Locazioni commerciali: prima l'indennità di avviamento poi il rilascio

di Marina Crisafi - Legittimo il mancato rilascio dell'immobile se il locatore non paga l'indennità di avviamento dovuta. Nelle locazioni commerciali, infatti, il conduttore ha un diritto di ritenzione sull'immobile, anche laddove penda una controversia, sino al pagamento dell'indennità. Così ha stabilito la Cassazione, con l'ordinanza n. 24285/2017 sotto allegata, accogliendo il ricorso di un conduttore contro la decisione di merito.

La vicenda

Nella vicenda, il locatore aveva chiesto il risarcimento del danno dovuto alla condotta inadempiente del conduttore che non aveva rilasciato l'immobile nonostante la disdetta a suo tempo inviata, omettendo di restituirlo. Il danno veniva individuato nel maggior canone che il proprietario avrebbe potuto conseguire, rispetto a quello effettivamente versato dal conduttore, locando il bene a soggetto diverso.

Il conduttore si difendeva rilevando la legittimità della sua permanenza nell'immobile sino alla corresponsione dell'indennità di avviamento dovuta.

I giudici di merito, nel condannare il conduttore al rilascio, condizionavano tale obbligo al pagamento dell'indennità, quantificando però la misura del risarcimento a partire dalla data di intimazione della licenza di sfratto sino all'effettivo rilascio.

Il conduttore ricorreva pertanto in Cassazione, lamentando che la corte d'appello aveva erroneamente ritenuto infondato il motivo con cui era stato dedotto che non poteva ritenersi ingiustificato il mancato rilascio dell'immobile, sul rilievo che il locatore non aveva corrisposto l'indennità di avviamento dovuta.

Gli Ermellini gli danno ragione.

Locazioni commerciali: rilascio condizionato da indennità di avviamento

Secondo la giurisprudenza costante, si legge infatti nell'ordinanza, "nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, in cui l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuto versamento della indennità per l'avviamento commerciale, ex artt. 34, comma 3, e 69, comma 8, della I. n. 392 del 1978, fin quando tale corresponsione non avvenga, anche solo nella forma dell'offerta reale non accettata, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene 'de iure' e rappresenta la causa di giustificazione impeditiva dell'adempimento dell'obbligo di consegna, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna ed il conseguente obbligo di risarcimento ai sensi dell'art. 1591 c.c.".

Di conseguenza, la disposizione suddetta "attribuisce al conduttore un diritto di ritenzione sull'immobile, anche in pendenza della relativa controversia, sino al pagamento dell'indennità".
Pertanto, concludono dal Palazzaccio, il diritto del locatore al risarcimento del danno ex art. 1591 c.c. "per la ritardata consegna dell'immobile locato, ancorché sia stata pronunciata sentenza di rilascio, va riconosciuto soltanto per il periodo successivo alla corresponsione dell'indennità di avviamento da parte del locatore, che costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio".

Sentenza cassata e parola al giudice del rinvio.

Cassazione, ordinanza n. 24285/2017
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