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L'azione del terzo creditore contro il condomino moroso

Le possibilità di soddisfacimento del credito offerte al terzo creditore del condominio a seguito della sent. SS.UU. 9148/08 e della L. 220/2012.
Edificio condominiale
Lucia Izzo - L'art. 1123 c.c., comma 1, prevede che "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei ser/vizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno".
Il codice civile fa salve le diverse convenzioni, nonché ipotesi di deroga previste nei comma successivi.

In tema di ripartizione delle spese condominiali il principio è dunque quello della proporzionalità in relazione alla propria quota di partecipazione al condominio.
La nota pronuncia 9148/08 ha portato le Sezioni Unite della Cassazione a disconoscere l'indirizzo principale adottato dalla previgente giurisprudenza che qualificava le obbligazioni assunte dal condominio come solidali, ritenendo esigibile per intero dal singolo condomino il debito condominiale (salvo poi il diritto di rivalsa sugli altri condomini).

La pronuncia ha preferito l'opposta tesi minoritaria del criterio della parziarietà come espressa nell'art. 1123 c.c., così da consentire al creditore di richiedere l'adempimento del credito in capo ai singoli condomini in ragione della propria quota percentuale di riferimento.

Successivamente, il mutato indirizzo giurisprudenziale è confluito in una modifica legislativa delle disposizioni di attuazione del codice civile: la legge 220/2012 ha novellato l'art. 63 disp. att. c.c. che al secondo comma afferma "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

La legge non ha tuttavia precisato le modalità d'azione che il terzo creditore deve seguire verso il condomino moroso: seppur il decreto Destinazione Italia e la legge di stabilità siano intervenute sul dettame della 220/2012, è rimasto un vuoto normativo colmato tramite orientata interpretazione giurisprudenziale.

In linea generale, si è ritenuto che il creditore debba agire nei confronti del condominio procurandosi valido titolo esecutivo per l'escussione del proprio credito rimasto insoluto. L'amministratore provvederà a ripartire la somma dovuta in base alle quote di spettanza dei singoli condomini e, se il credito non risulterà completamente soddisfatto, l'amministratore dovrà fornire al creditore l'elenco dei condomini morosi per consentirgli la loro previa escussione.
Fornire i dati dei morosi è considerato un obbligo di legge a carico dell'amministratore giacché, in mancanza, il creditore potrà agire giudizialmente per ottenere i dati richiesti.

Come precisato dall'avv. Michele D'Auria in "La responsabilità solidale dei condomini dopo la riforma del condominio", "qualora l'escussione abbia esito negativo, il Creditore potrà agire contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà, per cui la somma da recuperare, che non è stato possibile escutere dai condomini morosi, andrà ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuno".

Proprio in ragione di una simile eventualità, si ritiene che l'amministratore diligente debba comunicare tempestivamente agli altri condomini i nominativi dei morosi, in maniera rispettosa dell'interesse personale alla riservatezza.

Aggiunge ancora l'avv. D'Auria che "Qualora il condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e questi ottenga valido titolo esecutivo, sarà possibile agire per l'escussione contro tutti i condomini in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di proprietà (cioè esattamente nello stesso modo sancito dalle Sezioni Unite in epoca ante riforma)".

Pertanto il terzo dovrà, dinnanzi ad una regolare delibera di ripartizione somme rimasta parzialmente inadempiuta, secondo la nuova struttura normativa delineata dalle Sezioni Unite e dalla L. 220/2012, soddisfarsi preventivamente sui condomini morosi con tutte le azioni possibili (mobiliari immobiliari e presso terzi) e solo in caso di provato esito negativo, sarà possibile aggredire il condomino in regola.

Alternativamente, siccome (salvo sia stato dispensato) "l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso" (art. 1129 c.c.), l'amministratore potrà, in via preventiva ed anche tramite procedure esecutive, agire personalmente per reperire le somme necessarie ad estinguere l'obbligazione ed evitare l'intervento diretto del creditore.

Poiché l'amministratore è tenuto per legge a far transitare su un conto corrente intestato al condominio ogni somma ricevuta a qualunque titolo dai condomini o da terzi, la recente giurisprudenza (tra tutte Trib. Milano 25/05/14 come illustrato da Paolo M. Storani in "Conto corrente del condominio: Sì al pignoramento anche per Trib. Milano") ha ipotizzato che sia possibile per il creditore pignorare le somme ivi contenute in ragione del vincolo di destinazione impresso su di esse, poichè ormai incamerate dall'ente di gestione condominio.
Lucia Izzo

Per approfondimenti, si veda anche:

Vedi anche: Il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso (guida legale con fac-simile)
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(01/07/2015 - Lucia Izzo)
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