Il pagamento degli affitti arretrati durante una causa non mette automaticamente al riparo il conduttore dalla risoluzione del contratto. Se i ritardi sono ripetuti e compromettono il rapporto di fiducia tra le parti, il locatore può ottenere lo scioglimento della locazione.
È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Roma, sezione VI, del 6 ottobre 2026, n. 13939, relativa a una controversia riguardante un immobile destinato ad attività commerciale.
Il pagamento tardivo non cancella l'inadempimento
Il giudice ha precisato che il versamento delle somme dovute dopo l'avvio del giudizio non elimina necessariamente le conseguenze dell'inadempimento già verificatosi.
Trova applicazione il principio previsto dall'articolo 1453, terzo comma, del codice civile: dopo la proposizione della domanda di risoluzione, il debitore non può neutralizzare unilateralmente la richiesta del creditore attraverso un adempimento tardivo.
Di conseguenza, anche se il conduttore salda gli arretrati, il giudice può comunque verificare se la precedente condotta abbia raggiunto una gravità sufficiente a giustificare la risoluzione.
Rilevano anche i ritardi ripetuti
Per valutare l'inadempimento non conta soltanto l'importo rimasto insoluto. Occorre considerare anche la frequenza dei ritardi, la loro durata e le conseguenze sull'equilibrio contrattuale.
La valutazione deve inoltre rispettare il principio di buona fede nell'esecuzione del contratto, previsto dall'articolo 1375 c.c.
Il conduttore è tenuto a rispettare le scadenze concordate, mentre il locatore ha interesse a ricevere regolarmente il corrispettivo pattuito.
Il canone è un'obbligazione essenziale
Il pagamento del canone rappresenta una delle prestazioni fondamentali del contratto di locazione. La sua omissione o il ritardo ingiustificato possono alterare in modo significativo l'equilibrio tra le obbligazioni delle parti.
La valutazione della gravità deve essere effettuata ai sensi dell'articolo 1455 c.c., tenendo conto della natura del rapporto e dell'interesse concreto del locatore a ottenere il pagamento tempestivo.
Il conduttore, inoltre, non può sospendere autonomamente il pagamento invocando generiche ragioni, salvo che ricorrano i presupposti previsti dalla legge per l'eccezione di inadempimento.
La pronuncia conferma quindi che il saldo degli arretrati non esclude sempre la risoluzione: quando i ritardi sono reiterati e incidono sull'equilibrio contrattuale, il giudice può accertare la gravità dell'inadempimento e dichiarare sciolto il rapporto.