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Condominio: nessuna ingiunzione senza la preventiva escussione dei morosi

Escluso il vincolo di solidarietÓ, il creditore dovrÓ provare di aver fatto il possibile contro chi Ŕ in mora prima di aggredire il patrimonio condominiale
casa condominio
di Lucia Izzo - Come deve agire il creditore nei confronti del condominio per il recupero forzoso del proprio credito?
Il Tribunale di Monza, in un provvedimento (qui sotto allegato) del 27 aprile 2016 (Giudice Nardecchia) ha chiarito i presupposti e le caratteristiche procedurali dell'azione, prendendo spunto dalle disposizioni ex legge n. 36 del 1994 (ha definito la riorganizzazione dei servizi idrici) e dalla richiesta avanzata da un creditore fornitore di servizio idrico.

I condomini, con ricorso di opposizione all'esecuzione, si erano opposti all'ingiunzione di pagamento del fornitore chiedendo la sospensione del procedimento esecutivo ex art. 624 c.p.c.

Il Tribunale ha in primis confermato la propria competenza, rilevato il carattere non tributario della pretesa creditoria avente natura sinallagmatica, precisando che l'utente infatti, Ŕ titolare di un diritto soggettivo, costituendo il servizio idrico integrato corrispettivo di natura privatistica. L'erogazione di un servizio di pubblica utilitÓ si consustanzia nel caso di specie in un rapporto a contenuto negoziale e non autoritativo.

Il giudice premette che il condominio non Ŕ titolare di un patrimonio autonomo, nŔ di diritti e di obbligazioni: la titolaritÓ dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini e ad essi sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilitÓ; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti.

L'amministratore non ha certo il potere di impegnare i condomini al di lÓ del diritto, che ciascuno di essi ha nella comunione, in virt¨ della legge, degli atti d'acquisto e delle convenzioni e, sostanzialmente "non pu˛ obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota".

Il novellato art. 63 disp. att. c.c., prevede, infatti, che "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".
In forza del medesimo articolo, inoltre, l'amministratore Ŕ legittimato a riscuotere le "quote condominiali" sulla scorta del piano di ripartizione approvato dall'assemblea, e ad ottenere ingiunzione di pagamento, immediatamente esecutiva, senza alcuna autorizzazione della stessa.

Tuttavia, in difetto di un espresso vincolo di solidarietÓ questo non si pu˛ affatto desumere nÚ, appunto, dal tenore letterale della norma, nÚ in via interpretativa.
Escluso, pertanto, all'origine qualsivoglia intento solidaristico il giudice schiarisce che la norma ha voluto apprestare una sorta di ulteriore "garanzia" in favore del condomino in regola con i pagamenti: l'escussione preventiva del patrimonio del condomino non moroso diventa sussidiaria, eventuale e successiva a quella del patrimonio del condomino moroso.

Interpretazione conforme ai principi generali della comunione e del condominio, con particolare riferimento all'art. 1123 c.c., per il quale le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per i servizi in condominio sono sostenute in misura proporzionale al valore della proprietÓ dei singoli condomini, oppure dell'utilizzo

Non essendo ravvisabile alcuna responsabilitÓ solidale tra il condominio ed il condomino, su cui grava come visto una responsabilitÓ solo parziale in relazione alla sua quota, anche nei rapporti esterni, va rilevata l'illegittimitÓ dell'intimazione di pagamento e del successivo pignoramento per l'intero credito, in quanto il singolo condomino risponde nei limiti della quota millesimale di proprietÓ o di utilizzo del servizio.

Il creditore del condominio, ottenuto il titolo per procedere nei confronti dello stesso, come nel caso di specie l'ingiunzione fiscale, dopo aver notificato lo stesso dovrÓ attendere che l'amministratore fornisca i dati necessari per procedere ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c., disposizione dal carattere cogente: pertanto, dinnanzi all'eventuale inadempimento dell'amministratore il creditore sarebbe legittimato ad agire giudizialmente per l'ottenimento dei dati richiesti.

Soltanto dopo aver ottenuto il nominativo e i dati del condomino o dei condomini morosi, il creditore potrÓ notificare il titolo e l'atto di precetto.
Tuttavia, questa eventualitÓ potrÓ avverarsi solo allorquando il creditore abbia esaurito infruttuosamente tutte le azioni esperibili nei confronti del condomino/i effettivo debitore (moroso), sotto pena, in mancanza, di giustificata opposizione da parte del condomino in regola con i pagamenti.

In altri termini, per poter legittimamente richiedere il pagamento (pro quota) al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrÓ preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive (mobiliari, immobiliari e presso terzi), in danno del condomino moroso nonchÚ seguirle con la dovuta diligenza e buona fede.
Il creditore, quindi, dovrÓ dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso, prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti, in mancanza, lo stesso potrebbe proficuamente opporsi all'esecuzione nei suoi confronti.


Tribunale di Monza, sent. 27 aprile 2016
(02/06/2016 - Lucia Izzo)
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