L'abbaino è un'apertura sul tetto di un edificio che il proprietario dell'ultimo piano è libero di realizzare, seppur a determinate condizioni
abbaini sul tetto di una casa

Cos'è l'abbaino

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L'abbaino è una struttura architettonica sporgente dal tetto, composta da una finestra verticale e da una copertura che la raccorda con le tegole del tetto stesso sul quale è posta.

Serve, normalmente, ad arieggiare i locali posti all'ultimo piano di un edificio.

Libertà di apertura dell'abbaino

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Il proprietario dell'ultimo piano di un edificio deve ritenersi libero di aprire a proprie spese un abbaino sul tetto condominiale, per far entrare aria e luce nei locali di sua proprietà.

A permetterlo è, infatti, l'articolo 1102 del codice civile, che consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune, apportando a proprie spese le modifiche necessarie per il suo miglior godimento.

La delibera non serve

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L'applicazione di tale disposizione non prevede alcuna autorizzazione preventiva da parte dell'assemblea condominiale per l'apertura dell'abbaino, con la conseguenza che la delibera che eventualmente vieti al condomino di fare un simile lavoro deve reputarsi illegittima.

È comunque buona norma comunicare preventivamente all'amministratore e all'assemblea che si intende aprire un abbaino.

I limiti all'apertura dell'abbaino

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In ogni caso, la libertà del condomino di aprire un abbaino sul tetto soggiace al rispetto di determinate condizioni.

In particolare, le opere realizzate:

  • devono essere a regola d'arte,
  • non devono pregiudicare la funzione di copertura del tetto né la stabilità dell'edificio,
  • non devono alterare la struttura e il decoro del palazzo,
  • non devono ledere i diritti degli altri condomini sul tetto.

La giurisprudenza sull'apertura dell'abbaino

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Sulla libertà di aprire un abbaino sul tetto condominiale si vedano, ex multis, Cass. n. 1498/1998, n. 17099/2006 e n. 13503/2019.

In quest'ultima pronuncia si legge, ad esempio, che "Con specifico riferimento alla creazione di abbaini ... il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini (nella specie dotati di balconi) e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, nè ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo".

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Valeria Zeppilli
Avv. Valeria Zeppilli (profilo e articoli)
Consulenza Legale
E-mail: valeria.zeppilli@gmail.com
Avvocato e dottore di ricerca in Scienze giuridiche, dal 2015 fa parte della redazione di Studio Cataldi -- Il diritto quotidiano. Collabora con la cattedra di diritto del lavoro, diritto sindacale e diritto delle relazioni industriali dell'Università 'G. D'Annunzio' di Chieti - Pescara.
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Foto: 123rf.com
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