Usucapione

Cos'è l'usucapione

La disciplina di legge dell'usucapione si rinviene negli articoli 1158 e seguenti del codice civile.

Si tratta di un modo di acquisto a titolo originario della proprietà di beni mobili o immobili e degli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo. 

L'usucapione ordinaria richiede il decorso di 20 anni per gli immobili e 10 anni per i mobili, ma in casi specifici il possesso necessario ad usucapire può protrarsi per un periodo di tempo inferiore. 

I requisiti per l'usucapione

Due elementi imprescindibili per l'avverarsi dell'usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo. 

Come vedremo più avanti, il tempo necessario per usucapire può variare a seconda dei casi. 

Il possesso della cosa

Per essere rilevante ai fini dell'usucapione, il possesso deve rispettare alcuni requisiti.

Innanzitutto esso dovrà essere "inequivoco", ossia certo ed inidoneo a generare nei terzi l'idea che il soggetto ha l'intenzione di porre in essere un'attività      corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà sul bene; si dice in proposito che si deve possedere "uti dominus" ossia come se si fosse proprietari o come se si stesse esercitando un altro diritto reale (ad esempio una servitù di passaggio).

Il possesso deve essere, inoltre:

• pacifico (non deve essere stato acquistato in modo violento o clandestino);

• continuo ed ininterrotto nel tempo.

Le cause di interruzione del possesso

Come accennato, il possesso valido per usucapire deve essere continuo e ininterrotto. 

Ciò significa che lo stesso dovrà essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale.

E' utile richiamare, a questo punto, l'art. 1142 del codice civile, in base al quale si presume che il possessore attuale, che tale sia stato anche in un momento anteriore, abbia posseduto anche in epoca intermedia. 

Ma quali sono le cause che possono interrompere la continuità del possesso?

All'interruzione dell'usucapione è dedicato l'art 1167 c.c che così dispone: "L'usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno. L'interruzione sia come non avvenuta sei stata proposta l'azione diretta a recuperare il possesso e questo è stato recuperato."

Gli atti utili ad interrompere il decorso del tempo utile ai fini dell'usucapione sono solo quelli che privano il possessore del potere di fatto sulla cosa, materialmente o giudizialmente.

Ci si riferisce: 

• al caso in cui il possessore sia stato privato materialmente del possesso del bene per oltre un anno senza aver esercitato l'azione di reintegrazione e recuperato così il possesso;
• al caso in cui egli abbia riconosciuto in maniera espressa il diritto del proprietario;
• al caso in cui il proprietario abbia chiesto la materiale consegna dei suoi beni notificando un atto di citazione in giudizio al possessore.

A tale ultimo proposito si sottolinea che la notifica dell'atto di citazione è di per sé sufficiente ad interrompere la prescrizione non essendo necessaria la successiva prosecuzione del giudizio con iscrizione a ruolo dello stesso.

La conferma normativa dell'efficacia interruttiva dell'atto di citazione la si riscontra nell'art. 1165 c.c relativo all'usucapione, che rimanda all'art. 2943 c.c. dedicato alla interruzione della prescrizione che al comma 1 dispone "La prescrizione è interrotta dalla notificazione dell'atto con il quale si inizia un giudizio, sia questo di cognizione ovvero conservativo o esecutivo."

Argomento, quello dell'applicabilità delle cause interruttive della prescrizione all'usucapione, che di recente la cassazione ha richiamato nella sentenza n. 5051/2022 precisando che: "Ora, considerato che le disposizioni relative alle cause di interruzione della prescrizione si osservano, in quanto applicabili, rispetto all'usucapione (art. 1165 c.c.), va richiamato in proposito il principio secondo cui la domanda, pur se inammissibile, a effetti interruttivi della prescrizione (Sezioni Unite n. 1516 del 2016)."

Non sono invece sufficienti ad interrompere la prescrizione il solo invio di una lettera di diffida da parte del proprietario del bene (Cassazione n. 21015/2016 e Cassazione n. 24171/2021) né un semplice comportamento con il quale questi manifesti il dissenso all'uso del proprio bene da parte di altri.

Ai fini della comprensione della idoneità di certi atti ad interrompere i termini previsti per l'usucapione la Cassazione è intervenuta con numerose e recenti sentenze. Riportiamo gli estratti più interessanti sul tema delle pronunce più recenti della Cassazione.

