La Suprema Corte torna a pronunciarsi sul tema della legittimazione passiva del condomino apparente. Sussiste solo la legittimazione attiva del vero proprietario e mai quella del condomino apparente
casa e martello proprietà in condominio
Avv. Roberto Rizzo - "Ciò che vediamo non è ciò che vediamo, ma ciò che siamo". Questa frase pronunciata dal celeberrimo scrittore e poeta portoghese Fernando Pessoa, ci introduce nel sempre attuale tema dell'apparenza del legittimato passivo delle azioni recuperatorie poste in essere dall'amministratore diligente nei confronti dei morosi, che è oggetto della pronuncia in commento (Cassazione, Sez. VI, Ordinanza n. 724 del 15.01.2020), la quale, indubbiamente, si colloca nel solco tracciato da quelle pronunce, di legittimità e di merito, favorevoli ad un'interpretazione restrittiva, e limitata solo agli effettivi proprietari, della qualità di condòmino.
Veniamo subito alla vicenda processuale.

Decreto ingiuntivo usufruttuario unità immobiliari in condominio

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Con atto di citazione ritualmente notificato, un uomo proponeva opposizione avverso un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Nocera Inferiore, con il quale gli era stato ingiunto di pagare una determinata somma di denaro, in favore del Condominio, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva.
Più in particolare, l'attore rappresentava al Giudice di primo grado di essere solo usufruttuario di alcune unità immobiliari site nell'edificio condominiale (di cui aveva donato la nuda proprietà) ed evidenziava che il credito sotteso all'impugnato monitorio si fondava su una delibera assembleare nella quale non era stato inserito all'ordine del giorno il punto relativo all'approvazione di determinati lavori straordinari presuntivamente necessari.
Si costituiva il condominio chiedendo il rigetto dell'interposta opposizione e la conferma del titolo esecutivo.

Condomino apparente: le decisioni di merito e il ricorso in Cassazione

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Con sentenza n. 1129/2010 il Tribunale di Nocera Inferiore respingeva l'opposizione, evidenziando come l'opponente non avesse adeguatamente dimostrato la pur dedotta carenza di legittimazione passiva. Contro tale decisione proponeva appello l'attore/opponente e la Corte di Appello di Salerno rigettava il gravame proposto, censurando il comportamento dell'appellante il quale si sarebbe sempre comportato come condomino apparente, partecipando alle riunioni assembleari in cui erano stati discussi i lavori straordinari per il pagamento dei quali era stato ottenuto il decreto ingiuntivo opposto, senza mai aver cura di evidenziare che il relativo onere fosse a carico del nudo proprietario.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso Cassazione l'ingiunto, impostando la sua difesa su due motivi.
Non si costituiva, invece, nel giudizio di legittimità il Condomino ricorrente.
Con il primo motivo, il ricorrente ha osservato che la Corte di Appello, pur avendo evidenziato che i punti oggetto della delibera assembleare fossero di competenza del nudo proprietario e non dell'usufruttuario, in quanto relativi ad opere di carattere straordinario, e che essi non erano stati approvati dal ricorrente medesimo, non aveva rilevato il difetto di legittimazione passiva di quest'ultimo in relazione alla pretesa di pagamento originariamente azionata dal condominio.
Con il secondo motivo, ha, invece, rilevato che la Corte d'Appello non ha esaminato un fatto decisivo della controversia, rappresentato dalla circostanza per la quale la distinzione tra usufrutto e nuda proprietà è certamente un dato risultante dai pubblici registri immobiliari, di cui il condominio avrebbe potuto e dovuto comunque rendersi edotto semplicemente, attraverso un'idonea visura immobiliare.
Con l'ordinanza in commento, la Suprema Corte ha accolto il ricorso per le motivazioni che seguono.

Il principio dell'apparenza in condominio

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Il dato principale evidenziato dalla suprema Corte, che, come detto, riprende il costante ed ormai consolidato orientamento di legittimità, è quello per il quale nei rapporti tra il Condominio (ente di gestione) ed il singolo condòmino non opera il principio dell'apparenza; in virtù di tale assunto, ormai pacificamente affermato in dottrina ed in giurisprudenza, per il recupero coattivo delle morosità di competenza di una determinata unità immobiliare il legittimato passivo è sempre, solo ed esclusivamente il vero ed effettivo proprietario e non chi posa apparire come tale. Solo in questo modo, evidenzia la Suprema Corte, è possibile tutelare adeguatamente la riscossione del credito condominiale, posto che, tra Condominio e condòmino non è dato rilevare ragioni che impongano la protezione giuridica dell'affidamento del terzo di buona fede.
Si legge, in proposito nella parte motiva dell'ordinanza in commento: "In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento di proprietà non comunicato all'amministratore abbia continuato a comportarsi da proprietario- difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale" (Cass. SS. UU, Sentenza n. 5035 del 08/04/2002; Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 23994 del 27/12/2004; Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n.1627 del 25/01/2007; Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 17039 del 03/08/2007).

I precedenti della Cassazione

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Tali principi, del resto, di recente, ed in maniera altrettanto chiara, sono stati espressi in un'altra nota pronuncia della Suprema Corte, che pare il caso di richiamare integralmente: "(…) questa Corte ha più volte affermato che in materia condominiale, quanto meno con riferimento alle azioni promosse dall'amministratore per la riscossione delle spese condominiali di competenza delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, sono passivamente legittimati soltanto i rispettivi proprietari effettivi di dette unità, e non anche coloro che possano apparire tali, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino, né sussistendo esigenze di tutela dell'affidamento di un terzo di buona fede nella relazione tra condominio e condomino (…)" (cfr. Cass. n. 23621/2017).
L'accoglimento del primo motivo ha - dunque - comportato l'assorbimento del secondo; la sentenza è stata cassata in relazione alla censura accolta ed il giudizio rinviato alla Corte di Appello di Salerno, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Avv. Roberto Rizzo
Foro di Cosenza
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(03/04/2020 - Avv.Roberto Rizzo ) Foto: 123rf.com
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