Come funziona il preliminare di vendita di cosa altrui, quali sono le modalità di adempimento dell'obbligazione e quando scatta l'inadempimento del contratto
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Contratto preliminare: di cosa si tratta?

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La figura del contratto preliminare è ormai assai diffusa nella pratica e nei rapporti tra le parti e ha l'effetto di determinare una scissione in due tempi della vicenda negoziale. Si può definire come quell'accordo in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un futuro e ulteriore contratto (c.d. definitivo), fissandone già all'interno del medesimo preliminare quantomeno gli elementi essenziali. Al preliminare, infatti, si applica la disciplina generale del contratto, compreso dunque quanto previsto dall'art. 1325 c.c. in ordine ai requisiti essenziali.

Per approfondimenti: Il contratto preliminare

Il codice civile, pur non offrendo una espressa definizione, menziona il contratto preliminare in diverse disposizioni. Ne è un esempio l'art. 1351 c.c., il quale precisa che è da ritenersi nullo il contratto preliminare che non sia fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Ancora, l'art. 2932 c.c., qualora la persona obbligata a concludere un contratto non adempia l'obbligazione, consente alla controparte di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (se ciò sia possibile e non sia escluso dal titolo).

Tuttavia, l'esigua disciplina contenuta nel codice civile ha contribuito ad alimentare il dibattito dottrinale e giurisprudenziale, con numerosi interventi chiarificatori da parte dei giudici riguardati, non solo, questa tipologia contrattuale, ma anche altri contratti che alla stessa si collegano. Un esempio in tal senso è rappresentato dal c.d. "preliminare di vendita di cosa altrui"

Il contratto preliminare di compravendita

Con il contratto preliminare di compravendita (anche detto "compromesso") le parti, ovvero il promettente venditore e il promissario acquirente, si obbligano giuridicamente, con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare un certo bene.

Si tratta di un contratto consensuale ad effetti obbligatori. Con il preliminare i contraenti si impegnano a concludere una futura compravendita, il cui relativo contratto verrà stipulato in un secondo momento: dal preliminare di vendita origina dunque l'obbligo di prestare il consenso in occasione della futura vendita, mentre gli effetti tipici della vendita, quali il trasferimento della proprietà, il versamento del prezzo, e la consegna del bene, si produrranno solo a partire dalla stipulazione del definitivo.

Il preliminare di vendita di cosa altrui

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Quanto al preliminare di vendita di cosa altrui, trattasi di un contratto con il quale il promittente venditore si impegna a vendere una cosa di cui però non è proprietario al momento della stipula del preliminare.

Nonostante in un primo momento vi siano stati dubbi sulla possibilità che si potesse configurare una simile tipologia contrattuale, ad oggi l'impostazione prevalente ritiene pienamente ammissibile il contratto preliminare di vendita di cosa altrui. Tramite questo contratto, dunque, il promissario venditore si obbliga dunque a procurare al promissorio acquirente, mediante la stipulazione del definitivo, l'acquisto della proprietà della cosa.

La validità ed efficacia del contratto preliminare di vendita di cosa altrui emerge anche da quanto stabilito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite nella ormai celebre sentenza 18 maggio 2006, n. 11624, con cui è stato risolto il contrasto in ordine alle modalità di adempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore di una cosa altrui.

Modalità di adempimento dell'obbligazione

Gli Ermellini hanno dato seguito all'orientamento maggioritario secondo cui la prestazione può essere eseguita, indifferentemente, in due modi diversi: il primo, prevede che il promittente venditore acquisti egli stesso il bene ritrasmettendolo poi al promissario acquirente a mezzo del contratto definitivo, realizzando così una doppia alienazione; il secondo, invece, consiste nell'alienazione del bene al promissario acquirente direttamente dal reale proprietario, attraverso un contratto definitivo che verrà stipulato tra questi due soggetti.

La Cassazione ritiene applicabile per analogia al preliminare quanto stabilito dall'art. 1478 c.c. relativo al contratto definitivo di vendita di cosa altrui: tale disposizione si limita ad affermare che il venditore "è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore", il che potrà dunque ben avvenire anche facendo sì che il terzo, al quale il bene appartiene, lo ceda egli stesso al promissario, senza necessità di un doppio trapasso

Avvalorare come esatta questa modalità di adempimento, si legge in sentenza, è in sintonia con l'essenza e la funzione del contratto preliminare di vendita come individuate nelle più recenti elaborazioni dottrinali che hanno inciso anche sulla giurisprudenza.