Cassazione civile n. 36627/2021

"Il riconoscimento del diritto altrui, da parte del possessore, quale atto unilaterale non recettizio incompatibile con la volontà di godere del bene uti dominus (Cass. n. 6203/1991; n. 23420/2019), interrompe il termine utile per l'usucapione (artt. 1165 e 2944 c.c.), anche quando sia effettuato nei confronti di un soggetto diverso dal titolare del diritto stesso (Cass. n. 2842/1982; n. 6203/1991; n. 18207/2004)." 

Cassazione civile n. 35932/2021

"L'interruzione dell'usucapione per il caso in cui il possessore sia stato privato del possesso per oltre un anno, prevista dall'art 1167, primo comma c.c., non presuppone che detta perdita sia determinata da spoglio, ma si verifica ogni qual volta il possessore stesso venga posto nell'obiettiva impossibilita di continuare ad esercitare il possesso, sia per fatto del terzo, che per eventi naturali (Cass. n. 1025/1976). Il secondo comma della norma aggiunge che l'interruzione si ha come non avvenuta se, entro l'anno dalla perdita del possesso, sia proposta l'azione diretta a recuperare il possesso e questo sia stato recuperato. È stato precisato che il principio per il quale l'interruzione dell'usucapione si ha per non avvenuta ove, entro l'anno dalla privazione del possesso, sia stata proposta l'azione diretta a recuperarlo e questa sia stata, anche in epoca successiva, accolta, non è limitato al campo della usucapione, ma costituisce un principio generale, per cui, alle indicate condizioni, gli effetti della privazione del possesso vengono retroattivamente rimossi, principio generale del quale l'art 1167, comma secondo, c.c. è applicazione particolare, e ne sono conferma gli artt. 1168 e 1170 c.c., i quali fissano il termine di decadenza di un anno per l'esercizio dell'azione di spoglio (Cass. n. 3570/1971)."

Cassazione civile n. 27105/2021

"Ai fini della configurabilità del riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore, idoneo ad interrompere il termine utile per il verificarsi dell'usucapione, ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., non è sufficiente un mero atto o fatto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto da lui esercitato come proprio, ma si richiede che il possessore, per il modo in cui questa conoscenza è rivelata o per fatti in cui essa è implicita, esprima la volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare (Cass. n. 2520/1993; n. 18207/2004; n. 27170/2018). È stato altresì chiarito che "il riconoscimento del diritto, agli effetti interruttivi della prescrizione ai sensi dell'art. 2944 c.c., pur non richiedendo formule speciali, deve tuttavia consistere in una ricognizione chiara e specifica del diritto altrui, univoca e incompatibile con la volontà di non riconoscere il diritto stesso, e l'indagine diretta a stabilire se una certa dichiarazione costituisca riconoscimento, ai sensi della norma richiamata, rientra nei poteri del giudice di merito, il cui accertamento non è sindacabile in sede di legittimità quando è sorretto da una motivazione sufficiente e non contraddittoria (Cass. n. 20692/2006)" Nel caso di specie la Cassazione ha ritenuto che "l'impegno alla demolizione, in quanto intervenuto all'atto di restituire il terreno al proprietario, fosse un fatto non compatibile con il mantenimento del possesso sulla baracca illecitamente realizzata sullo stesso." 

Cassazione civile n. 24176/2021

"In tema di usucapione - poiché con il rinvio fatto dall'art. 1165 cod. civ. all'ad 2943 cod. civ. risultano tassativamente elencati gli atti interruttivi del possesso - non è consentito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla legge, con la conseguenza che non può riconoscersi tale efficacia se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa ovvero ad atti giudiziali diretti ad ottenere "ope iudicis" la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente (cfr. Cass. 25.7.2011, n. 16234; Cass. 21.5.2001, n. 6910, secondo cui, nel giudizio promosso dal possessore nei confronti del proprietario onde fare accertare l'intervenuto acquisto del diritto di proprietà per usucapione, la condizione soggettiva del proprietario convenuto il quale abbia ritenuto di conservare le sue facoltà dominicali pur non avendo alcun rapporto concreto con l'immobile - né diretto, come effettiva materiale disponibilità "corpore et animo", né indiretto, come disponibilità "solo animo" utilmente mediata dal rapporto con un detentore - è del tutto irrilevante, trattandosi di circostanza che non influisce su alcuno degli elementi - il soggetto, il possesso, il tempo - costitutivi della fattispecie regolata dall'art. 1158 cod. civ., a meno che si sia manifestata negli atti idonei alla privazione del possesso protratta per un anno, previsti dal 1° co. dell'art. 1167 cod. civ., ovvero all'interruzione della prescrizione, previsti nei primi due commi dell'art. 2943 cod. dv. applicabili per rinvio recettizio dall'art. 1165 cod. dv.; non è consentito infatti, attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti nelle citate norme, per quanto con essi si sia inteso manifestare la volontà di conservare il diritto, giacché la tipicità dei modi d'interruzione della prescrizione acquisitiva non ammette equipollenti) ... agli effetti dell'interruzione del termine utile per la usucapione, sono inefficaci le semplici diffide e contestazioni rivolte contro gli atti di possesso, richiedendosi che il titolare del diritto notifichi al possessore l'atto giudiziale diretto alla riaffermazione del suo diritto sul bene (cfr. Cass. 28.4.1986, n. 2929)." 

