La sospensione del canone di locazione commerciale in rapporto all'emergenza del Coronavirus potrebbe essere invocata per sopravvenuta impossibilità di utilizzazione della prestazione
biglietto con invito a pagare affitto affisso alla porta
Avv. Franco Gallo - Il diffondersi del virus Covid-19 sull'intero territorio nazionale, ha generato - purtroppo - non solo una grave emergenza sanitaria, ma anche un impatto negativo sull'economia del paese.

Il giustificato comportamento posto in autotutela dai cittadini, ha determinato, dapprima un rallentamento dei traffici commerciali e, successivamente un quasi azzeramento degli stessi, a seguito delle misure governative di contenimento e contrasto.

Coronavirus: emergenza sanitaria, finanziaria ed economica

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Tale normativa, sintetizzata nel motto #io resto a casa è chiara: stop a scuole, università, manifestazioni, eventi, spettacoli, compresi gli eventi sportivi, chiusura obbligatoria di molte attività, negozi, bar, ristoranti ecc. che, in aggiunta alla severa limitazione negli spostamenti, ha lasciato migliaia di commercianti ed operatori turistici in ginocchio, attività di servizi e del terziario improvvisamente chiuse o senza lavoro.

Tutte misure che inevitabilmente hanno costretto più aziende a fermare il ciclo produttivo, influendo sull'economia.

Emergenza Coronavirus, è quindi emergenza sanitaria, ma per molte aziende, imprenditori e commercianti, è anche emergenza finanziaria ed economica, poiché le spese legate all'attività continuano: imposte, tasse, stipendi, rate di finanziamenti, canoni di affitti, ecc.

La richiesta sospensione del canone di locazione commerciale

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In piena emergenza del virus Covid-19 le domande sono tante, le attività sono in seria difficoltà, non hanno entrate e devono far fronte a continue uscite.

La domanda purtroppo ricorrente è: si possono legittimamente sospendere alcuni pagamenti?

In particolare, si può sospendere il canone di locazione dell'immobile ove viene esercitata l'attività?

È pacifico che il conduttore non può sospendere il pagamento del canone per nessuna ragione, salvo solo il caso in cui l'immobile sia materialmente inutilizzabile.

L'immobile, è, sia nella pacifica disponibilità del conduttore, sia in condizioni da poterlo utilizzare.

Tuttavia non ne può godere al fine di svolgere l'attività.

L'impossibilità di svolgere l'attività, non è imputabile a nessuna delle parti, è dovuta ad una emergenza straordinaria di tutela della salute.

Né il conduttore, né il locatore, hanno, dunque colpe.

Il conduttore, inoltre, non ha interesse a liberarsi dal vincolo contrattuale (si pensi ad esempio nel caso in cui abbia investito tanto denaro), avendo anzi ancora più interesse ad esercitare l'attività nello stesso immobile, passata l'emergenza.

Occorre quindi considerare diverse questioni, ovvero: l'esigenza di sospendere il pagamento del canone, la necessità a continuare ad avere la disponibilità dell'immobile ed al tempo stesso nulla dovere al proprietario a titolo di canone, con l'ulteriore non meno importante questione del locatore di rinunciare al canone ed all'immobile.

Sopravvenuta impossibilità di utilizzazione della prestazione

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A parere dello scrivente, la tutela del conduttore va ricercata nella sopravvenuta impossibilità di utilizzazione della prestazione.

In effetti, il conduttore non può, per una causa a lui estranea, utilizzare l'immobile per la ragione per cui lo aveva affittato.

Certamente il conduttore continua ad avere la disponibilità dell'immobile, ma è venuta meno la possibilità che questa disponibilità realizzi lo scopo perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto.

Da ciò deriva una legittima sospensione del pagamento dei canoni di affitto per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni di cui alla decretazione d'urgenza, oltre al diritto di reclamare il rimborso della parte di canone non goduto.

A tal proposito, la legittimità a sospendere il pagamento del canone di locazione, sussiste solo quando l'immobile è divenuto completamente inutilizzabile, ovvero viene meno l'utilizzabilità integrale della prestazione.

Pertanto, si può invocare il "coronavirus" (rectius: motivo straordinario ed imprevedibile) quale causa legittima di inadempienza dei contratti di locazione commerciale, muovendosi non in base alle norme che riguardano il contratto di locazione, bensì facendo riferimento alle disposizioni che regolano il rapporto obbligatorio.

La normativa applicabile

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Occorre fare riferimento al sottile confine insito nelle norme di cui agli articoli 1256 e 1467 del codice civile che regolano appunto il fattore tempo sulle obbligazioni, disciplinando le ipotesi della sopravvenuta impossibilità e della eccessiva onerosità della prestazione, in raccordo con le norme di cui all'articolo 1218, 1258 e 1464 c.c.

"L'impossibilità sopravvenuta" (1256 c.c.) è una causa di legittima estinzione dell'obbligazione, oppure, a seconda delle circostanze, di giustificazione del ritardo nell'adempimento.

Tale impossibilità, per essere giuridicamente rilevante, deve avere a riferimento un evento eccezionale ed imprevedibile, estraneo alla sfera del debitore ed idoneo a provocare un impedimento obiettivo ed insormontabile allo svolgimento della prestazione.

Si parla in tal senso di "causa di forza maggiore", come epidemie, catastrofi, guerre, che rientrano tra le cause di forza maggiore idonee a giustificare l'inadempimento o a ritardare l'adempimento.

Invece "l'eccessiva onerosità sopravvenuta" (art. 1467 c.c.), presuppone non già l'impossibilità di adempiere, ma una grave alterazione dell'equilibrio tra il valore delle prestazioni corrispettive causata da eventi straordinari, imprevedibili e successivi all'assunzione dell'impegno.

In questo caso il rimedio previsto dal codice è quello della risoluzione del contratto, ma il creditore può evitarla offrendo una equa modifica delle condizioni.

Un consiglio pratico

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Poiché è pacifico che le imposizioni adottate, hanno un'incidenza inevitabile sulla corretta e tempestiva possibilità di esecuzione delle obbligazioni contrattuali, dopo la specifica analisi della situazione contrattuale, è consigliabile formalizzare al proprietario una richiesta di sospensione del canone di locazione per tutta la durata dell'emergenza sanitaria.

In effetti, il locatore, in assenza del pagamento dei canoni, sarebbe legittimato ad agire per recuperarli e per promuovere un procedimento di sfratto per morosità.

Tuttavia, la tempestiva formalizzazione al locatore con le relative motivazioni, di sopravvenuta impossibilità ad adempiere agli obblighi contrattuali, per causa di forza maggiore (motivi straordinari e imprevedibili), potrebbero frenarlo dall'assumere iniziative contro il conduttore.

Diversi potrebbero essere gli effetti conseguenti, dalla sospensione alla riduzione del canone.

La complessità della situazione lascia poco spazio a risposte generali, ma impone un'attenta analisi caso per caso, al fine di raggiungere ad soluzione conciliativa secondo criteri di solidarietà e buona fede, ispirati prima che dal diritto, dal buon senso.

Avv. Franco Gallo

Patrocinante in Cassazione

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(17/03/2020 - AvvocatoFranco Gallo) Foto: 123rf.com
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