte ritiene provata l'imputabilità delle spese al Condominio, perché anche se all'inizio i lavori sono stati commissionati da alcuni condomini, in seguito è stato nominato un amministratore, che si è occupato di curare i rapporti con l'impresa.

Il Giudice di seconde cure ritiene inoltre legittima la delibera, perché in effetti i lavori straordinari di rifacimento della facciata erano necessari, anche se all'inizio non tutti i condomini erano d'accordo. Legittimità della delibera, che è stata confermata anche dal passaggio in giudicato della sentenza con cui il tribunale ha rigettato l'impugnativa della stessa.

E' quindi da respingere la domanda riconvenzionale risarcitoria avanzata dalla condomina per non aver usufruito dei benefici fiscali, visto che la stessa ha pagato in ritardo le spese, trovandosi così nell'impossibilità di documentarle.

Decadenza dei benefici delle detrazioni fiscali

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La condomina soccombente in sede di merito ricorre in ultimo in sede di legittimità sollevando i seguenti motivi di ricorso.

• Con il primo motivo la ricorrente rileva come le fatture relative alle spese di rifacimento della facciata, anche se imputate al Condominio, sono state pagate dai singoli condomini e non dall'amministratore, la cui nomina si è perfezionata solo dopo la conclusione dei lavori. L'assemblea si è infatti limitata a ratificare le spese sostenute dai condomini e non dall'amministratore, per cui solo i singoli condomini erano legittimati ad agire per il rimborso.
• Con il secondo ritiene che la nullità sollevata e inerente anche a lavori da eseguirsi su balconi di proprietà esclusiva non è coperta dal giudicato maturato sull'impugnazione della delibera.
• Con il terzo contesta l'erronea esclusione del nesso di causa tra comportamento dei condomini, che hanno affidato i lavori senza previa delibera assembleare e decadenza dai benefici derivanti dalle detrazioni fiscali.

Chi non paga le spese dei lavori non ha diritto al ristoro per i benefici fiscali persi

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La Corte di Cassazione con ordinanza n. 10845/2020 rigetta il ricorso della ricorrente per i motivi che si vanno a esporre.

Per gli Ermellini il primo motivo del ricorso deve ritenersi infondato in quanto l'assemblea, come previsto dall'art. 1135 ha il potere di ratificare le spese effettuate dall'amministratore o, in caso di mancata nomina dello stesso, da parte di alcuni condomini, come avvenuto nel caso di specie, se si tratta di lavori di manutenzione straordinaria non indifferibili e urgenti. In questo caso quindi non spetta ai condomini chiedere il rimborso delle spese, proprio in virtù del potere di ratifica dell'assemblea. Non rileva che la nomina dell'amministratore sia avvenuta dopo la conclusione dei lavori, perché costui agisce su mandato dei condomini, che conservano comunque il potere di agire personalmente per la tutela dei propri diritti.

Parimenti infondato il secondo motivo del ricorso perché la Corte ha correttamente ritenuto che, dopo il passaggio in giudicato relativo all'impugnazione della delibera, le questioni relative alla tinteggiatura dei balconi privati non fossero rilevanti.

Infondato per gli Ermellini anche il terzo motivo perché la Corte d'Appello ha correttamente ritenuto che il ritardo nel pagamento delle spese di rifacimento della facciata era imputabile solo alla condomina ricorrente, con conseguente impossibilità di documentarle e beneficare così delle detrazioni fiscali previste. La Corte afferma infatti il seguente principio: "Il singolo condomino che, in ipotesi di lavori eseguiti su parti condominiali, non abbia in concreto provveduto ai relativi pagamenti, contestando la sussistenza del proprio obbligo di contribuzione (nella specie, per essere state le opere di manutenzione commissionate da altri comproprietari, in mancanza di un amministratore), e non si sia potuto perciò avvalere delle detrazioni in ragione della spesa sostenuta per l'intervento edilizio, in forza dell'art. 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, non può accampare alcuna pretesa risarcitoria nei confronti dell'intero condominio, essendo stato proprio l'inadempimento dell'interessato la causa che ha determinatola perdita della facoltà di detrarre il relativo costo dall'imposta sul reddito delle persone fisiche."