Cassazione civile n. 21929/2021

"Fermo il richiamo alle norme in tema di interruzione e sospensione della prescrizione di cui agli artt. 2934 e ss. c.c. anche in materia di usucapione, stante il rinvio espresso operato dall'art. 1165 c.c., va ricordato come (cfr. Cass. n.16861/2013), l'interruzione del termine per usucapire può derivare, oltre che dal riconoscimento dell'interessato, soltanto dalla proposizione della domanda giudiziale, essendo inidonea, a tal fine, la costituzione in mora o la diffida stragiudiziale, il cui effetto interruttivo è circoscritto ai diritti di obbligazione e non concerne í diritti reali (Cass. n. 15927/2016; Cass. n. 11698/2017)." 

Cassazione civile n. 6727/2018

"una volta accertato il compimento del termine previsto dalla legge ai fini dell'usucapione del diritto vantato dagli originari convenuti, del tutto irrilevante deve ritenersi il denunciato omesso esame, da parte della corte territoriale, dell'esposto presentato dall'originario attore in sede penale per la denuncia dell'attività di edificazione contestata, dovendo nella specie trovare applicazione il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, ai sensi del quale, in tema di usucapione, il rinvio dell'art. 1165 c.c. alle norme sulla prescrizione in generale e, in particolare, a quelle dettate in tema di sospensione ed interruzione, incontra il limite della compatibilità di queste con la natura stessa dell'usucapione, con la conseguenza che non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, oppure ad atti giudiziali siccome diretti ad ottenere, ope iudicis, la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente (cfr., ex plurimis, Sez. 2, Sentenza n. 9845 del 19/06/2003, Rv. 564425 - 01), con la conseguenza che non può riconoscersi alcuna efficacia interruttiva all'esposto presentato in sede penale per la denuncia della natura abusiva dell'attività di edificazione contestata, siccome pienamente compatibile con il persistente esercizio, da parte del soggetto denunciato, del possesso oggetto di contestazione."

Nel caso in cui venga posto in essere uno degli atti idonei ad interrompere il termine previsto per l'usucapione (necessariamente prima del suo spirare), la conseguenza che ne deriva non è quella del blocco definitivo di quest'ultima.

L'interruzione, infatti, comporta solamente che i termini iniziano a decorrere da capo e, quindi, assume una rilevanza più o meno forte a seconda che si sia verificata all'inizio del periodo di usucapione o in un momento prossimo al suo compimento.

Il trascorso del tempo

Come emerge dalla nozione stessa di usucapione, il decorso del tempo è un elemento indefettibile per il suo avverarsi.

Il periodo di tempo necessario per usucapire, tuttavia, varia secondo la categoria del bene, la situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede), l'esistenza o meno di un titolo idoneo, l'esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati).

Usucapione ordinaria

L'usucapione ordinaria è quella che si compie quando il possesso di un bene immobile si protrae in modo continuato per venti anni, ai sensi dell'art. 1158 c.c.

Il possesso protratto dunque determina l'acquisto del diritto di proprietà (o di un altro diritto reale). 

Usucapione dei beni mobili

Per i beni mobili, l'art. 1161 c.c. stabilisce invece un termine decennale salvo che il possesso non sia avvenuto in malafede (in tal caso il termine torna a essere ventennale).

Per usucapire un bene mobile, quindi, è necessario il possesso continuato per:

• dieci anni, se il possesso del bene è stato acquistato in buona fede;

• venti anni, se il possesso del bene è stato acquistato in mala fede.

In alcuni casi, per usucapire un bene mobile è sufficiente un tempo minore.

