Una costruzione abusiva che non rispetta le distanze legali può, in determinate condizioni, rimanere nella posizione in cui si trova grazie all’usucapione della relativa servitù.
Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza n. 24767/2026, chiarendo che la mancanza del titolo edilizio produce effetti nei rapporti tra proprietario e pubblica amministrazione, ma non esclude automaticamente il possesso utile ai fini dell’usucapione.
Il caso del fabbricato costruito a distanza ridotta
La controversia era iniziata nel 1983 a Maglie, in provincia di Lecce, con la richiesta di arretramento di un edificio realizzato a una distanza inferiore rispetto a quella prevista dalla disciplina comunale.
Il fabbricato era stato ultimato al rustico nel 1980. Dopo un lungo contenzioso, la Corte d’appello aveva riconosciuto a una comproprietaria l’acquisto per usucapione della servitù di mantenere la costruzione alla distanza esistente.
Secondo la Cassazione, inoltre, gli atti interruttivi compiuti nei confronti di alcuni compossessori non producono automaticamente effetti anche verso gli altri. Nel caso esaminato, la domanda notificata nel 2002 era quindi intervenuta quando il termine ventennale per l’usucapione era già maturato.
L’abuso edilizio non esclude l’usucapione
La Suprema Corte ha ribadito che può essere acquistata per usucapione una servitù finalizzata al mantenimento di una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella prevista dal Codice civile o dagli strumenti urbanistici.
La circostanza che l’edificio sia privo di titolo edilizio non cambia la conclusione. La disciplina urbanistica e quella civilistica operano su piani differenti: l’abuso rileva nei rapporti con la pubblica amministrazione, ma non fa venir meno l’esistenza materiale del manufatto ai fini del possesso.
Se la costruzione è visibile e il suo mantenimento integra un esercizio continuativo e apparente della servitù, possono quindi ricorrere i presupposti per l’usucapione prevista dall’articolo 1158 del Codice civile.
Il possesso deve essere pacifico all’origine
La Cassazione ha chiarito anche il significato del carattere pacifico del possesso. La verifica riguarda il momento in cui inizia il rapporto materiale con il bene, non le eventuali contestazioni che intervengono successivamente.
Le iniziative giudiziarie possono interrompere il decorso della prescrizione, ma non trasformano retroattivamente in illecito un possesso che aveva avuto origine con le caratteristiche richieste dalla legge.
Il principio affermato dalla sentenza è dunque che l’irregolarità edilizia non impedisce, di per sé, l’usucapione della servitù sulle distanze, purché siano presenti tutti i requisiti previsti dalla disciplina civilistica.
