La modifica, ai sensi e per gli effetti dell'art. 69 comma 1, n. 1, delle disposizioni di attuazione del c.c. I millesimi viziati da un errore
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Le tabelle millesimali

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Ai sensi dell'art. 68 delle disposizioni di attuazione del c.c., per quantificare e ripartire tra i condomini i diritti e i doveri vengono costituite le tabelle millesimali, attribuite in quantità variabile a ciascuna unità immobiliare, a seconda delle caratteristiche, e allegate al regolamento di condominio, qualora esistente.
I valori delle singole unità individuano, così, il valore delle quote necessarie per l'esercizio dei diritti dei condomini e per la distribuzione proporzionale degli oneri.
Il valore millesimale di ciascuna proprietà non tiene conto dello stato di manutenzione dell'unità immobiliare, del canone di locazione o altri diritti reali di godimento, della rendita o dei miglioramenti eventualmente apportati dal proprietario e di eventuali cambi di destinazione d'uso (Cass. Civ. 4.10.2016 n. 19797) in quanto esprime, esclusivamente, la quota ideale di comproprietà dell'immobile e delle parti ed impianti comuni.

La tabella generale

Generalmente, il condominio viene dotato di più tabelle che tengono conto dei millesimi di proprietà (detta anche tabella generale) - che esprimono il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari e sono necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni - dei millesimi di gestione - utilizzati per le prestazioni dei servizi di interesse comune, come il portierato - e dei millesimi per i servizi separabili come gli impianti comuni goduti in maniera diversa dai vari condomini, come ad esempio l'ascensore.
La predisposizione delle tabelle, relative alle unità immobiliari destinate ad abitazione, viene affidata ad un tecnico - in quanto essa comporta uno studio delle planimetrie, dei volumi e delle caratteristiche qualitative delle singole unità immobiliari - che segue i criteri e le regole fornite dal Ministero nelle Circolari del Ministero dei LL. PP. del 26.03.1966 n. 12480 e del 26.07.1993 n. 2945.

Il procedimento per la tabella generale

Il procedimento per la compilazione della tabella generale consta delle seguenti fasi:

a. Si scompone l'edificio in unità immobiliari e si accerta quali sono gli ambienti di ciascuna unità;
b. Si misurano le superfici dei diversi ambienti che compongono le singole unità immobiliari;
c. Si applicano i coefficienti di riduzione (di destinazione, di orientamento, di prospetto, di luminosità, di piano e di funzionalità globale dell'alloggio), che definiscono in termini numerici le caratteristiche degli ambienti ottenendo, così, la superficie convenzionale delle singole unità immobiliari;
d. Si determina, quindi, la superficie dell'intero edificio e si compila la tabella millesimale generale.

Secondo la regola generale espressa dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del c.c., la rettifica e/o la modifica delle tabelle, predisposte secondo i criteri di cui innanzi, possono essere decise con una delibera assembleare assunta all'unanimità.

Modifica tabelle millesimali frutto di errore

Tuttavia, ciò che interessa in questa sede è la modifica delle tabelle millesimali, ai sensi e per gli effetti dell'art. 69 comma 1, n. 1, delle disposizioni di attuazione del c.c., ovvero quando le stesse, e la relativa applicazione, siano frutto di un errore.
Infatti, i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possono essere modificati, o rettificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con una delibera presa a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 2 c.c., quando risulta che sono conseguenza di un errore, ovvero un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell'unità immobiliare cui si riferisce.
La chiara formulazione della disposizione di cui innanzi, sta a significare che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza del presupposto indicato, ovverosia l'errore.
Logico corollario è che, in base alla regola generale dell'onere probatorio, ex art. 2697 c.c., la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili. (Cass, Civ. 14.12.2016 n. 25790).
Ergo, la divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello reale dell'unità immobiliare deve essere obiettivamente rilevante e rilevabile, tipo superfici o estensioni (Cass. Civ. 4.10.2016 n. 17797 e 26.03.2010 n. 7300), o dipendere da un mero errore di calcolo matematico; ciò che rileva è che la prova dell'errore venga data dal condomino che impugna la tabella millesimale (Cass. Civ. 25.09.2013 n. 21950).

Per approfondimenti vai alla nostra guida generale Le tabelle millesimali

Avv. Nicola Comite - n.comite@hotmail.it
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Foto: 123rf.com
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