In base all'art. 2817 c.c., l'ipoteca legale spetta all'alienante a garanzia degli obblighi che derivano dalla vendita e ai coeredi a garanzia dei conguagli
Modello di casa con davanti un martello da magistrato

Cos'è l'ipoteca legale

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L'ipoteca legale è un particolare tipo di ipoteca in cui il diritto di iscrizione è attribuito ad un soggetto indipendentemente dalla manifestazione di una volontà contrattuale o da una pronuncia giudiziale.

A differenza dell'ipoteca volontaria e dell'ipoteca giudiziale, infatti, l'ipoteca legale è prevista in casi tassativi e determinati, elencati dall'art. 2817 del codice civile. In particolare, l'ipoteca legale spetta:

  • a chi vende un immobile, sopra l'immobile venduto, a garanzia dell'adempimento degli obblighi che derivano dalla vendita stessa;
  • ai coeredi (o ai soci e negli altri casi di scioglimento di comunione), a garanzia del pagamento dei conguagli che gli assegnatari degli immobili devono riconoscere agli altri soggetti coinvolti nella divisione.

Efficacia dell'ipoteca legale

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Anche nell'ipoteca legale, come in ogni altro tipo di ipoteca, l'iscrizione ha carattere costitutivo.

Ciò significa che, per svolgere la propria efficacia, l'ipoteca deve essere iscritta presso i registri immobiliari della conservatoria competente.

Solo dopo tale adempimento l'avente diritto può beneficiare dei diritti previsti dalla disciplina generale, in primis quello di essere preferito ai creditori chirografari (cioè sprovvisti di diritti di prelazione) in sede di riparto del ricavato della vendita forzata (cfr. art. 2808 c.c.).

Per la differenza tra gli effetti (costitutivi) dell'iscrizione dell'ipoteca e quelli (dichiarativi) della trascrizione di atti d'acquisto immobiliari, v. la nostra guida generale all'ipoteca.

Obblighi del conservatore

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In base all'art. 2834 del codice civile, il conservatore dei registri immobiliari ha l'obbligo di provvedere d'ufficio all'iscrizione dell'ipoteca legale, ogni qual volta si trovi a trascrivere un atto di vendita immobiliare o di divisione.

In caso di inadempimento a tale obbligo, si ritiene che il conservatore sia tenuto al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata iscrizione.

Il conservatore è dispensato dal suddetto obbligo solo nel caso in cui gli sia presentato un atto pubblico o una scrittura privata autenticata da cui risulti:

  • che gli obblighi relativi all'iscrizione sono già stati adempiuti
  • oppure che l'alienante o il condividente che avrebbe diritto al conguaglio abbiano rinunciato al diritto di iscrivere ipoteca.

Giurisprudenza in tema di ipoteca legale

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In tema di ipoteca legale, la Cassazione si è di recente pronunciata riguardo alle diverse prerogative dei giudici civili e tributario, con riferimento all'impugnazione di un avviso di liquidazione dell'imposta ipotecaria emesso dall'Agenzia delle Entrate. Nello specifico, il ricorrente aveva chiesto l'annullamento di tale atto, previa declaratoria dell'illegittimità dell'iscrizione dell'ipoteca legale eseguita dal Conservatore dei registri immobiliari.

Ebbene, a tal proposito la Corte ha rilevato che sussiste la giurisdizione tributaria in relazione alla domanda tesa all'annullamento dell'avviso di liquidazione dell'imposta ipotecaria, mentre sussiste la giurisdizione del giudice ordinario sulla domanda di annullamento dell'iscrizione ipotecaria eseguita dal Conservatore dei Registri Immobiliari (v. Cass., ord. n. 2090 del 30 gennaio 2020).

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