Leasing

Cos'è il contratto di leasing

Il leasing rientra nel novero dei contratti atipici, non essendo soggetto ad una desciplina specifica prevista dalla legge.Il leasing è quindi un contratto che consente a un determinato soggetto, denominato utilizzatore, di poter usufruire, dietro versamento di un canone periodico, di un bene strumentale alla propria attività di cui può acquisire la proprietà (ovviamente al termine del contratto) e previo pagamento di una quota di riscatto di valore inferiore al prezzo di mercato del bene. In alternativa il bene può essere restituito o il contratto rinnovato.

Secondo parte della dottrina il contratto di leasing scaturirebbe dalla combinazione di due istituti, ovvero la vendita con patto di riservato dominio (di cui all'art. 1523 c.c.) e il contratto di locazione (art. 1571 c.c.).

Con la legge sulla concorrenza e sul mercato numero 124/2017, il leasing è divenuto un contratto tipico (leggi Il leasing diventa contratto tipico).

La risoluzione del contratto di leasing

In alcuni casi è possibile risolvere anticipatamente il contratto.

In generale, la risoluzione anticipata di un contratto è possibile se si verifica una delle seguenti ipotesi:

• mutuo consenso delle parti
• inadempimento di uno dei contraenti
• impossibilità sopravvenuta della prestazione dovuta
• eccessiva onerosità.

Tutte le predette ipotesi legittimano anche la risoluzione anticipata del contratto di leasing, sebbene la risoluzione per eccessiva onerosità per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, pur astrattamente ammessa, non sia frequente con riferimento a tale tipologia contrattuale.

Il contratto di leasing è quindi pacificamente risolvibile anche per mutuo consenso (senza necessità per l'utilizzatore di risarcire il danno al concedente), per inadempimento (che, generalmente, si manifesta a carico dell'utilizzatore, sebbene possa riguardare entrambe le parti) e per impossibilità sopravvenuta della prestazione.

Per quanto riguarda in particolare l'inadempimento, gli interpreti hanno posizioni differenti in merito all'individuazione della normativa di riferimento, in quanto alcuni ritengono che debba farsi applicazione delle norme di cui all'articolo 1526 del codice civile (che si occupa della risoluzione del contratto di compravendita con riserva di proprietà), mentre altri preferiscono ricorrere all'articolo 1458 del codice civile che disciplina la risoluzione dei contratti di durata.

La conclusione alla quale sembra preferibile giungere, in proposito, è quella di applicare l'articolo 1458 al leasing di godimento e l'articolo 1526 al leasing traslativo.

La cessione del contratto di leasing

Il contratto di leasing, prima della sua scadenza, può anche essere oggetto di cessione, in forza della quale il cessionario, pagando il corrispettivo pattuito, succede nella posizione giuridica attiva e passiva del cedente e acquisisce il diritto a utilizzare il bene oggetto del contratto e a divenirne proprietario se deciderà di esercitare il riscatto.

La cessione si perfeziona, tuttavia, solo se vi è il consenso della società di leasing.

L'articolo 1406 del codice civile, infatti, sancisce che "ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contrattocon prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta".

La Cassazione sul contratto di leasing

A questo punto, può rivestire qualche utilità una rapida disamina delle pronunce giurisprudenziali di maggior interesse pertinenti l'argomento che ci occupa.

Le Sezioni Unite in particolare sono state interessate della questione circa la possibilità di esperire un'azione di risoluzione del contratto di fornitura per mancanza delle qualità promesse nell'ambito di un contratto di leasing finanziario (che ha una struttura bipartita, poiché abbiamo da un lato il leasing e dall'altro la fornitura).

Dunque: l'utilizzatore può richiedere la risoluzione del contratto di fornitura intercorrente tra la società di leasing e il fornitore?

Le SS.UU., premesso che "il contratto di leasing è un contratto meramente bilaterale stipulato tra concedente ed utilizzatore e collegato ad altro contratto bilaterale stipulato tra concedente e fornitore per l'acquisizione del bene oggetto del contratto a favore dell'utilizzatore" hanno rilevato che in realtà "sul punto occorre concordare con quell'autorevole dottrina la quale osserva che, dal punto di vista economico, l'operazione di leasing è sicuramente trilaterale, nel senso che i rapporti tra fornitore, concedente ed utilizzatore costituiscono un tutto unitario. Eppure, dal punto di vista giuridico, le cose stanno diversamente, siccome ci si trova al cospetto di due contratti (quello di compravendita e quello di locazione finanziaria) che, come s'è visto in precedenza, conservano la rispettiva distinzione, pur essendo tra loro legati da un nesso che difficilmente può essere considerato di collegamento negoziale in senso tecnico. Un collegamento tale, cioè, da comportare che la patologia di un contratto comporti la patologia anche dell'altro. È pur vero che questi contratti sono legati da un nesso obiettivo (economico o teleologico), ma quel che manca, perché possa ravvisarsi il collegamento tecnico, è il nesso soggettivo, ossia l'intenzione delle parti di collegare i vari negozi in uno scopo comune" (Cassazione - Sezioni Unite Civili, Sentenza 5 ottobre 2015, n. 19785).

