Nei supercondomini, quando i partecipanti sono più di sessanta, ogni condominio deve designare il proprio rappresentante per la gestione delle parti comuni
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Quando è obbligatorio il rappresentante di palazzina

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L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile prevede che, in alcune specifiche ipotesi, ogni condominio che fa parte di un supercondominio è tenuto obbligatoriamente a designare un rappresentante di palazzina, al quale affidare la propria rappresentanza per la gestione ordinaria delle parti comuni ai diversi condominii e per la nomina dell'amministratore.

In particolare, tale obbligo scatta nel caso in cui i partecipanti siano, complessivamente, più di sessanta. Al di sotto di tale soglia, la nomina del rappresentante di palazzina non è obbligatoria ma può comunque essere fatta.

Si precisa che, ai fini del computo dei sessanta partecipanti, i comproprietari sono considerati come un solo condomino.

Come nominare il rappresentante di palazzina

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La nomina del rappresentante di palazzina va fatta dal singolo condominio con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non vi provvede ma la nomina è obbligatoria, ciascuno dei rappresentanti già nominati può ricorrere all'autorità giudiziaria, previa diffida a rimediare entro un termine "congruo".

La scelta del rappresentante non deve ricadere necessariamente su un condomino, ben potendo essere designato un soggetto esterno al condominio.

Revoca del rappresentante nel supercondominio

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La legge nulla dice circa la durata dell'incarico del rappresentante.

Sebbene non manchino interpretazioni di segno opposto, deve ritenersi che la sua nomina non debba essere circoscritta a una sola assemblea né sottoposta a limiti di tempo: per una più snella e agile gestione del supercondominio, il rappresentante resta tale fino a che non venga sostituito.

Resta comunque possibile la revoca in ogni tempo da parte della palazzina rappresentata, liberamente e, quindi, senza la necessità che si verifichino particolari condizioni.

Supercondominio: amministratore e rappresentante

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Si è detto che rappresentante di condominio può essere chiunque: sia un condomino, che un soggetto esterno.

Tale regola conosce tuttavia un'importante eccezione, in quanto non può essere rappresentante l'amministratore. A dirlo è lo stesso art. 67 disp.att.c.c., laddove afferma che "All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea".

Supercondominio: libertà d'azione del rappresentante

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Il rappresentante di palazzina ha pieni poteri, in quanto l'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile stabilisce espressamente che "Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto".

In ogni caso, egli deve comunicare l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii all'amministratore di condominio, il quale ne riferisce in assemblea, e risponde con le regole del mandato.

Giurisprudenza

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Circa i poteri dei rappresentanti di palazzina nel supercondominio, un particolare ruolo chiarificatore è stato assunto da alcune pronunce giurisprudenziali, che hanno chiarito che la delibera con la quale i rappresentanti revochino l'amministratore di supercondominio deve ritenersi affetta da radicale nullità (Tribunale di Milano n. 9844/2016).

Del resto, si tratta di una materia estranea alle attribuzioni istituzionali del rappresentante, che la legge limita espressamente alla gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell'amministratore, senza che sia possibile un'applicazione analogica (Corte d'appello di Milano n. 2321/2018).

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Valeria Zeppilli
Avv. Valeria Zeppilli (profilo e articoli)
Consulenza Legale
E-mail: valeria.zeppilli@gmail.com
Avvocato e dottore di ricerca in Scienze giuridiche, dal 2015 fa parte della redazione di Studio Cataldi -- Il diritto quotidiano. Collabora con la cattedra di diritto del lavoro, diritto sindacale e diritto delle relazioni industriali dell'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti - Pescara.
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