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Il vincolo di solidarietà passiva nei contratti di locazione

Quando vi sono più conduttori a chi deve essere notificata la intimazione di sfratto per morosità in caso di inadempimento di un solo coinquilino?
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Avv. Giuliana Degl'Innocenti - Solitamente il contratto di locazione più diffuso è quello che intercorre fra un locatore e un conduttore. Sul punto, però, giova rammentare che il contratto, come contemplato dalla legge "è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale" (art. 1321 c.c.).
  1. Contratti di locazione tra più parti
  2. Litisconsorzio necessario?
  3. Lato attivo e passivo del rapporto

Contratti di locazione tra più parti

E infatti nella prassi risulta frequente che i contratti di locazione vengano stipulati fra più di due soggetti. Pertanto, se da un lato, accade spesso di avere più locatori sovente comproprietari dell'unità immobiliare, dall'altro ricorre molte volte l'ipotesi di incontrare più conduttori contraenti, solitamente appartenenti anche al medesimo nucleo familiare.
Procediamo, quindi, ad analizzare che cosa accade se più individui risultano intestatari di un contratto di locazione e soprattutto vediamo quali tra questi dovranno partecipare al giudizio di convalida o al procedimento locatizio.

Litisconsorzio necessario?

La questione appare di non scarsa importanza in quanto nel caso in cui l'espansione del contraddittorio venga riconosciuta imprescindibile (litisconsorzio necessario), l'autorità giudicante potrebbe emettere pronuncia di improcedibilità dell'intimazione di sfratto se questa non è stata notificata a tutti i conduttori, disponendo l'integrazione della domanda appunto in riferimento ai cointestatari pretermessi con conseguente allungamento dei tempi processuali.
La giurisprudenza di legittimità è stata chiamata a occuparsi della questione più volte ed è giunta a conclusioni diverse in ordine alla dissimile qualità delle parti contrattuali, ovvero dal lato attivo in relazione a parte locatrice e dal lato passivo in relazione a parte conduttrice.
Sul punto, infatti, la Cassazione con la sentenza n. 1650, del 28-1-2015 (sezione VI) ha stabilito che: "Ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l'intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo comproprietario, anche senza il consenso degli altri partecipanti".
Tale statuizione deriva come logica conseguenza dalla pronuncia della storica sentenza n. 11134 del 4 luglio 2012 emanata dalle Sezioni Unite della Cassazione, le quali erano state chiamate a risolvere un annoso conflitto tra orientamenti giurisprudenziali, giungendo appunto alla tetragona posizione riassunta nel seguente principio di diritto: "la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetto alle regole di tale istituto, tra le quali quella ex articolo 2032 Cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'articolo 1705 Cod. civ. secondo comma Cod. civ., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nell'articolo 2023 Cod. civ., esigere dal conduttore nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota di canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa".
Pertanto per la parte locatrice non vi è litisconsorzio necessario. Quindi nell'ipotesi in cui il bene risulti intestato a più persone, il contratto di locazione potrà essere stipulato regolarmente anche da una sola di esse e qualora occorresse adire la giustizia per ottenere tutela dei propri diritti attraverso una procedura di convalida di sfratto non risulterà indispensabile (ma soltanto facoltativa) la presenza all'interno del giudizio di tutti i proprietari e/o locatori. Mentre sul versante passivo la situazione risulta estremamente diversa: è il caso, appunto, in cui il contratto di locazione preveda più conduttori. In tale circostanza il proprietario che voglia avviare un procedimento di convalida di sfratto o comunque una procedura locativa, chiedere la risoluzione del contratto oppure la dichiarazione di cessazione della sua efficacia, dovrà azionare obbligatoriamente il giudizio nei riguardi di tutti i conduttori ricorrendo appunto il caso di litisconsorzio necessario sancito dall'art. 102 c.p.c.

Lato attivo e passivo del rapporto

La normativa opera una previsione diversa a seconda che si consideri il lato attivo o passivo del rapporto in quanto tutto ciò trova giustificazione nella necessità di garantire ad ogni conduttore la possibilità di sollevare tutte le eventuali eccezioni difensive (appunto mirate a tutelare il bene fondamentale dell'abitazione) ma anche e maggiormente dal bisogno di garantire a tutti i conduttori le facoltà previste dal sistema giuridico italiano, ovvero il favor conductoris.
Sul punto si ricorda ad esempio la facoltà di sanare la morosità locatizia attraverso la concessione del termine di grazia come sancito dall'art. 55 della L. 392/1978.
Quindi ricapitolando nella ipotesi di più conduttori ognuno di loro dovrà essere citato in giudizio con relativa duplicazione di tutti gli atti notificativi ed esecutivi.
E' bene rammentare che tutto ciò dovrà essere attentamente considerato e valutato dal proprietario prima di avviare la procedura su indicata.

(06/02/2019 - Avv.Giuliana DeglInnocenti) Foto: 123rf.com

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