In re ipsa per la Cassazione il danno derivate dall'impossibilità di disporre del bene a causa delle infiltrazioni provenienti da parti comuni del Condominio
uomo con secchio raccoglie perdita dal tetto di casa

Risarcimento danni per infiltrazioni

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E' in re ipsa il danno derivante dall'impossibilità di disporre del bene immobile di proprietà a causa delle infiltrazioni cagionate dal Condominio. Questo il principio ribadito dalla Cassazione nell'ordinanza n. 21835/2020 (sotto allegata) al termine della seguente vicenda processuale.

I proprietari di due cantine contigue convengono in giudizio il Condominio, lamentando danni a detti locali provocati da infiltrazioni d'acqua provenienti da parti condominiali.

Chiedono quindi al giudice di condannare il Condominio al risarcimento del danni subiti in quanto uno dei due locali dal gennaio 2002 non è stato locato a causa delle infiltrazioni e all'esecuzione delle opere a regola d'arte per l'eliminazione dei danni e per il ripristino delle parti danneggiate degli immobili. Il Condominio però eccepisce la propria carenza di legittimazione, visto che le infiltrazioni provenivano in realtà da proprietà private, e la prescrizione dell'azione risarcitoria.

Il Tribunale imputa i danni arrecati alle parti interne dei beni dei due condomini al Condominio, condannandolo sia all'esecuzione delle opere di ripristino che al pagamento di 334,53 euro mensili a partire dal gennaio 2002 oltre rivalutazione e interessi dalle singole scadenze al soddisfo per la mancata locazione.

Il Condominio però appella la sentenza e la Corte, in parziale accoglimento dell'impugnazione, rigetta la domanda di risarcimento da lucro cessante avanzata dai condomini.

Il danno da perdita della disponibilità del bene è in re ipsa?

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I due condomini a questo punto ricorrono in Cassazione sollevando tre motivi di ricorso:

  • con il primo motivo lamentano la mancata valutazione da parte della corte d'Appello dello stato di fatto dell'immobile o della sua idoneità o meno a qualsiasi utilizzo;
  • con il secondo invece contestano il mancato riconoscimento dei danni da parte della Corte fondata sulla mancata prova di due circostanze delle quali peraltro il Condominio non si è lamentato, ossia che l'immobile non era libero e che non si fosse tentato di locare i locali danneggiati;
  • con il terzo infine si dolgono del fatto che la Corte d'Appello, negando il risarcimento per carenza di prova, ha negato la sussistenza del danno in re ipsa derivante dalla perdita della disponibilità del bene avente natura fruttifera, che poteva essere liquidato in base ad elementi presuntivi.

Danno da infiltrazioni è in re ipsa perché il bene per natura è fruttifero

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La Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 21835/2020 accoglie il primo motivo di ricorso, che viene esaminato e deciso congiuntamente al terzo, cassando la sentenza e rinviando alla Corte d'Appello.

Per gli Ermellini il primo e terzo motivo del ricorso sono fondati in quanto è già stato affermato che "nelle ipotesi di occupazione sine titulo di un cespite immobiliare altrui (id est infiltrazioni di acqua derivante da parte comune dell'edificio condominiale, come nella specie) il danno subito dal proprietario per l'indisponibilità del medesimo può definirsi in re ipsa, purché inteso in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio nell'impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l'onere per l'attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l'ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione."

Da qui il principio secondo cui, così come nel caso di occupazione illegittima di immobile o di limitazione abusiva all'esercizio del diritto di proprietà "il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla mancata disponibilità del bene e dalla impossibilità di conseguire integralmente l'utilità da esso ricavabile."

Per gli Ermellini quindi non rileva che in giudizio non siano stati provati i tentativi di dare in locazione i locali, perché l'immobile non poteva essere comunque idoneo oggettivamente ad alcun utilizzo. Da qui l'errata conseguente negazione dell'esistenza di un danno in re ipsa derivante dalla natura fruttifera del bene, che fa riferimento al suo valore locativo.

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