Come funziona l'acquisto in leasing

Alla luce di tutto quanto detto sinora, possiamo affermare che questo contratto consente all'utilizzatore di accedere al godimento di un bene funzionale per l'esercizio della propria attività o professione, con la possibilità, alla scadenza, di acquisirne la proprietà mediante il pagamento di un prezzo di riscatto o di riconsegnarlo.

Il canone iniziale è normalmente di importo considerevolmente superiore rispetto agli altri e, all'uopo, viene comunemente denominato maxirata iniziale. Il prezzo di riscatto, al contrario, assume la denominazione di maxirata finale.

Non è da escludere, inoltre, che al termine del rapporto il soggetto utilizzatore (o cliente) invece che restituire il bene (sia esso un veicolo o qualsiasi altra cosa) possa scegliere finanche di rinnovare il contratto sostituendo il bene concesso.

Quali sono le caratteristiche del leasing

Come vedremo, esistono diverse figure di leasing (Es: immobiliare, auto) ognuna della quali si distingue per caratteristiche peculiari, che derivano anche dal bene oggetto del contratto. Per quanto riguarda però il leasingin generale, si può affermare che le sue caratteristiche principali sono le seguenti:

• la possibilità per l'utilizzatore di riscattare il bene alla scadenza del contratto pagando la differenza tra canoni versato e valore del bene;
• il godimento da parte dell'utilizzatore di un bene che non avrebbe altrimenti la possibilità di acquistare;
• la previsione di un regime fiscale vantaggioso (rateizzazione dell’IVA e deducibilità dei costi relativi al canone in sede di dichiarazione dei redditi) dettato proprio dalle caratteristiche appena viste, ossia il godimento del bene, il pagamento di canoni periodici e l'opzione di riscatto del bene alla fine del contratto, per i titolari di Partita Iva.

Quando conviene il leasing

Subentro nel leasing

Il subentro, concretamente, consiste in un accordo tra concedente, utilizzatore e subentrante in forza del quale quest'ultimo si sostituisce all'utilizzatore, sostenendo le spese relative ai canoni periodici concordati per il leasing e rispettando le clausole del contratto originariamente stipulato. Non è comunque esclusa la possibilità di modificare il piano di ammortamento, con il consenso del concedente.

Il costo del subentro

Il subentro prevede, tuttavia, dei costi. In particolare, il subentrante dovrà versare al subentrato il valore nominale del bene sottratto il prezzo delle rate da versare e il prezzo per il riscatto del leasing.

I vantaggi del subentro nel leasing

In ogni caso, il subentro nel leasing è un'opzione che comporta diversi vantaggi, in quanto con essa l'utilizzatore può essere esonerato dal sostenere costi per un bene che non ha alcun interesse a riscattare e non intende utilizzare e dal pagare le spese di chiusura anticipata del contratto.

Leasing operativo

Il leasing operativo è la forma più tradizionale di leasing, ideale per fruire di beni caratterizzati da obsolescenza e da alta standardizzazione. Con il leasing operativo, infatti, un soggetto riceve un bene dietro pagamento di un canone mensile al fornitore, che può essere sia il produttore del bene stesso che una banca o un altro soggetto terzo.

Di norma, si ricorre a tale contratto per ottenere la disponibilità di un bene tecnologico, come ad esempio le stampanti da ufficio, senza assumere il rischio dell'obsolescenza, dato che è sempre possibile ottenere un modello nuovo non appena quello in uso risulti non più performante

I vantaggi del leasing operativo

Il leasing operativo dà diversi vantaggi.

Oltre a evitare il rischio dell'obsolescenza, chi opta per la stipula di tale contratto può godere di alcuni vantaggi fiscali, primo tra tutti la deducibilità dei canoni.

Inoltre, pagando una rata leggermente maggiorata si può avere diritto ad assicurazione e ad assistenza aggiuntiva.

Cosa fare alla scadenza del leasing operativo

Alla scadenza del contratto di leasing operativo, l'utilizzatore ha dinanzi a sé tre diverse opzioni:

• chiedere la prosecuzione del contratto alle stesse condizioni, continuando a beneficiare del medesimo bene;

• chiedere che il bene venga sostituito con uno migliore e più nuovo;

• restituire il bene e porre fine al rapporto contrattuale.

