Secondo la Cassazione, non è vessatoria la clausola che impone all'inquilino il rifacimento dell'impianto elettrico
manutenzione di impianto elettrico

Contratto di locazione e clausola vessatoria

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Non è vessatoria la clausola che impone all'inquilino il rifacimento dell'impianto elettrico. Non solo. Il conduttore è tenuto a risarcire i danni se tiene l'appartamento sporco rendendolo invivibile. E' quanto si evince dalla recente sentenza della Cassazione n. 16890/2021 (sotto allegata).

La vicenda

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale atto di citazione per la convalida, i comproprietari di un appartamento in Firenze, locato a un terzo, avevano dedotto il mancato pagamento di alcuni canoni di locazione del 2012 e 2013, per cui chiedevano l'emissione di decreto ingiuntivo per i canoni non corrisposti e per quelli dovuti fino al rilascio.

Si costituiva il conduttore proponendo domanda riconvenzionale al fine di ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento degli attori all'obbligo di fornire un immobile salubre e idoneo alla locazione, nonché il risarcimento dei danni subiti per non avere provveduto a dei lavori straordinari. Gli attori, a loro volta, chiedevano il risarcimento dei danni all'appartamento causati dal conduttore collegati alla sua negligenza ed incuria.

Il Tribunale di Firenze condannava il conduttore al pagamento dei canoni locativi scaduti, nonché al risarcimento parziale dei danni richiesto dagli attori, mentre rigettava la domanda riconvenzionale del conduttore.

Avverso tale sentenza SG proponeva appello e gli originari attori spiegavano appello incidentale. La Corte d'Appello di Firenze confermava la sentenza di prime cure.

Di conseguenza, l'inquilino proponeva ricorso in Cassazione avverso la sentenza n. 227/2018 della Corte d'Appello di Firenze. Resistevano con controricorso i comproprietari.

Inerzia del locatore?

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La Suprema Corte si sofferma sul quarto ed ultimo motivo di ricorso, con il quale si denuncia "violazione e falsa applicazione di fatti decisivi risultanti dagli atti di causa in ordine alla quantificazione del danno ex art. 360 n.5 cpc".

La sentenza viene censurata nella parte in cui ha confermato la condanna del conduttore al pagamento di euro 15.109,00 a titolo di risarcimento del danno subito dai locatori, omettendo di valutare le censure che sul punto erano state svolte dall'attuale ricorrente principale.

Difatti, sarebbero state poste a carico del conduttore le opere per il risanamento dei luoghi per € 3.900,00 che, tuttavia, sarebbero in tesi imputabili alla inerzia del locatore, inoltre, per quanto riguarda l'impianto elettrico, l'art. 6 del contratto di locazione sarebbe, piuttosto, una clausola volta ad informare il conduttore circa la possibilità che l'impianto non fosse a norma, ma non idonea a imporre all'inquilino un obbligo di adeguamento dell'impianto alla normativa che, ai sensi della legge n.46/1990, è a carico del locatore. Si tratterebbe, pertanto di una clausola limitativa di responsabilità del locatore, e dunque, vessatoria, in assenza della doppia firma.

La denuncia di vessatorietà della clausola di cui all'art. 6 del contratto di locazione che, per come interpretata dalla sentenza impugnata, obbligava il conduttore a provvedere all'adeguamento alla normativa dell'impianto elettrico dell'appartamento e che, ad avviso del ricorrente, sarebbe vessatoria ex art. 1341 c.c. in quanto limitativa di responsabilità del locatore, in mancanza della doppia firma.

Impianto elettrico da adeguare: clausola non vessatoria

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In realtà, il riferimento alla vessatorietà di detta clausola non si attaglia al contratto esaminato dal giudice del merito, il che conduce a escludere che esso sia sussumibile nella previsione di cui all'art. 1341 c.c.

Fattispecie legale, questa, rispetto alla quale sussiste l'esigenza della specifica approvazione scritta di quelle strutture negoziali destinate a regolare una serie indefinita di rapporti, tanto dal punto di vista sostanziale quanto dal punto di vista formale, mentre esulano da tale categoria i contratti predisposti da uno dei due contraenti in previsione e con riferimento ad una singola, specifica, vicenda negoziale rispetto ai quali l'altro contraente può, del tutto legittimamente, richiedere ed apportare le necessarie modifiche dopo averne liberamente apprezzato il contenuto, nonché, a maggior ragione, quelli in cui il negozio sia stato concluso a seguito e per effetto di trattative tra le parti.

Avv. Gianpaolo Aprea
Vico Acitillo 160 Napoli
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email: info@avvocatoaprea.it
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