La disciplina dell'usucapione dei beni mobili, di cui al predetto articolo 1161 c.c., non si applica infatti ai beni mobili registrati, quali ad esempio le automobili e i motocicli, per i quali vigono le regole specifiche dettate dall'articolo 1162 del codice civile.

In forza di quanto previsto da tale articolo, per usucapire un bene mobile registrato sono sufficienti tre anni dalla data della trascrizione, se il bene è stato acquistato in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto. Negli altri casi, la legge richiede il decorso di dieci anni.

Tuttavia, i beni mobili passibili di registrazione che, però, non siano stati in concreto registrati sono sottoposti alla disciplina ordinaria dell'usucapione di beni mobili.

Per l'usucapione breve delle universalità di mobili è richiesto, unitamente agli altri requisiti, il possesso ininterrotto per 10 anni (cfr. art. 1160 c.c.).

Attraverso l'istituto in argomento, infine, è possibile acquistare anche diritti reali limitati su beni immobili o mobili e la durata del possesso ininterrotto richiesta è la stessa che l'ordinamento prevede, a seconda dei casi, per l'usucapione della proprietà. 

Non è possibile, però, usucapire le servitù non apparenti, cioè quelle che sono esercitate senza che vi siano opere visibili e permanenti a tale scopo.  

Usucapione abbreviata

Il codice civile prevede poi un serie di ipotesi in cui l'usucapione si compie in tempi ridotti rispetto alla usucapione ordinaria. 

Si parla in tal caso di usucapione abbreviata. 

Usucapione abbreviata di immobili

L'art. 1559 C.C. prevede l'usucapione abbreviata o usucapione speciale di beni immobili. 

In questo caso, per usucapire un immobile o un diritto reale immobiliare è sufficiente un possesso di soli 10 anni se accompagnato da determinati requisiti: il possesso acquisito in buona fede da un soggetto diverso dall'effettivo proprietario del bene e un titolo idoneo al trasferimento dello stesso, che deve essere trascritto da colui che lo possiede. 

L'usucapione decennale è quindi una sorta di vantaggio accordato al possessore per la sua buona fede.

Usucapione terreni agricoli

L'usucapione di terreno agricolo (fondo rustico), contemplata dall'art. 1159 bis c.c., rappresenta una species peculiare all'interno delle usucapioni abbreviate, introdotta dalla legge del 10 maggio 1976 n. 346, al fine di dedicare una disciplina apposita alla piccola proprietà rurale, ritenendo sufficiente il possesso protratto per 5 anni dalla data della trascrizione del titolo.

I beni rientranti nella disposizione citata sono sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani (per tali intendendosi quelli situati per almeno l'80% della propria estensione al di sopra dei seicento metri di altitudine sul livello del mare), sia i fondi rustici con annessi fabbricati non classificati in comuni montani ed aventi un reddito dominicale non eccedente la somma di Euro 180,76. 

La giurisprudenza ha precisato che il fondo, oltre ad essere iscritto al catasto terreni, deve, altresì, essere concretamente destinato ad attività agricola. 

L'art. 3 della legge n. 346/1976 indica, quale azione da esperire per la dichiarazione di avvenuta usucapione, il ricorso al tribunale del luogo in cui è situato il fondo. Nota caratteristica della pronuncia giurisdizionale che ne consegue è la sua inidoneità ad acquistare forza di giudicato, costituendo solo titolo valido per ottenere la trascrizione del diritto.

Per usucapire un terreno agricolo con annessi fabbricati sito in un Comune montano è necessario il possesso continuato per quindici anni.

Se, poi, il possesso è stato acquistato dal non proprietario in buona fede e in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto, per l'usucapione sono sufficienti cinque anni dalla trascrizione.

Poiché la norma trascura di menzionare qualsiasi altro diritto reale (uso, usufrutto, abitazione, servitù prediali, superficie, enfiteusi), deve ritenersi che l'usucapione abbreviata di un fondo con le caratteristiche specificamente elencate sopra riguardi solo il diritto di proprietà.

Se il terreno non possiede le caratteristiche individuate dall'articolo 1159-bis, ad esso si applica la disciplina generale dell'usucapione dei beni mobili, per la quale è richiesto, a seconda dei casi, il decorso del termine ventennale (art. 1158 c.c.) o il decorso del termine decennale (art. 1159 c.c.).

In ogni caso, un terreno, indipendentemente dalla qualifica di "montano", si usucapisce quando il possessore provi adeguatamente il suo animus possidendi.