In sostanza, "il contratto preliminare non è più visto come un semplice pactum de contrahendo, ma come un negozio destinato già a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il definitivo, sicché il suo oggetto è non solo e non tanto un facere, consistente nel manifestare successivamente una volontà rigidamente predeterminata quanto alle
parti e al contenuto, ma anche e soprattutto un sia pure futuro dare: la trasmissione della proprietà, che costituisce il risultato pratico avuto di mira dai contraenti".

Altruità ed evizione

Se il bene già appartiene al promittente, non si pone alcun problema e il bene va da questo trasferito all'acquirente. Nel caso dell'altruità, invece, lo scopo del preliminare ben può essere raggiunto anche mediante il trasferimento diretto della cosa dal terzo al promissario, il quale ottiene comunque ciò che gli era dovuto, indipendentemente dall'essere stato o non a conoscenza della non appartenenza della cosa a chi si era obbligato ad alienargliela.

Non costituisce un'obiezione rilevante quella secondo cui l'identità del venditore non sarebbe indifferente per il compratore, il quale potrebbe risultare meno tutelato, relativamente all'evizione e ai vizi. Infatti, sul punto giurisprudenza si é orientata nel senso che la conclusione del definitivo, per tali profili, non assorbe né esaurisce gli effetti del preliminare, il quale continua a regolare i rapporti tra le parti, sicché il promittente alienante resta responsabile per le garanzie di cui si tratta (cfr. Cass. n. 15035/01).

Si deve quindi affermare che il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario.

Risoluzione del preliminare di vendita di cosa altrui

Con la pronuncia summenzionata, la Cassazione ha altresì superato il contrasto nato in ordine all'applicabilità della disciplina a tutela della buona fede del compratore, ex art. 1479 c.c., al contratto preliminare di vendita di cosa altrui, ritenendo tale disciplina non applicabile al preliminare di vendita.

La norma in esame consente al compratore di chiedere la risoluzione del contratto qualora al momento della stipulazione avesse ignorato che la cosa non era di proprietà del venditore, salvo che nel frattempo il venditore non gliene abbia fatto acquistare la proprietà.

Secondo le Sezioni Unite, il disposto dell'art. 1479 c.c., che consente al compratore in "buona fede" di chiedere la risoluzione del contratto, "è coerente con la natura - di vendita definitiva - del negozio cui si riferisce, destinato, nell'intenzione delle parti, a esplicare quell'immediato effetto traslativo che è stabilito dall'art. 1376 c.c., ma è impedito dall'altruità della cosa".

Tale altruità, invece, non incide sul sinallagma instaurato con il contratto preliminare, il quale ha comunque efficacia soltanto obbligatoria, in quanto quella reale appare "differita" alla stipulazione del definitivo, sicché nessun danno, fino alla scadenza del relativo termine, ne deriva per il promissario.

Dall'art. 1479 c.c., pertanto, non può desumersi che egli sia abilitato ad agire per la risoluzione (e quindi ad opporre l'exceptio inadimpleti contractus) se l'altra parte, nel momento in cui vi è tenuta, è comunque in grado di fargli ottenere l'acquisto, direttamente dal proprietario.

Altruità del bene e inadempimento del promittente

In pratica, la distanza temporale che intercorre tra la stipulazione del preliminare e quella definitivo, infatti consente al promittente venditore di provvedere all'acquisto del bene di altrui proprietà o comunque di impegnarsi affinché questo possa poi essere ottenuto al promissario acquirente.

Solo al momento della conclusione del contratto definitivo potrà dunque valutarsi un inadempimento del venditore rispetto all'impegno traslativo assunto e art. 1376 c.c., poiché è da tale momento che il promittente venditore dovrà essere in grado di far conseguire alla controparte l'acquisto della proprietà.

Tale orientamento risulta confermato di recente da Cass. n. 23094/2020, secondo cui l'art. 1479 c.c., comma 1, non è applicabile al contratto preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza del promissario compratore dell'altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo, il promittente venditore può adempiere all'obbligo di procurargliene l'acquisto.

I promissari acquirenti, anche qualora ignorino l'altruità della cosa, non potranno dunque chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine; dall'altro, per una ragione speculare, i promissari acquirenti non saranno inadempimenti se, nonostante la maturazione del termine previsto per la stipula del contratto, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene.
Vedi anche:
Il contratto di compravendita
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