I casi di morosità in condominio sono sempre più frequenti. Vediamo come deve comportarsi l'amministratore nei confronti dei condomini morosi, il caso di morte del moroso e quando si prescrivono le spese condominiali

Poteri dell'amministratore

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In caso di mora nel pagamento dei contributi protratta per oltre sei mesi e qualora il regolamento di condominio lo prevedesse, l'amministratore può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.
Inoltre, l'amministratore deve attivarsi concretamente per la riscossione dei crediti condominiali, nel rispetto della privacy e della dignità dei soggetti interessati; difatti, non può affiggere negli spazi comuni i dati anagrafici dei morosi. A tal proposito, la Suprema Corte (Cass. pen. n. 4364/2013) ha stabilito che integra il delitto di diffamazione il comunicato con il quale alcuni condomini sono indicati come morosi, qualora esso sia affisso in un luogo accessibile, non solo agli altri condomini per i quali può sussistere un interesse giuridico alla conoscenza dei fatti, ma a un numero indeterminato di altri soggetti.
Ai sensi dell'art. 63 disp. att. del c.c., l'amministratore, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, può ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea (Cass. Civ. n. 786/2021) e senza l'autorizzazione di quest'ultima, in quanto tale potere discende proprio dall'approvazione assembleare.

Morte del moroso ed eredi

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Nel caso in cui il condomino moroso morisse, i suoi eredi avranno l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali.

Pertanto, una volta individuati gli eredi, quest'ultimi risponderanno delle obbligazioni condominiali con tutto il loro patrimonio qualora avessero accettato l'eredità puramente e semplicemente; nel caso, invece, di accettazione con beneficio di inventario, gli eredi risponderanno nei limiti di quanto ereditato.

Altra questione riguarda il numero degli eredi; infatti, se l'erede del defunto è uno solo, nulla quaestio; se, invece, ci sono più eredi questi risponderanno pro quota, ovvero nei limiti e in proporzione delle loro quote ereditarie.

Al riguardo è d'uopo una precisazione, sicché la regola delle quote potrà applicarsi per gli oneri condominiali sussistenti al momento della morte del de cuius, mentre vi sarà solidarietà tra gli eredi per le spese maturate dal momento dell'accettazione dell'eredità (Cass. Civ. n. 8900/2013).

Rinuncia all'eredità

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Nel momento in cui tutti i chiamati all'eredità rinunciassero all'eredità e non vi siano eredi testamentari, è onere dell'amministratore proporre un ricorso per la nomina di un curatore dell'eredità giacente, presso il Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione.

In tale prospettiva, le richieste di pagamento degli oneri condominiali andranno indirizzate al curatore così nominato, il quale dovrà utilizzare le somme risultanti dall'asse ereditario per sanare i debiti.

Prescrizione delle spese condominiali

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Come tutti i diritti di credito, anche il credito del condominio vantato nei confronti del condomino moroso è soggetto a prescrizione e il termine muta a seconda si tratti di spese ordinarie e, quindi, periodiche o straordinarie e, quindi, non periodiche.

Le spese condominiali ordinarie si prescrivono in cinque anni dall'approvazione del rendiconto, a norma dell'articolo 2948 c.c. che disciplina la prescrizione in cinque anni di tutte le spese che devono pagarsi almeno una volta all'anno.

Il termine di prescrizione decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto preparato dall'amministratore, ossia dal momento in cui ogni condomino viene a conoscenza della quota precisa che deve pagare.

Le spese straordinarie di condominio si prescrivono, invece, in dieci anni; non si applica l'articolo 2948 ma l'articolo 2946 c.c. che disciplina la prescrizione ordinaria nel termine di dieci anni.

Anche in questo caso, il termine iniziale di decorrenza della prescrizione è quello della delibera di approvazione del consuntivo della spesa e del relativo riparto di essa tra i condomini.


avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it

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