A tal fine, va detto che non è sufficiente dimostrare di aver coltivato il terreno per il periodo di tempo previsto dalla legge, posto che la coltivazione in sé e per sé non è attività incompatibile con il diritto di proprietà di un terzo. Tale attività, per dar luogo a usucapione, deve essere accompagnata da indizi capaci di fornire la prova presuntiva che la stessa è esercitata dal coltivatore uti dominus.

Beni non soggetti ad usucapione

Non tutti i beni possono essere usucapiti. Restano esclusi dall'usucapione i beni demaniali e del patrimonio statale o comunque pubblico. 

Sono, invece, usucapibili i beni che afferiscono al patrimonio indisponibile dello Stato o di altri Enti Pubblici, a patto che, secondo quanto previsto dall'art. 828 c.c., la loro destinazione tipica non venga mutata dal possesso stesso.

Prova dell'usucapione: come si dimostra

L'acquisto di un bene per usucapione può essere ottenuto, dal possessore, fornendo la prova di essersi comportato rispetto al bene come se fosse il proprietario dello stesso e in modo pieno ed esclusivo.

Si pensi al caso classico della sostituzione delle chiavi per accedere ad un appartamento o all'installazione di un recinto attorno ad un terreno.

La dimostrazione di essersi comportato come il proprietario pieno ed esclusivo di un bene, tuttavia, da sola non basta ad usucapirlo.

A tal fine si deve provare con certezza anche che il possesso uti dominus si sia protratto per tutto il tempo necessario all'usucapione, ovverosia, a seconda dei casi, per venti, quindici, dieci o tre anni.

In generale, la prova necessaria per l'usucapione può essere fornita con tutti i mezzi messi a disposizione dal nostro ordinamento. Chiaramente, però, quello di gran lunga più utilizzato è rappresentato dalla prova per testimoni.

Anche la giurisprudenza ha per lungo tempo avallato questa prassi affermando che la testimonianza può rappresentare anche l'unico strumento con il quale sono dimostrati il possesso e la maturazione dei termini per l'usucapione (cfr., ex multis, Cass. n. 7692/1999).

Sulla prova testimoniale leggi anche: "La prova testimoniale nell'acquisto della proprietà per usucapione".

Negli ultimi tempi, tuttavia, i giudici si sono orientati verso una linea più dura rispetto alla rilevanza delle prove alla base di una domanda di usucapione, dando preminente importanza al fatto che alla base di tale istituto vi è comunque un comportamento che in un certo senso è illecito in quanto irrispettoso del diritto di proprietà costituzionalmente garantito dall'articolo 42, comma 2 c.c.

Di conseguenza, la prova utile ad usucapire è oggi particolarmente rigorosa e deve essere certa. Insomma: una prova tale da legittimare il sacrificio delle ragioni della proprietà.

La prova utile ai fini dell'usucapione è ricavabile da numerose e diverse pronunce giurisprudenziali, delle quali appare utile portare degli stralci.

Come affermato dalla recente Cassazione n. 4931/2022: "E' onere di chi chiede accertarsi l'intervenuta usucapione dimostrare di aver esercitato sul bene un potere di fatto che si è estrinsecato in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà. Lo stesso deve, infatti, provare non solo il corpus - dimostrando di essere nella disponibilità del bene - ma anche l'animus possidendi per il tempo necessario ad usucapire. L'utilizzo del terreno per la coltivazione, in assenza di un atto apprensivo della proprietà, è inidoneo al possesso ad usucapionem, perché, di per sé, non esprime, in modo inequivocabile, l'intento di possedere, occorrendo, invece, che tale attività materiale, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, sia accompagnata da univoci indizi, i quali consentano di presumere che essa è svolta uti dominus. L'interversione nel possesso non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui, e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell'avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso."

La Cassazione n. 1796/2022 si è invece espressa sulla intervenuta recinzione del fondo per dimostrare l'avvenuta usucapione, nei seguenti termini: "In relazione alla domanda di accertamento dell'intervenuta usucapione della proprietà di un fondo destinato ad uso agricolo, non è sufficiente, ai fini della prova del possesso "uti dominus" del bene, la sua mera coltivazione, poiché tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale, o sulla mera tolleranza del proprietario, e non esprime comunque un'attività idonea a realizzare l'esclusione dei terzi dal godimento del bene, che costituisce l'espressione tipica del diritto di proprietà. A tal fine, pur essendo possibile, in astratto, per colui che invochi l'accertamento dell'intervenuta usucapione del fondo agricolo, conseguire senza limiti la prova dell'esercizio del possesso "uti dominus" del bene, la prova dell'intervenuta recinzione del fondo costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell'intenzione del possessore di esercitare, sul bene immobile, una relazione materiale configurabile in termini di ius excludendi alios, e dunque di possederlo come proprietario, escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto."