Leasing auto

Leasing partiva IVA

Il leasing è utilizzato soprattutto dai titolari di partita IVA (e dalle aziende) per dotarsi di auto, che devono essere strumentali all'esercizio della propria professione.

I vantaggi del leasing, per i titolari di partita IVA, sono nella possibilità di avere un mezzo a disposizione per la propria attività che non si svaluta e che può essere cambiato spesso, risultando quindi il più efficiente possibile.

Inoltre, i relativi costi possono essere dedotti, con conseguenti vantaggi fiscali costanti che incidono positivamente nella propria contabilità.

Leasing auto privati

Il leasing auto è una tipologia contrattuale che si sta diffondendo sempre di più e che ha iniziato a prendere piede anche tra i privati.

E' infatti una soluzione a metà strada tra la vendita e il noleggio che permette a molti di dotarsi di un'auto anche in un periodo di crisi finanziaria come quello attuale.

Ricorrono al leasing, specialmente, i privati che hanno la tendenza a cambiare spesso auto e che, in tal modo, non devono preoccuparsi della svalutazione del proprio modello di veicolo.

Tuttavia, occorre fare due opportune precisazioni.

Innanzitutto, va detto che, per accedere al leasing, i privati devono dimostrare che il bene oggetto del contratto sia necessario per la loro attività lavorativa.

Inoltre, i privati non godono degli stessi benefici fiscali connessi al leasing che sono invece riconosciuti ai titolari di partita IVA e alle aziende.

Differenza tra leasing e noleggio auto

Il leasing va tenuto distinto da un contratto affine ma differente: il noleggio auto a lungo termine.

Quest'ultimo, infatti, non ha nulla a che fare con la proprietà, non offrendo la possibilità di acquistare l'auto al termine del contratto.

Rispetto al leasing, non prevede né costi iniziali da sostenere né la maxi rata finale.

Infine, nella rata mensile sono inclusi anche i costi di assicurazione e manutenzione, la tassa di proprietà, il soccorso stradale e una serie di altri servizi che invece non sono tendenzialmente ricompresi nella rata del leasing. L'importo della rata dipende dai chilometri annui o da quelli che chi noleggia l'auto ritiene che dovrà percorrere per tutto il periodo in cui avrà a disposizione il mezzo.

Leasing immobiliare

Con l'emanazione della legge di stabilità 2015, il leasing è divenuto uno strumento utilizzabile anche per l'accesso al mercato immobiliare. Possono ricorrere a tale tipologia contrattuale, tuttavia, i soggetti che abbiano un reddito complessivo che non supera i 55mila euro e che siano privi di un'abitazione principale.

Per i contratti stipulati tra il 1° gennaio 2016 e il 21 dicembre 2020 è possibile portare in detrazione i costi del leasing per la prima casa.

Il leasing immobiliare è un contratto con il quale è possibile godere di un immobile a uso abitativo acquistato da una banca o da un altro intermediario, versando un canone periodico.

Alla fine del periodo contrattuale, è possibile, alternativamente:

• acquistare la proprietà pagando una maxi rata finale,

• restituire il bene.

I presupposti del leasing immobiliare

Al leasing immobiliare non possono ricorrere tutti, ma per poter stipulare un tal genere di contratto è necessario che:

• colui che prende in godimento il bene abbia un reddito annuo lordo non superiore a 55mila euro;

• colui che prende in godimento il bene non abbia la proprietà di immobili a destinazione abitativa;

• la controparte sia una banca o una società finanziaria (tra privati si può ricorrere a fattispecie simili, come ad esempio il rent to buy, sul quale vai alla guida Rent to buy).

Come funziona il leasing immobiliare

Operativamente, il leasing immobiliare prevede l'acquisto dell'immobile prescelto dal cliente da parte della banca o della società finanziaria, previo impegno da parte del cliente stesso di versare i canoni per un determinato arco temporale.

Nei canoni sono inclusi anche gli interessi e, in alcuni casi, i costi di determinati servizi accessori (come, ad esempio, le spese di assicurazione).

Decorso l'arco temporale contrattualmente stabilito, come accennato, il cliente ha la possibilità di riscattare il bene immobile, pagando una maxi rata finale, o di lasciare l'immobile in proprietà della banca o della finanziaria.

Vantaggi fiscali

Il ricorso al leasing immobiliare è incentivato dal nostro legislatore con la previsione di alcuni vantaggi di carattere fiscale.

In particolare, per i contratti stipulati tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020, i soggetti di età inferiore a 35 anni possono:

• detrarre i canoni di leasing al 19%, sino a massimo 8mila euro l'anno;

• detrarre il prezzo del riscatto al 19%, sino a massimo 20mila euro.

