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La proprietà

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Indice della guida

La proprietà è una situazione giuridica “formale” che assicura al titolare, in virtù della tutela e delle garanzie predisposte dall'ordinamento, il massimo grado di poteri sulla res oggetto del diritto.

Tuttavia, rispetto al passato, in cui la proprietà era considerata un diritto innato solo eccezionalmente comprimibile godendo di un'inviolabilità e di un'intangibilità pressoché assoluta, nel vigente ordinamento, pur continuando a ricevere amplissima tutela, è sempre subordinata alla realizzazione della c.d. “funzione sociale”.

Il legislatore del 1942 prima e la Carta Costituzionale dopo, si sono preoccupati, infatti, di contemperare l'interesse del singolo con quello collettivo, subordinando chiaramente il diritto individuale a quello più generale, attraverso il rinvio alla legge ordinaria della disciplina delle modalità di acquisto, di godimento e dei limiti della proprietà, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e renderla accessibile a tutti, garantendo una più equa distribuzione della ricchezza.

 

La disciplina

Nell'ordinamento italiano, la disciplina generale del diritto di proprietà è dettata dall'art. 832 e ss. del codice civile, nonché dall'art. 42 della Costituzione.

Mentre la norma costituzionale riconosce e garantisce solennemente la proprietà privata, rinviando alla legge per determinarne “i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti” (art. 42, comma 2, Cost.), l'art. 832 c.c. sancisce che “il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”.

 

I caratteri

Dal combinato disposto delle norme che regolano la proprietà (diritto reale per eccellenza), emergono innanzitutto la “pienezza”, “assolutezza” ed “esclusività” del diritto, riconosciuto e tutelato avverso tutti (erga omnes) a favore di chi ne è il titolare, fatti salvi i limiti sanciti dall'ordinamento.

In ordine all'ampiezza del diritto di proprietà: in linea verticale la stessa si estende teoricamente all'infinito nel sottosuolo e nello spazio sovrastante (usque ad sidera, usque ad inferos), sebbene il proprietario non possa opporsi ad attività di terzi svolgentisi a tale profondità e a tale altezza che egli non abbia interesse ad escludere (art. 840 c.c.); in linea orizzontale, invece, la proprietà si estende nell'ambito dei propri confini, per cui il proprietario potrà esercitare il proprio diritto nello spazio dallo stesso delimitato (pur non potendo impedire l'accesso a terzi per determinate attività stabilite ex lege o per la presenza di specifiche consuetudini).

Per quanto concerne le facoltà derivanti dai caratteri principali del diritto, si distingue tradizionalmente tra la c.d. “utilità diretta” e la c.d. “utilità di scambio”: la prima è costituita dal diritto del proprietario di godere della res, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa, tenendo conto dei vari tipi di vincoli che la legge impone, più o meno stringenti anche in base alla natura del bene (un immobile di notevole valore artistico situato in un centro storico, ad esempio, è soggetto a regole rigorose dettate dagli organismi pubblici competenti), nonché di fare propri i frutti, naturali e civili che dalla cosa possano realizzarsi (c.d. “valore d'uso”).  

L'utilità di scambio, invece, è rappresentata dal potere del proprietario di disporre della cosa (ius disponendi), ovvero il diritto di realizzare attraverso la stessa dei corrispettivi (c.d. “valore di scambio” o “valore venale”) alienandola o costituendo diritti limitati a favore di altri. In quest'ultimo caso, l'ampiezza del diritto di proprietà subisce una compressione che può arrivare fino a far denominare il titolare della stessa “nudo proprietario”, qualora venga costituito un diritto di usufrutto su quel bene (come si approfondirà nella sedes materiae). Tuttavia, altro carattere della proprietà è l'”elasticità”: una volta cessata la causa che ha compresso il diritto, infatti, esso si riespande automaticamente.

La proprietà si caratterizza inoltre per la sua imprescrittibilità (salvo il perfezionamento degli effetti dell'acquisto per usucapione) e la sua perpetuità: una proprietà ad tempus, infatti, sarebbe contraddittoria rispetto ai caratteri della “realità” del diritto, sostanziando invece un diritto parziale.

 

I modi di acquisto

Le modalità di acquisto della proprietà sono sottratte all'autonomia negoziale, la quale può soltanto estrinsecarsi nella scelta nell'ambito delle categorie previste ex lege.

È il legislatore, pertanto, a fissare i modi di acquisto della proprietà che possono essere a titolo originario e derivativo.

Nel primo caso, il diritto nasce in capo al proprio titolare in modo pieno ed assoluto senza l'ausilio di terzi (occupazione, invenzione, unione o commistione, ecc.); nel secondo, il diritto viene trasferito, con l'ampiezza e i limiti originari, da un precedente proprietario (compravendita, espropriazione, donazioni, ecc.). (per approfondimenti si rinvia ad apposito paragrafo).

 

I limiti

I limiti previsti dall'ordinamento all'esercizio del diritto di proprietà possono essere suddivisi in due macrocategorie: limiti nell'interesse pubblico e limiti nell'interesse privato.

Nel rinviare ad apposita trattazione, giova ricordare che i limiti del primo tipo, aventi la ratio di subordinare l'interesse privato a quello collettivo in rapporto alle diverse categorie di beni, sono contenuti sia nel codice civile che nelle numerose legislazioni speciali (espropriazione, requisizione, imposizione di vincoli per necessità pubbliche, ambientali, ecc.).  

I limiti posti nell'interesse privato, disciplinati dal codice civile, tendono invece a contemperare il potere di godere e di disporre del titolare della cosa, con gli analoghi poteri spettanti agli altri individui, in modo da assicurare il rispetto delle c.d. “regole di vicinato” ed evitare che l'esercizio del diritto si trasformi in un vero e proprio abuso. A tal fine rispondono il divieto degli atti di emulazione ex art. 833 c.c., il divieto di immissioni, il rispetto delle distanze minime nelle costruzioni, le prescrizioni sulle luci e le vedute (ecc.). 

 

La tutela

La pretesa del proprietario di esercitare e godere del proprio diritto sulla res è protetta erga omnes, ovvero contro chiunque la violi.

Oltre alle azioni previste in materia di responsabilità civile e penale, l'ordinamento predispone a favore del proprietario specifici strumenti di protezione per affermare la titolarità del proprio diritto avverso chiunque ponga in essere atti diretti a contestare la sua titolarità o che tendono ad incidere sul suo contenuto.

Lo strumento principale offerto dall'ordinamento a favore del proprietario è rappresentato dalle azioni petitorie (azione di rivendicazione, azione negatoria, azione di regolamento di confini e di apposizione di termini), dette anche “actiones in rem” disciplinate dagli artt. 948-951 c.c.; sono altresì legittimamente esperibili dal proprietario anche le azioni di nunciazione ex artt. 1171 e 1172 c.c. (cui si rinvia nel prosieguo).

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