Locazioni: niente sfratto se manca il contratto di affitto scritto

di Lucia Izzo - In assenza di un contratto scritto di locazione, il contratto verbale è nullo ed improduttivo di effetti; ciò significa che il locatore non potrà chiedere al giudice lo sfratto per morosità del conduttore né il pagamento dei canoni arretrati.

Lo ha disposto il Tribunale di Bari, nella sentenza n. 1367 del 10 marzo 2016 (qui sotto allegata) che si espressa in merito alla nullità del contratto di locazione non registrato.

Il ricorrente aveva adito il Tribunale per ottenere la convalida di uno sfratto per morosità

e aveva dichiarato di aver formalizzato il contratto di locazione presentando denuncia di contratto verbale di locazione e di affitto di beni immobili presso gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate.

Tuttavia, per il giudice la domanda non è fondata, pertanto non può essere accolta. Infatti, ai sensi dell'art. 1, co, 4, della legge n. 431/98 il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto.

Per la giurisprudenza di legittimità, la violazione di tate precetto dà luogo ad una c.d. "nullità di protezione", invocabile dal solo conduttore e sanabile a determinate condizioni, "solo in presenza dell'abuso, da parte del locatore, della sua posizione "dominante", imponendosi in tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole".

Invece,  nel caso in cui la forma verbale "sia stata concordata liberamente tra le parti, torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità", con la conseguenza che "il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone concordato" (Cass. SS.UU. Sent, 17 settembre 2015, n. 18214).

Nella specie, non è emersa un'ipotesi di nullità di protezione ed è stata sin dalla prima udienza rilevata la presenza di un profilo di nullità del contratto; ciononostante, parte attrice ha insistito nella domanda di risoluzione del contratto di locazione e convalida di sfratto.

In assenza di un contratto scritto di locazione, il contratto verbale è nullo ed improduttivo di effetti, mentre alcuna efficacia può riconoscersi alla denuncia operata - unilateralmente - all'Agenzia delle entrate

effettuata dapprima dal locatore in data e successivamente dal conduttore, trattandosi di atti idonei a produrre i loro effetti unicamente sul piano fiscale e non su quello civilistico.

Altrettanto irrilevanti sono i documenti atti a dimostrare l'avvenuto pagamento del canone a degli oneri accessori, perché trattasi di una nullità insanabile; quindi, non può accogliersi la domanda di rilascio, perché operata in conseguenza dell'accertata risoluzione del contratto e quindi basata su causa petendi infondata. Parte attrice avrebbe dovuto esperire un'azione diretta ad accertare l'occupazione sino titulo dell'immobile in conseguenza della ritenuta nullità del contratto di locazione. 

Tribunale di Bari, sent. 1367/2016
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