I soggetti con età uguale o superiore a 35 anni, invece, possono:

• detrarre i canoni di leasing al 19%, sino a massimo 4mila euro l'anno;

• detrarre il prezzo del riscatto al 19%, sino a massimo 10mila euro.

Per tutti è poi prevista la riduzione all'1,5% dell'imposta di registro sull'acquisto dell'abitazione "prima casa". L'imposta, tuttavia, è calcolata sul prezzo di acquisto, non essendo previsto il ricorso al meccanismo del cd. prezzo-valore.

Per le società di leasing, infine, è prevista l'applicazione dell'Iva agevolata al 4% in caso di acquisto dell'immobile dal costruttore.

Le tutele per il consumatore

Chi decide di ricorrere al leasing immobiliare gode non solo dei predetti vantaggi fiscali, ma anche di diverse tutele:

• sospensione dal pagamento dei canoni in caso di perdita dell'impiego, senza maturazione di interessi ulteriori e per massimo 12 mesi anche non continuativi;

• corresponsione di parte del ricavato della vendita, nel caso in cui la società di leasing, a seguito di sfratto per inadempienza, ricollochi il bene sul mercato (se il saldo è negativo, però, è il cliente che deve pagare alla banca o alla finanziaria la differenza);

• mancato assoggettamento a revocatoria fallimentare in caso di fallimento del costruttore e tutele anche in caso di fallimento della società di leasing.

Uscita anticipata dal contratto di leasing immobiliare

Infine, segnaliamo che il cliente può sempre uscire anticipatamente dal contratto, previo assenso del concedente, decidendo di:

• riscattare il bene in via anticipata e rivenderlo, con eventuale ricalcolo della maxi rata finale e pagamento di eventuali penali;

• trasferimento del bene a un terzo subentrante nel contratto di leasing.

Leasing finanziario

Accanto al leasing tradizionale, nella prassi, ha trovato ampia diffusione il leasing finanziario. Il leasing finanziario è un contratto con il quale una banca o una società finanziaria mette a disposizione di un cliente un determinato bene strumentale

Il funzionamento del leasing finanziario è il seguente: la banca o la società finanziaria acquista un bene scelto dal proprio cliente e lo dà in godimento a quest'ultimo, dietro pagamento di un canone periodico che viene corrisposto per tutta la durata del contratto e che spesso comprende al suo interno anche le spese di istruttoria e di assicurazione.

Di norma, i canoni sono corrisposti mensilmente ma nulla vieta di prevedere una periodicità diversa. Anche la durata del contratto è valiabile e dipende dalla tipologia di bene oggetto del leasing finanziario.

Cosa fare alla scadenza del leasing finanziario

La caratteristica principale del leasing finanziario è la facoltà del cliente di divenire proprietario del bene.

Più precisamente, alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha dinanzi a sé due diverse opzioni:

• restituire il bene,
• acquistarne la proprietà pagando la cd. maxi rata finale.
• Tale possibilità è il principale elemento che distingue il leasing finanziario dal leasingoperativo.

Vantaggi del leasing finanziario

Il leasing finanziario comporta per il cliente molteplici benefici.

Egli, infatti, può innanzitutto gestire in maniera più vantaggiosa l'Iva, che viene frazionata sui canoni periodici e non è immobilizzata al momento dell'acquisto del bene, come avviene con la normale compravendita.

Ma l'aspetto più interessante è rappresentato dalla possibilità di dedurre il canone, sia a fini Ires che a fini Irap.

Caratteristiche del leasing finanziario

Il leasing finanziario, quindi, si caratterizza innanzitutto per la presenza di almeno tre diversi soggetti: il cliente, la banca o la finanziaria e il produttore o il rivenditore del bene.

Elemento distintivo è poi la funzione di finanziamento, che si concretizza nella circostanza che la banca o la finanziaria acquista il bene e il cliente ne gode pagando il corrispettivo in maniera dilazionata.

Si segnala, infine, che, benché la proprietà del bene sia del concedente fino all'eventuale riscatto, è l'utilizzatore che ha la piena responsabilità della sua gestione.

Il lease back

Con l'espressione lease back (o sale and lease back) si intende un'operazione complessa che consiste nella vendita di un soggetto di un bene eseguita da un soggetto che intende essere finanziato dall'ente finanziatore e nella stipulazione successiva di un contratto di leasing in forza del quale questi rimane nel pieno godimento del bene e nella disponibilità. Alcuni autori hanno addirittura prospettato l'ipotesi che il contratto di sale and lease back sia in qualche modo assimilabile alla vendita con patto di riscatto.