Per espressa previsione legislativa i condomini hanno la possibilità, nell'esercizio della loro autonomia privata, di derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali

Ripartizione spese condominiali: deroga alle regole legali

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L'art. 1123 comma uno c.c., nella parte in cui specifica "salvo diversa convenzione" (ultimo periodo del primo comma), dà la possibilità ai condomini di derogare all'applicazione dei criteri legali di ripartizione delle spese in favore di altri criteri di natura convenzionale, efficaci inter partes.
Tale possibilità offerta dal legislatore, non è altro che espressione dell'autonomia privata dei condomini.
Una regola derogatoria alla disciplina legale può, ad esempio, stabilire un criterio particolare di ripartizione delle spese, sia in generale, sia per alcuni servizi e manutenzioni, vincolante per tutti i partecipanti al condominio; può, altresì, esonerare alcuni condomini dal pagamento dei contributi, in misura parziale e anche totale; e, esempio pratico, può prevedere che alla manutenzione del lastrico solare provvedano tutti i condomini secondo i millesimi, a prescindere che siano o meno coperti dalla porzione di lastrico oggetto di lavori. (Cass. Civ. n. 4183 del 16.02.2017).

Approvazione da parte dell'assemblea

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Per modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali e, quindi, per decidere di addossare alcune spese solo su determinati condomini o di esonerarne altri, è necessaria una delibera all'unanimità, o un nuovo regolamento di condominio approvato anch'esso all'unanimità.

A tal proposito, ci si deve chiedere cosa succede nel caso in cui la deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese viene assunta non all'unanimità bensì con la sola maggioranza da parte dell'assemblea condominiale, ovvero se tale delibera debba intendersi nulla piuttosto che annullabile.

La differenza non è di scarsa rilevanza per una serie di motivi circa la possibilità di impugnazione della delibera.

Difatti, come stabilito dall'art. 1137 c.c., la delibera annullabile deve essere impugnata nel termine perentorio di 30 giorni dall'approvazione della stessa, per i condomini dissenzienti o astenuti, e dalla comunicazione della delibera per i condomini assenti.

Di contro, per impugnare la delibera nulla non è previsto alcun limite di tempo.

La Cassazione sulle regole di riparto delle spese condominiali

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La Corte di Cassazione, ha avuto modo di precisare che, tra le delibere aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., oppure sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, numero 3, c.c., l'assemblea in concreto ripartisce le spese medesime.

Solo queste ultime, se adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta, come detto, nel termine perentorio di 30 giorni; le altre sono da intendersi nulle.

Le Sezioni Unite hanno definitivamente chiarito quando la delibera che viola le regole di riparto delle spese è nulla o solo annullabile, enunciando il principio secondo cui sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dalla convenzione da valere, oltre che per il caso concreto, anche per il futuro; mentre sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato. (Cass. Civ. SS.. UU. 14 aprile 2021, n. 9839).


avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it

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