Proprietà superficiaria: imprescrittibilità e diritti

Proprietà superficiaria e mancato uso: perché è imprescrittibile

La Corte d'Appello di Napoli, con sentenza 10 novembre 2025 n. 5571, ha chiarito che la proprietà superficiaria non si prescrive per inattività ventennale. Diversamente, il diritto di superficie in senso tecnico — cioè la facoltà di edificare su suolo altrui — si estingue se non esercitato entro vent'anni, ai sensi degli articoli 952, comma 1, e 954, comma 4, del codice civile.

La proprietà superficiaria, invece, permane anche se il fabbricato originario viene meno. Il titolare mantiene quindi la possibilità di ricostruire e utilizzare nuovamente l'opera, salvo diverso accordo contrattuale previsto dall'articolo 954, comma 3, del codice civile.

Proprietà superficiaria e piena proprietà

La proprietà superficiaria è distinta dalla piena proprietà. In un preliminare di vendita, se il venditore promette di trasferire la piena proprietà ma dispone solo della proprietà superficiaria, si configura la consegna di un bene diverso da quello pattuito, con conseguente azione di risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile.

Quando un contratto indica genericamente la vendita della "proprietà" dell'immobile, si presume che riguardi la piena proprietà. È il venditore a dover dimostrare che l'acquirente fosse consapevole che l'oggetto del trasferimento era limitato alla sola proprietà superficiaria.

Superfici su area demaniale e rinvio al codice civile

Il Codice della navigazione non disciplina in modo specifico le costruzioni autorizzate su suoli demaniali. Per questo trova applicazione il rinvio dell'articolo 1, che richiama le norme del codice civile in tema di superficie: chi edifica acquisisce un diritto reale originario sulla costruzione.

Questo diritto ha durata limitata al periodo della concessione amministrativa sul bene demaniale. Con la scadenza o revoca della concessione, il diritto si estingue ai sensi dell'articolo 953 del codice civile e la proprietà del fabbricato accede automaticamente al suolo pubblico.

Effetti della concessione in sanatoria

Il rilascio della concessione in sanatoria prevista dall'articolo 32 della legge 47/1985 elimina il difetto originario del titolo autorizzativo. Il privato che ottiene la sanatoria si trova nella stessa condizione di chi abbia ricevuto fin dall'inizio una concessione valida. In questo caso, la costruzione dà luogo a un diritto reale qualificabile come proprietà superficiaria.