Morosità nella locazione: basta un canone per la risoluzione

Nel contratto di locazione a uso abitativo il ritardo nel pagamento del canone assume una rilevanza particolare, poiché la legge individua in modo puntuale quando l'inadempimento del conduttore è considerato grave e idoneo a giustificare lo scioglimento del rapporto.

Il mancato pagamento del canone come grave inadempimento

Secondo l'articolo 5 della legge n. 392 del 1978, il mancato pagamento anche di una sola mensilità del canone, trascorsi venti giorni dalla scadenza, integra un inadempimento di gravità tale da consentire al locatore di chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile.
Il Tribunale di Palermo, sezione II, con sentenza n. 4885 del 3 dicembre 2025, ha ribadito che questa disciplina costituisce una deroga alla regola generale dell'articolo 1455 del codice civile.

La valutazione legale dell'inadempimento nelle locazioni abitative

Con l'intervento legislativo del 1978, la gravità dell'inadempimento del conduttore non è più rimessa alla valutazione discrezionale del giudice. Il legislatore ha fissato criteri precisi, basati su due elementi: da un lato il dato quantitativo (mancato pagamento di un solo canone o di oneri accessori superiori a due mensilità), dall'altro il dato temporale (il superamento del termine di tolleranza di venti giorni).
Questa disciplina si applica esclusivamente alle locazioni a uso abitativo e non si estende agli immobili destinati a uso diverso.

Il rapporto con l'articolo 1455 del codice civile

Gli articoli 5 e 55 della legge n. 392 del 1978 non escludono formalmente l'applicazione dell'articolo 1455 del codice civile, ma ne condizionano l'operatività. In sostanza, la legge fornisce un parametro legale per stabilire quando l'inadempimento deve considerarsi grave.
È tuttavia prevista una possibilità di sanatoria: se il conduttore si avvale del termine di grazia di cui all'articolo 55 e paga quanto dovuto in udienza, l'inadempimento può perdere il carattere di gravità.

Il ruolo del giudice nella verifica della morosità

In presenza dei presupposti fissati dalla legge, il giudice non è chiamato a valutare l'importanza dell'inadempimento in relazione all'interesse del locatore, ma deve limitarsi ad accertare l'effettivo mancato pagamento del canone nei termini previsti.
L'omesso versamento del corrispettivo alle scadenze pattuite incide sull'equilibrio sinallagmatico del contratto e viola una delle obbligazioni essenziali del conduttore.

Riduzione del canone e divieto di autotutela del conduttore

La richiesta di riduzione del canone per vizi dell'immobile, prevista dall'articolo 1578 del codice civile, ha natura costitutiva e non può essere confusa con l'eccezione di inadempimento di cui all'articolo 1460 del codice civile.
Il conduttore che continui a godere dell'immobile e, unilateralmente, sospenda il pagamento del canone pone in essere un comportamento arbitrario, che non esclude la configurabilità della morosità e le conseguenze risolutive previste dalla legge.