Il Tribunale di Modena nella sentenza n. 261 del 24 febbraio 20202 si occupa della usucapione di un immobile destinato ad abitazione. Nel caso di specie il Tribunale ha ritenuto l'intervenuta usucapione del fabbricato. 

Il possesso, ai fini dell'acquisto a titolo originario, deve essere pacifico e pubblico e il possessore deve sapere che il bene è di proprietà altrui. In questo caso, il padre prima, lo zio in seguito e l'attore da ultimo, in base alle testimonianze raccolte in giudizio, hanno sempre abitato l'immobile come se fosse loro e l'attore in particolare si è adoperato per la realizzazione di lavori per la messa in sicurezza dell'edificio. Da questi comportamenti emerge chiaramente sia il corpus, ossia la signoria materiale sulla cosa, che l'animus possidendi, ossia l'intenzione del possessore di comportarsi come se fosse il proprietario dell'immobile. Condotte tenute senza clandestinità e senza violenza alcuna. In tal senso deve quindi essere considerato inadeguato a provare il possesso uti dominus, ad esempio, l'aver apposto attorno al bene delle porte instabili o a soffietto.

La vendita di un bene usucapito

La vendita di un immobile usucapito, in caso di usucapione accertato giudizialmente, non pone dubbi in ordine alla sua ammissibilità. 

Più complessa, invece, l'ammissibilità della vendita di un immobile acquistato per usucapione non accertato giudizialmente. 

In passato, la giurisprudenza minoritaria (cfr. Cass. n. 9884/1996) riteneva che non fosse possibile la vendita in difetto dell'accertamento giudiziale. 

Tuttavia, oggi, l'orientamento maggioritario ritiene al contrario del tutto legittima la vendita di un bene usucapito ma il cui acquisto non sia stato cristallizzato in una pronuncia di accertamento, richiedendo però al notaio precisi doveri di informazione all'acquirente sui rischi che tale atto traslativo può comportare (cfr. Cass. n. 32147/2018; n. 2485 2007). 

Come si acquista la proprietà per usucapione

L'usucapione, di norma, è dichiarata con una sentenza.

Chi ha interesse a far valere l'acquisto a titolo originario di un bene, in presenza dei necessari presupposti e delle prove idonee a dimostrarli, deve quindi avviare un ordinario giudizio, notificando un atto di citazione al proprietario formale del bene e iscrivendo la causa a ruolo. 

Ricordiamo che prima di avviare il giudizio, è necessario tentare la mediazione.

Mediazione obbligatoria

L'accertamento dell'usucapione rientra, infatti, tra le materie oggetto di mediazione obbligatoria ex art. 5 del Dlgs. n. 28/2010, trattandosi di fattispecie di "controversie in materia di diritti reali" per le quali la norma stabilisce che è necessario esperire il tentativo di mediazione obbligatoria. 

In virtù del dl n. 69/2013 (che ha aggiunto il n. 12-bis all'art. 2643 c.c.) oggi è possibile usucapire in bene ricorrendo alla mediazione, con vantaggi di tempi e costi rispetto alla procedura ordinaria. 

Il tentativo di conciliazione tra le parti per trovare un accordo ed evitare la causa deve partire da un'apposita istanza (con l'assistenza di un avvocato) presso un Organismo di mediazione territorialmente competente, il quale, fissa il primo incontro nel corso del quale le parti potranno decidere se procedere con il tentativo di accordo bonario o adire il giudice. 

L'eventuale accordo raggiunto in mediazione è titolo esecutivo:

• se le parti che hanno aderito alla mediazione sono state assistite dai loro avvocati e tutti, ossia parti e avvocati, sottoscrivono l’accordo, anche con firma digitale o con firma elettronica certificata;
• se al di fuori dell’ipotesi appena vista, l’accordo allegato al verbale viene omologato con decreto del presidente del Tribunale su istanza di parte.

L'accertata usucapione va trascritta ai sensi dell’articolo 2643 c.c. n. 12 bis presso la Conservatoria e, a tal fine, è indispensabile l'intervento di un notaio che autentichi le firme apposte al verbale di mediazione e che si occupi della registrazione e trascrizione dell’accordo.

Costi usucapione

Fac-simile citazione per usucapione